불법건축물 종류 및 확인방법
위반건축물 종류 및 확인하는 방법, 이행강제금 벌금 계산, 양성화 방법
위반건축물이란?
준공 후 증축, 대수선, 용도변경 등의 건축행위를 정해진 절차를 따르지 않고 불법적으로 행한 건축물을 말한다. 보통 수익을 극대화하기 위해 불법적인 건축행위를 하게 된다. 대표적인 예로는 가구 수 제한이 있는 다가구주택을 쪼개기 하여 원룸 세대수를 늘리는 경우, 근린생활을 주택으로 용도 변경하여 사용하는 경우, 일조권 사선제한을 받은 계단식 구조의 베란다에 지붕을 씌우거나 옥탑방을 주택으로 개조하는 등 실내 면적을 확장하는 경우가 있다.
위반건축물의 대표적인 사례
① 원룸 쪼개기
투룸, 쓰리룸, 주인세대 → 원룸
방의 개수를 늘려 단위면적당 수익을 극대화한다. 예를 들어 신도시 택지지구 단독주택용지는 지구단위계획에 의해 가구 수 제한이 적용되는데 한층에 쓰리룸을 1~2개가 밖에 만들지 못하는 건물을 준공 후 불법으로 쪼개 6개~8개의 원룸을 만들면 수익률이 극대화될 수밖에 없다.
② 용도 무단변경
사무실, 상가, 창고 → 주거용도
건물 일부 및 전부를 용도 변경해서 사용하는 경우를 말한다. 예를 들어 다가구주택의 연면적 제한이나 법정 주차장 대수로 땅의 용적률을 다 활용하지 못하는 경우 일단 사무실이나 창고 같은 근린생활시설이나 업무용 오피스텔 등으로 준공을 한 뒤 나중에 주거공간으로 변경해 사용한다.
③ 베란다 불법 확장
일조권 사선제한으로 발생한 계단식 구조의 베란다 윗부분에 지붕을 씌워 내부 공간을 확장한다.
④ 옥탑방 설치
⑤ 다중주택, 고시원, 모텔 취사시설 설치
다중주택 / 고시원 / 모텔 → 원룸
취사가 불법인 공간에 싱크대, 전기레인지 같은 시설을 설치해 원룸으로 임대한다.
이행강제금이란?
위반건축물로 적발이 되면 일정기간의 시정명령을 한 뒤, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이란 벌금이 부과된다. 위반건축물은 대부분 두 가지 경로로 적발되는데 항공촬영에 의한 적발과 세입자나 주변 건물주 같은 사람들의 민원에 의해 적발되는 경우가 많다. 간혹 단속공무원이 정기적인 현장 실사를 하는 경우도 있지만 흔치 않다.
위반건축물 여부를 확인하려면?
관심 있는 매물이 위반건축물인지 여부를 확인하려면 건축물대장을 확인하면 된다. 위반건축물에 해당하는 건물은 표제부 오른쪽 상단에 위반건축물이라고 기재가 되며, 위반 내용도 변동사항란에 기재된다.
참고) 위반건축물 강제이행금에 대한 건축법
- 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
- 건축법 제80조 (이행강제금)
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