위반건축물 이행강제금 주의사항 (양성화,대출,벌금계산)
위반건축물 이행강제금 벌금 계산, 불법건축물 양성화
위반건축물 투자 시 주의사항
1. 상가 임대 문제
원칙적으로 위반건축물로 등재된 상가는 지자체에 별도 신고 허가를 받지 않고 사업자등록만 내면 영업이 가능한 자유업종만 임대가 가능하다. 중개사무소, 음식점, 미용실 같이 허가를 받아야 하는 업종은 영업허가를 받을 수 없어 향후 실사가 나와 적발되면 임대계약이 취소될 수 있으므로 주의해야 한다. 기존 허가업종이 상가에 임대되어 있는 상황이라도 이후 위반건축물로 등재되면 임차인과 계약 시 주의하고 임차인이 불법건물을 알고도 계약을 했다는 내용으로 특약을 하는 것이 좋다.
2. 용도변경 불가능
건물 일부분에 불법건축물이 적발되는 경우 해당 건물의 다른 부분도 용도변경이 불가능하다. 예를 들어 1층 식당에 불법 증축이 있으면 2층, 3층도 1층이 원상복구 되기 전에는 용도변경이 불가능하다.
3. 대출 문제
위반건축물의 대출을 취급하지 않는 은행들이 있다. 특히 세입자의 전세자금 대출이 제한받는 경우가 많기 때문에 매입 시 신중히 판단하고 결정해야 한다. 예를 들어, 기존 월세 세입자들을 전세로 돌려 초기 투자금을 최소화하려 했는데 불법건축물로 전세자금 대출이 제한되면 가망 임차인의 폭이 줄어들고 향후 공실 문제도 생길 수 있다.
4. 이행강제금 부과기간
과거에는 1~2회 정도 벌금이 나오고 말겠지하고 수익률이 좋은 건물을 쉽게 매입하는 사람들이 많았다. 하지만 단독주택의 경우 원칙적으로 위반사항이 시정될 때까지 벌금이 매년 1~2회 부과될 수 있으며 지자체마다 차이는 있지만 다가구주택의 경우 실제로 매년 1회씩 벌금이 부과되고 있는 곳이 많다.
- 다가구주택 : 단독주택의 한 종류로 위반사항이 시정될 때까지 매년 1회씩 계속 부과된다.
- 다세대주택 : 최초 벌금이 부과된 시점부터 5년간 한시적으로 부과된다. → 누적 기준 최대 5회 폐지 (개정)
위반건축물을 투자하는 방법
투자조건 : 이행강제금 벌금 < 수익성 + (토지 입지 등 내재가치)
위반건축물이라고 무조건 투자를 피할 필요는 없다. 양성화가 되는지 확인해보고 이행강제금을 내더라도 내재가치와 수익성이 좋은 건물이라면 향후 내야 하는 벌금에 대한 분석 데이터를 만들어 매수자와 가격을 협상해볼 수 있다. 위법건축과 벌금이라는 조건은 매수자를 협상 우위를 만들 수 있기 때문이다.
양성화가 가능한 물건인가?
원상복구가 쉽게 가능하고 양성화해도 수익률에도 큰 차이가 없게 리모델링할 수 있다면 투자를 고려해볼 필요가 있다. 이 경우 원상복구에 대한 철거비용을 매도가에서 할인하는 방식으로 협상을 진행하면 된다.
예상 이행강제금보다 예상수익이 큰 경우
양성화가 어렵지만 위반으로 내야 하는 벌금보다 예상 수익이 많은 경우라면 향후 부과될 이행강제금 한도를 계산해서 매도 가격을 협상하면 된다. 벌금이 한시적인지 영구적인지에 파악하고 구체적인 벌금 예상 데이터를 가지고 매도자와 협상을 하는 것을 추천한다.
협상방법
다가구주택이라면?
남은 건물 수명만큼 이행강제금을 곱한 후 이를 기반으로 매도 가격을 협상한다. 법적으로 1년에 2회 이내에서 위반사항이 시정될 때까지 반복적으로 부과되지만 일반적으로 매년 1회씩 부과되고 있다. (지자체마다 다름)
다세대주택이라면?
이행강제금의 한도를 예측할 수 있으므로 협상하기 편리하다. 일반적으로 한번 벌금이 부과되면 영구적이 아닌 5년간 한시적으로 부과된다. (지자체마다 다름) 매도 가격에서 5년간 납부해야 하는 이행강제금을 할인하는 방식으로 협상한다. → 누적 기준 최대 5회 내용이 폐지되었으므로 최신 개정된 내용을 확인 필요 (건축법 80조)
위반건축물 관련 주의사항
세입자에 의한 위반건축물 신고
위반건축물의 경우 행정당국에 의해 적발되는 경우도 있지만 그보다는 임대인이 세입자와 분쟁이 생겨 다툼이 발생하여 세입자가 홧김에 불법 건축물로 신고하는 경우가 많다. 세입자와 사이가 나쁘지 않더라도 근생시설을 주거로 쓰고 있는 세입자가 전입신고를 하고 연말정산 소득공제까지 받으면 원래 사업자등록을 한 세입자를 받아야 하는 건물에서 불법으로 주택 임대수익을 받은 내용이 기록되고 적발될 수 있다.
자신의 의지와 상관없이 불법건축물로 등재되는 경우
경매로 낙찰받은 건물인데 세입자가 전 주인으로 보증금을 못 돌려받게 되어 위반건축물로 신고해버리는 경우, 주변에 위반건축물로 등재된 건축주가 자신만 벌금을 내는 것이 억울해서 주변 다른 건물들을 계속 신고하는 경우들이 발생할 수 있으니 주의해야 한다.
근린생활시설을 주거공간으로 변경해 쓰고 있는 경우 양도세 문제
일시적 1가구 2주택 상태에서 근생을 주택용도로 쓰고 있는 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 불법 건축물로 적발되어 근생시설이 주택으로 인정되면 1가구 3주택이 되어 양도세 절세전략에 문제가 생길 수 있다.
이행강제금 계산하는 법
[건축법 시행령 별표 15] + [지자체 조례 참고]하여 면적 대비 이행강제금 계산
이행강제금은 건물 시가표준액을 기준으로 부과된다.
건축 시가표준액 = 신축 가격기준액에 구조/용도/위치별 지수와 건물 수명 별 감가을 통해 1㎡당 금액을 산정
건축법 시행령 제115조의 2 (이행강제금의 부과 및 징수)
① 법 제80조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우
2. 법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우
3. 법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
4. 법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우
5. 그 밖에 법 또는 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우(별표 15 위반 건축물란의 제1호의 2, 제4호부터 제9호까지 및 제13호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 건축조례로 정하는 경우
② 법 제80조 제1항 제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다.
③ 이행강제금의 부과 및 징수 절차는 국토교통부령으로 정한다.
# 별표 15
2019년 4월 건축법 80조 개정
제80조(이행강제금)
① 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니 한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신 고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액
② 허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분 의 100의 범위에서 가중할 수 있다.
③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징 수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다.
④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다.
⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조 례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.
⑥ 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.
⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방 세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다.
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제80조 제1항ㆍ제2항 및 제5항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제79조 제1항ㆍ제5항 및 제6항의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(소방관 진입 창에 관한 적용례) 제49조 제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 건축허가를 신청하거나 건축 신고를 하는 경우부터 적용한다.
제3조(이행강제금 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 전 종전의 규정에 따라 부과되고 있는 이행강제금에 대하여는 제80조 제1항ㆍ제2항 및 제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
제4조(품질 관리서에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 제11조에 따른 건축허가ㆍ대수선 허가를 신청(제4조의 2 제1항에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다)하거나, 제14조에 따른 건축신고ㆍ대수선 신고, 제19조에 따른 용도변경 허가를 신청(같은 조에 따른 용도변경 신고 및 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한다) 한 경우에는 제52조의 4 제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
참고) 위반건축물 강제이행금 관련 건축법
- 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)
- 건축법 제80조 (이행강제금)
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