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계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Dec 04. 2019

자연녹지 용적률 (지하층,외부경치 활용한 야외계곡카페)

자연녹지 용적률 (지하층, 외부 경치 활용한 야외 계곡 카페)

토지투자나 공인중개사 부동산공법 시험을 공부하게 되면 용도지역, 건폐율. 용적률 등의 기초 지식을 가장 먼저 배우게 됩니다. 그런데 많은 분들이 이런 개념들을 단순히 암기만 하고 실전에서 어떻게 활용되는지 많이 접하지 못하기 때문에 좋은 토지를 접해도 상상력이 부족하여 내재가치를 제대로 파악하지 못하는 경우가 많습니다.

예를 들어, 누가 ㅇㅇ지역 자연녹지에 좋은 토지가 나왔다며 지번을 알려줘도 이 토지의 장점을 어떻게 극대화할지 누구에게 매매해야 할지 상상을 못 하면 제대로 된 토지가치를 인정받기 어려울 수 있습니다.

개인적으로 가장 좋은 부동산 공부는 평소 접하는 건물들에 관심을 가지고 생산자적인 사고에서 분석해보는 습관을 갖는 것이라고 생각합니다. 이런 식으로 공부하다 보면 부동산 공부가 지루하거나 어렵지 않고 즐거운 취미가 될 수 있기 때문입니다.

저는 평소에 분위기 좋은 카페나 핫플레이스에 가면

내가 이 토지의 주인이었다면 어떤 건물을 지어서 어떻게 운영하고 홍보했을까 하는 상상을 자주 하는데요.

최근에 인상 깊었던 고기동 자연녹지 카페 개발사례가 있어 공유해드립니다.

아래 사진 오른쪽 민박. 노래방 건물이 매물로 나왔다면 어떤가요?

지금 건물 상태를 봐서는 크게 매력적이지 않게 느껴질 수 있습니다.

건물 뒤 모습을 봐도 너저분하고 흔하게 볼 수 있는 계곡가 오래된 펜션 느낌인데요. 그다지 매력적이지 않습니다.

하지만 얼마 뒤 이 매물은 이런 카페로 변하게 됩니다.

어떤가요?

맑은 물속에 오리들과

푸른 나무들을 보고 있으면 어디 멀리 깊은 산속으로 힐링여행을 온 것 같은 느낌이 듭니다.

카페 네이밍도 멋지게 테라스 478

천변을 끼고 있는 지하층 카페 내부와 야외 공간은 아래처럼 연결됩니다.

낡고 볼품없던 계곡가 민박펜션이 말 그대로 테라스에서 쾌적한 자연환경을 보면서 힐링할 수 있는 핫플레이스로 멋지게 변신했는데요. 손님들이 사진을 찍어 블로그나 인스타등에 공유하고 싶은 매력적인 공간을 잘 만들어 놓았습니다.

이게 결과만 보면 천변이닌까 저렇게 개발할 수 있는 것 아니냐 할 수 있지만

주변에 천변을 끼고 있는 다른 건물들을 비교해 보면 이 건물은 참 주변 환경을 잘 활용했다는 생각이 듭니다.

천변의 토지마다 약간의 환경 차이는 있을 수 있겠지만

주변의 비슷한 환경을 가진 건물들을 둘러보니 저 건물처럼 지하공간과 야외 자연환경을 잘 활용한 곳은 없는 것 같습니다. 야외 공간을 이런 식으로 펜스만 쳐놓은 곳도 많습니다.

부동산 토지투자를 잘하려면

이 매물을 사는 매수인이나 임차인 입장으로 빙의되어 생각해볼 필요가 있습니다.

토지 중개를 잘하고 싶은 초보 중개사분들도 마찬가지입니다.

무작정 계곡 근처에 좋은 자연녹지 땅이 나왔다고 권유하는 중개사와 이 토지의 장점과 활용방안을 잘 설명해주고 실제 이런 토지를 가지고 이런 식으로 개발을 할 수 있다며 비슷한 국내외 개발 사례들을 보여줄 수 있다면 당연히 후자가 토지매매 가격이나 임대료도 더 받을 수 있지 않을까요?