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by 하우스플래너 Dec 08. 2019

부동산 개발. 디벨로퍼가 되기 위한 필수조건은?

성공하는 부동산 개발. 디벨로퍼가 되기 위한 필수조건은?

소규모 부동산 개발에 대한 관심이 많아지면서 디벨로퍼가 되고 싶은 사람도 많아지고 있다.

부동산 디벨로퍼가 되려면 어떤 준비를 해야 할까?

사람마다 관점은 다르겠지만, 디벨로퍼가 되기 위해서는 2가지 필수조건이 있다고 생각한다.

1. 사업가 마인드

부동산 개발은 일반적인 아파트나 주식투자와 달리 사업가적인 마인드가 필요하다. 이는 창업을 하여 회사를 운영하는 것과 비슷하다.

어제 초등학교 동창으로부터 평택 토지에 대한 문의가 왔다. 주식이나 아파트 투자를 많이 하던 친구들은 "요즘 이 지역이 뜬다는데 투자하면 괜찮지 않을까?" 하고 시작을 한다. 이미 다 만들어진 완제품을 소비하던 소비자 관점에서는 이런 식의 투자 접근이 당연할지 모른다.

하지만 이런 소비자적 관점의 투자는 스스로 투자기간을 통제하기 어렵고 차별화된 부가가치를 만들 수도 없는 한계점이 있다. 반면 생산자적인 디벨로퍼 관점에서 토지를 매입할 때는 원재료인 토지를 가지고 어떻게 부가가치를 만들 수 있는가에 초점을 두게 된다.

본인이 직접 개발을 하지 않더라도 토지를 매입할 때는 누가 이 토지를 살 것인지에 대한 고민을 먼저 해봐야 한다. 그래야 매입 가격에 거품이 없는지 스스로 판단할 수 있기 때문이다. 토지는 직접 개발을 하는 경우와 일정 기간 후에 다른 투자자나 개발업자에게 매도하는 방법이 있는데 두 가지 경우 모두 생산자적인 관점에서 사업수지분석을 통해 토지의 가격이 적정한지 판단할 수 있는 능력이 있으면 남들과 차별화된 경쟁력을 가질 수 있다. 직접 개발을 하지 않더라도 해당 토지를 미래에 매수할 개발업자의 수익구조를 이해할 수 있어야 협상의 경쟁력이 생기고 매입한 토지의 가치를 인정받을 수 있다. 토지투자를 하고 싶으면 그 토지를 살 고객의 입장에서 생각해 봐야한다.

다시 강조하지만 단순히 토지가 주변 시세 대비 싼 게 나온 것이 중요한 게 아니다. 디벨로퍼라면 수지분석을 통해 수익성을 분석 한 뒤 역으로 매입 가격이 적정한지 판단할 수 있어야 한다.

부동산 수지분석표 = 기업의 손익분석표

부동산 개발을 잘하기 위해서는 기업의 손익분석처럼 부동산 개발에 대한 수지분석을 잘하고 이를 기반으로 의사결정을 할 줄 알아야 한다. 단순한 감이나 이전 사업지의 성공한 경험을 바탕으로 분양 가격을 정하고 돌진하다가는 부동산 경기나 정책에 의해 어려움에 직면할 수 있다. 최소한 수지분석과 민감도 분석, 탈출 전략을 제대로 검토할 수 있는 능력을 키우고 토지매입 여부를 결정할 줄 알아야 한다.

부동산 투자가 아닌 개발을 하는 디벨로퍼가 되고 싶다면 남의 말을 듣고 묻지 마 투자하는 방식이 아닌 창업을 해서 사업을 하는 마음가짐으로 실력을 키워나가야 한다.

2. 배움의 자세

과거 1세대 디벨로퍼로 유명했던 회장님의 일하는 방식을 옆에서 지켜본 적이 있다. 과거에는 큰돈을 벌었지만 결국 그 성공의 추억에 젖어 모든 의사결정을 독불장군처럼 하고 유능한 인재가 들어와도 자신의 의견에 반하는 의견을 말하는 순간 쳐내는 일이 반복됐다. 결국 이 회사는 무너졌다. 그 이후에도 다양한 시행 관계자들을 만나고 있는데 시작은 작아도 탄탄하게 성장해가는 사람들을 보면 새로운 트렌드를 끊임없이 공부하고 다른 부동산 관계자들과 협업을 잘하는 공통점이 있다.

부동산 개발을 하는 시행사 중에 한두 번은 큰돈을 벌지만 그 이후 한 번에 무너지는 경우가 많다. 가장 큰 이유는 한번 쉽게 돈을 벌어본 경험에서 생기는 자만이라 생각한다. 반면 지속적으로 성장한 업계의 TOP 디벨로퍼분들을 보면 '우리나라가 미국처럼 디벨로퍼가 사회에서 평가받고 대접받으려면 많이 공부해야 한다'라고 말하는 공통점이 있다.

부동산 = 종합예술

부동산은 종합예술이란 말이 있다. 부동산 디벨로퍼로 조금씩 내공을 쌓아가면서 이 시장의 생태계를 알아갈수록 종합예술이란 말이 왜 나왔는지 알 수 있었다. 부동산은 한 분야의 전문가는 될 수 있어도 모든 분야에서 전문가가 되는 것은 불가능하다. 때문에 각 분야의 전문가들과 충분히 의사소통을 하고 최종적인 의사결정을 잘하기 위해서는 끊임없이 배우고 경청하는 자세가 중요하다.

소규모 부동산을 개발하는 경우에도 자기 자본을 최소화할 수 있는 금융, 주변과 차별화된 건축물과 공간을 만들기 위한 설계, 설계에 맞춰 최적화된 건축물을 구현하기 위한 시공, 이런 건축사업 과정을 관리하는 CM, 절세를 통해 세후 수익을 극대화하기 위한 세무, 지어진 건물을 빠른 시간 내에 수익으로 만들기 위한 분양, 지어진 건물의 관리를 위한 운영 등 각 분야의 전문가들과 많은 협업이 필요하다.

특정 분야에서 아무리 잘났어도 다른 분야의 전문가를 인정하고 경청하고 협업하지 못하면 전체적인 사업은 무너질 수 있다. 성공하는 부동산 개발을 위한 디벨로퍼가 되려면 각 분야 전문가들의 도움을 받아 이를 중간에서 잘 조율할 수 있는 오케스트라의 지휘자 같은 능력이 필요하다.

예) 도시 근교 대형 카페 개발 프로젝트

경매 + 설계 + 마케팅 전문가의 협업

최근 들어 도시 근교에 특색 있는 대형 카페나 펜션들이 많이 생기고 있다. 이런 사업을 기획할 때 어떤 식으로 협업을 할 수 있는지 살펴보자. 먼저 토지를 매입할 때는 내재가치 있는 매물을 가장 싼 가격에 확보하는 것이 중요하다. 토지만 싸게 확보할 수 있어도 리스크를 대폭 줄일 수 있다. 이때 일반 중개사만 찾는 것보다 경매에 능통한 전문가와 협업하면 내재가치 있는 토지를 싼 가격에 매입할 수 있는 확률이 높아진다. 그리고 그 매물을 어떻게 개발할 것인지에 대한 최적화된 기획을 하기 위해서는 대형 카페를 설계해본 경험이 있는 설계사와 그런 사업을 운영해본 경험이 있는 운영자 그리고 이런 카페를 자주 찾아다니는 그 지역 소비자와 이런 핫플레이스를 소개하는 힙한 인플루언서들을 만나 의견을 의견을 듣고 그 토지에 최적화된 대형 카페를 기획한다.

기획 과정에서는 해당 카페를 지역 외에 외부에서도 유입될 수 있는 랜드마크가 되도록 공간 콘셉트와 마케팅 홍보방안을 수립하고 설계회사와 마케팅 회사가 같이 기획에 참여하여 공간을 만든다. 쉽게 말해, 건축물이 완성됐을 때 어느 공간을 어떤 채널로 어떻게 마케팅할지에 대한 홍보 계획을 세운 뒤 이를 설계에 반영하는 방식이다. 단독주택이나 사옥 같이 건축주만을 위한 공간이 아닌 홍보나 분양을 전제로 한 건축물의 경우에는 마케팅하고 세일즈 하는 사람의 전략과 의견이 반영된 형태의 건물을 지어야 한다. 요즘 대형 카페가 유행이닌까 대충 설계하고 시공하고 알아서 홍보하면 잘되겠지 하고 시작하는 순간 결과물도 대충 지어진 그저 그런 건축물이 될 가능성이 높다.

단순히 지역 부동산에 매물을 추천받아 설계하고 운영하면 될 것 같다고 생각하는 사람과 각 분야의 전문가와 관련자들의 의견을 경청하고 그 지역에 최적화된 랜드마크를 만들기 위해 설계와 마케팅이 합쳐진 기획을 하는 사람의 결과물은 차이가 있을 수밖에 없다. 단순한 물리적인 공간 외에 그 안에 어떻게 콘텐츠와 스토리를 만들어 입소문을 낼 것인지에 대한 다양한 전문가들의 협업은 보다 차별화된 경쟁력을 만들 수 있다.

성공하는 부동산 디벨로퍼가 되려면?

자만하지 않고 새로운 트렌드를 끊임없이 공부하며 각 분야의 전문가들과 소통할 수 있는 능력을 키우고, 단순히 감이나 이전 성공사례에 의존하지 않고 객관적인 수지분석을 통해 의사결정을 할 수 있는 사업가의 마인드를 갖출 수 있을 때 좀 더 성공적인 부동산 개발을 할 수 있는 디벨로퍼가 될 수 있다고 확신한다.