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by 하우스플래너 Jan 02. 2020

부동산 PF 사업주체 (대주단, 시행사, 시공사, 신탁

대주단, 시행사, 시공사, 신탁사의 의미는?

부동산 PF 구조 및 주체 이해하기

대주(단)

시행사의 프로젝트 계획을 바탕으로 자금을 빌려주는 금융기관입니다. 동일 차주에게 빌려줄 수 있는 PF 한도는 제한이 있으므로 많은 자금이 필요한 프로젝트라면 여러 금융기관이 참여를 하게 됩니다. 금융기관이 하나일 경우 대주, 여러 명이면 대주단이라고 합니다.

시행사 (= 차주)

부동산 개발사업을 하는 주체이자 돈을 빌리는 대출자 (차주)입니다. 소규모 건축사업의 경우 시행사는 소수의 인력으로 규모가 영세한 편입니다. 건축사업 자금을 통해 토지를 매입하고 인허가 설계. 시공사, 분양사 등을 선정하고 개발의 전반적인 과정을 책임지고 관리합니다.

시공사

시행사로부터 발주받은 공사를 하는 건설사입니다. 자금력이 약한 시행사의 신용을 보강해주기 위해 건축물을 준공을 약속하는 책임준공(책준) 약정을 맺고 문제가 생길 경우 채무인수, 연대보증을 하게 됩니다. 우리가 흔히 아는 대규모 브랜드 아파트를 짓는 현대건설, 삼성물산, 대우건설 같은 대기업 1군 건설사도 시공사지만 동네의 작은 다가구나 다세대 건물을 짓는 업체도 시공사입니다. 대기업 시공사가 진행하는 대단지 아파트 같은 대형 프로젝트의 경우 PF대출이 일으키면 회사의 재무제표에 부채가 생기기 때문에 시공사는 별도로 시행사를 선정합니다. 소규모 부동산 개발사업의 경우 시행사가 시공사를 선정합니다.

신탁사

신탁사는 대출금을 관리하는 일을 담당하는 회사입니다. 글자 그대로 재산을 믿고 맡길 수 있는 회사입니다. 자금을 빌려주는 대주와 시행사, 시공사 사이에서 각종 자금을 관리하여 건축자금 외에 다른 용도로 자금이 사용되는 리스크를 관리합니다. 대출금 관리 및 집행, 운영계좌 관리, 분양대금 계좌관리 및 수익 배분등을 담당합니다. 이런 신탁사가 없으면 소규모 개발사업의 경우 대주의 돈이 시행사의 개인적인 용도나 시공사의 다른 현장에 흘러들어 갈 수 있으므로 신탁사가 선정되지 않은 프로젝트에 투자할 때는 매우 주의해야 합니다.