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by 하우스플래너 Jan 03. 2020

브릿지론이란? 투자의향서(LOI), 투자확약서(LOC)

PF대출. 초단지자금 브릿지론, 투자의향서(LOI), 투자확약서(LOC)

브릿지론을 부동산 PF대출을 받기위한 단기자금으로 브릿지론을 이해하기 위해서는 먼저 PF대출을 이해할 필요가 있다.

PF대출이해하기

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부동산 PF개발사업 - P2P 대출 구조 및 작동원리

부동산 PF 개발사업과 P2P 대출 연관성 | 부동산 P2P 투자를 하려면 사전에 부동산 PF의 구조와 기본적인 작동원리를 제대로 이해하고 있어야 합니다. 부동산 PF 개발사업과 P2P 대출의 연관성의 기본적인 흐름은 다음과 같습니다. PF대출 지급방식 건축자금대출을 빌려주는 대주단은 공사대금 전액을 한 번에 지급하지 않고 공정률에 따라 나눠서 지급을 하게 되는데 이를 기성고 방식이라 합니다. 쉽게

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브릿지론이란?

Bridge Loan은 말 그대로 다리를 연결해주는 대출을 말한다. 그럼 어디를 연결하는 다리일까? 답은 PF대출. 까다로운 PF대출을 받기위한 중간다리를 놓아주는 대출이 브릿지론이다.

브릿지론을 받는 이유

토지매입자금, 시행사 운영비

사업성이 좋은 부지가 있는데 이를 매입할 자금이 없거나 사업초기 시행사가 회사를 운영할 자금이 부족한 경우 본PF를 받기전에 일시적으로 자금을 빌려주는 방법으로브릿지론이 활용된다. 토지도 매입되지 않은 상태에서 자금을 빌려주기때문에 PF대출보다 다소 금리가 높지만 PF대출이 승인되면 바로 PF자금으로 브릿지론을 상환하기 때문에 초단기로 필요한 자금이라 생각하면 된다.

브릿지론의 리스크는?

브릿지론은 본PF가 승인되기 전까지 필요한 초단기 자금이다. 토지도 확보되어있지 않고 사업 인허가도 승인되지 않은 상태에서 빌려주는 자금이므로 투자자 입장에서는 리스크가 매우 높다. 오직 PF대출이 승인되어야만 브릿지론은 상환될 수 있다. 브릿지론의 빌려주는 입장에서 최악의 경우는 PF대출이 승인되지 않는 경우이다. PF대출을 받아서 브릿지론을 상환해야 하는데 PF대출을 받지 못하게되면 브릿지론을 상환할 수 있는 방법이 없어지게 된다. 결국 브릿지론을 받기 위해서는 본PF를 받을 수 있다는 확신을 보여주는 증거가 필요하다.

투자의향서 (LOI)

계약서는 아니지만 금융기관이 PF를 집행할 의사가 있다고 보여주는 것이 투자의향서 LOI라고 한다. 금융기관이 투자의향서를 발급하면 본PF가 승인될 가능성이 높기때문에 브릿지론을 받는데 유리하다. 단, 투자의향서는 법적인 계약서가 아니므로 향후 본PF가 계획대로 집행되지 않을 가능성도 있다는 점은 주의해야한다.

투자확약서 (LOC)

투자확약서는 말그대로 의향이 아닌 확약이다. 의향을 보여주는 투자의향서는 법적인 계약서가 아니지만 투자확약서는 법적 구속력을 가진다. 보통 금융기관에서는 구속될 리스크가 있는 투자확약서를 발행하는 것을 꺼리지만 확약서를 발급받게되면 그 만큼 PF대출은 승인될 가능성이 매우 높아진다.

브릿지론을 상환하지 못하는 경우

브릿지론을 받아도 인허가가 지연되거나 경기 침체로 분양시장이 가라않거나 인건비 상승으로 공사비가 증가되면 본 PF는 거절될 수 있다. 이런 경우 토지를 경매나 공매로 넘겨 대출금을 회수해야 하는데 본 PF가 진행되지 않는 토지는 사업성이 떨어지는 토지로 인식 되므로 낙찰되지 않거나 낮은 금액으로 낙찰되어 대출금을 전부 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 브릿지론은 본PF가 승인되지 않는 최악의 경우를 대비해 인근 토지시세나 낙찰사례를 참고해볼 필요가 있다.