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by 하우스플래너 Feb 10. 2020

아파트 청약 방법과 일정을 알아야 하는 이유

당장 가점이 낮아도 미리 청약 공부를 해야 하는 이유는?

당장 가점이 낮아도 미리 청약 공부를 해야 하는 이유

청약에 대해 관심이 없는 젊은 친구들을 보면 청약 경쟁률은 로또고 가점도 낮아서 어차피 당장 쓸 일도 없고 가망도 없다고 생각하는 분들이 많은 것 같다. 하지만 부동산은 안정적인 삶의 기반을 위해 반드시 알아야 하는 내용이고 투자관점이 아니더라도 내 집 마련을 가장 적은 자본으로 할 수 있는 방법 중 하나가 청약이라는 사실에는 부정할 사람이 없을 것이다.

그리고 무엇보다 기회는 준비된 사람이 잡을 수 있는 것이므로 시시각각 변하는 부동산 정책 속에서 자신에게 맞는 기회를 포착하기 위해서는 사전에 청약에 대한 필수지식을 습득하고 전략을 잘 세워놓는 것이 중요하다.

부동산에 대한 관심이 없는 경우 규제에 의해 기회를 놓치는 대표적인 사례를 하나를 하나 살펴보자.

고덕 그라시움 (8.2 대책 전) vs 고덕 아르테온 (8.2 대책 후)

두 아파트는 같은 지역의 입지는 비슷한 아파트지만 8.2 규제에 따라 투자 전략이 완전히 달라진 대표적인 사례다. 부동산 정책은 항상 경기에 따라 달라지므로 이런 흐름을 파악하고 정보를 습득하는 능력을 갖추지 못하면 비슷한 입지의 아파트라도 매수자 입장에서는 상황이 급변할 수 있다.

8.2 대책으로 달라진 분양 내용

1. 중도금 대출 변화

60% → 40% 로 축소

기존 (8.2 대책 전) -고덕 그라시움

계약금 10%만 납부하면 나머지 중도금 60%는 대출이 가능했다.

분양가 대비 60%에 대한 중도금을 6회에 거쳐 납부하는데 계약금 10%만 현금이 있으면 입주 시기까지 추가로 들어가는 자금은 없다.

변경 (8.2 대책 후) - 고덕 아르테온

중도금 대출이 40%만 되므로 중도금 6회 중 4회만 대출이 가능하며 나머지 2회는 전액 현금으로 납부해야 한다.

중도금 대출로 인한 투자금의 변화

10% 계약금 → 10% 계약금 + 20% 중도금 (3배 차이)

분양가 8억 인 경우 과거에는 8천만 원으로 분양권 투자를 시작하고 입주까지 추가로 현금이 필요하지 않았지만 8.2 대책 이후에는 기존의 3배인 2.4억의 현금이 있어야 투자가 가능하게 되었다.

2. 전매 제한의 변화

현금 유동성 = 급전이 필요한 경우 매매가 가능한가?

기존 (8.2 대책 전)

계약 후 6개월 지나면 분양권의 자유로운 매매 (전매)가 가능했다.

변경 (8.2 대책 후)

아파트가 완공된 후 잔금을 치르고 소유권 이전등기가 나와야 매매를 할 수 있게 되었다.

전매제한으로 인한 현금 유동성 변화

8.2 대책 전인 그라시움의 경우 분양권 상태에서도 자유로운 전매가 가능하므로 급하게 돈이 필요할 경우 분양권을 매도하여 현금을 확보할 수 있었다. 하지만 8.2 대책 이후 소유권 이전등기 후 전매가 가능해지면서 단기 투자를 위해 분양권을 매입하는 사람은 준공 때까지 그 돈을 사용하지 못하고 묶이게 되었다.

두 아파트 모두 서울 강동구 고덕동에 위치한 재건축 아파트지만 8.2 대책을 전후로 분양에 대한 내용이 많이 달라졌다. 평소 아파트 청약에 대한 관심이 있는 사람들이 이런 변화를 사전에 감지하고 자신에게 맞는 최적화된 전략을 세울 수 있지만 청약은 남의 일이라고 전혀 관심을 갖지 않던 사람들은 이런 변화와 기회를 제때 잡기 어렵다. 지금 당장 가점이 낮더라도 청약에 대해 사전에 관심을 갖고 공부를 해야 하는 이유다.

청약을 제대로 이해하다 보면 가점이 낮은 경우라도 청약을 대체하여 내 집을 마련할 수 있는 다양한 대안들을 알게 되고 부동산 전반의 흐름과 분석 능력을 키워서 향후 다른 부동산 투자를 할 때도 많은 인사이트를 얻을 수 있게 된다.

청약에 관심이 없던 사람들은 오늘부터 청약에 대해 관심을 가져보자. 기회는 준비하는 자에게 온다.

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