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계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Aug 15. 2019

정북방향 일조권 사선제한 이해하기

북측 도로에 접한 토지가 좋은 이유

계단 모양의 건물을 보면 왜 이렇게 지었을까 하는 생각을 하신 분들이 계실 텐데요. 건물 모양이 위로 올라갈수록 계단 모양이 되는 이유는 일조권 사선제한의 영향을 받기 때문입니다.

도심지에서 소형주택건설이 가능한 토지는 대개 제2종 일반주거지역 내 이면도로변에 위치하고, 대부분 4~6m 도로에 접해 있기 때문에 정북방향 일조권 사선제한과 같은 건축법에 영향을 받기 때문에 토지 구입 전 가장 중요하게 체크해야 하는 사항입니다.

일조권 사선제한 적용 방식

주변 건축물의 햇빛을 받을 수 있는 권리(일조권)를 보호하기 위해 건물의 높이를 제한하는 것으로 정북방향의 인접대지 경계선으로부터 일정 거리를 띄어 건축을 하게 규정하게 되어있습니다. 보통 4층 이상의 건축물에서 계단 모양의 변형이 발생하는데, 주택법상 3m를 1개 층으로 계산하기 때문에 9m 이상인 4층부터 영향을 많이 받게 됩니다. 9m 이하는 1.5m를 이격 시키고, 9m 이상 부분은 높이는 인접대지 경계선으로부터 해당 건축물의 각 높이 부분에 대해 1/2 이상 떨어져 지어야 합니다. (2012년 12월 12일에 건축 시행령이 완화되어 전용. 일반 주거지역에서만 적용되고 있습니다.)

일조권 사선제한이 중요한 이유

택지지구 같은 곳에서 단독주택 필지를 분양하면 어떤 토지가 수익성이 좋은지 물어보는 분들이 많은데요. 여러 가지 환경적인 요소가 있지만, 공간의 활용면에서는 일조권 사선제한의 영향으로 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

북측에 도로가 있는 대지가 좋은 이유

일반투자자의 경우 도로가 대지 남쪽에 접하는 남향 토지를 좋아하지만 정북방향 일조권을 고려하면 결과는 반대가 됩니다.

예를 들어, 도로 및 인접대지 조건에 따라 토지가 4개가 있다고 가정해보면 2종 일반주거지역에서 대지면적 200㎡인 경우 약 30평 정도가 차이 날 수 있습니다. Case 1와 Case3은 도로가 접하는 방향 외에는 모든 조건이 동일하지만 정북 방향의 일조권 사선제한의 차이로 연면적은 Case 1은 Case3에 비해 104㎡(용적률 52%), Case2는 Case4에 비해 94㎡(용적률 56%)를 각각 더 지을 수 있습니다. 이런 이유로 북쪽 도로에 접하는 토지를 매입하는 것이 좋다는 말이 나오는 겁니다.

제2종 일반주거지역인 경우 법정 용적률이 200%로 제한되어 있으므로 Case 1과 같이 용적률에 여유가 있는 토지라면 서비스로 받을 수 있는 발코니 면적을 최대한 확보하여 실제 사용면적을 넓히는 것이 중요합니다.

만약 30평 정도의 연면적을 더 쓸 수 있다면, 평당 임대료를 6만 원으로 잡아 계산해보면 월 180만 원, 1년에 약 2160만 원의 월세 차이가 발생할 수 있습니다. 이런 이유로 토지를 매입할 때는 일조권 사선제한으로 활용할 수 없는 면적이 얼마나 되는지 잘 검토해서 투자를 해야 합니다.