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by 하우스플래너 Aug 15. 2019

건폐율 제대로 이해하기

리모델링 시 건폐율이 중요한 이유는?

신축을 하거나 증축, 리모델링을 할 경우 건폐율은 매우 중요합니다.

건폐율이란 대지면적에 대한 바닥면적의 비율을 말합니다. 토지상에 건물이 깔고 앉은 면적이라고 생각하면 됩니다. (바닥면적이란 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면 적중 가장 넓게 보이는 층을 말합니다.) 예를 들어, 100평짜리 토지에 층당 50평짜리 건물이 있다면 건폐율은 50%가 되는 것이고 층당 20평짜리 건물이 있으면 건폐율은 20%가 됩니다.

국토계획법 vs 지자체 조례의 건폐율

건폐율은 국토계획법에서 허용하는 건폐율과 서울시 조례의 건폐율 간의 차이가 있습니다. 예를 들어, 국토계획법 상의 중심 상업지역의 건폐율은 90% 이하인 반면, 서울시 조례는 60%를 상한으로 하고 있습니다. 대지면적 100평에 90%의 건폐율을 꽉꽉 채워 건물을 올리면 건물 사이에는 공간이 거의 없어 화재나 건물 보수가 어려울 수 있고, 채광, 통풍등이 안돼 쾌적한 생활을 할 수 없는 문제가 있을 수 있습니다. 외관상으로도 콩나물처럼 빡빡하고 답답한 형태로 들어설 것입니다.

신축보다 리모델링이 유리한 경우

2004년 국토계획법에서 건폐율을 제한하기 전에 지어진 건물 중에는 건폐율이 60%가 훨씬 넘는 경우가 종종 있습니다. 특히 서울 4대문 안쪽의 오래된 건물들(남대문~서울시청 도로변, 남대분~신세계를 지나 명동, 소공동 지역, 종로대로변)은 건물이 서로 붙어있습니다. 이런 건물들은 매입해서 신축을 하게 되면 현재 건폐율의 제한을 적용받아야 하므로 60%를 초과할 수 없게 됩니다. 기존의 건축물 바닥면적에 비해 신축건물의 바닥면적이 훨씬 작아지게 되어 임대수익이 감소할 수 있습니다. 이런 건물들은 신축보다 리모델링을 통해 임대수익을 극대화하는 방법을 고려해보는 것이 좋습니다. 증축을 동반하지 않으면서 단순한 리모델링을 하는 경우에는 국토계획법상의 건폐율 제한을 받지 않고 기존의 건폐율 기득권을 인정 받을 수 있습니다.

다변형 토지인 경우

직사각형이나 정사각형의 일반적인 토지는 대체로 건폐율 상한선을 충족할 수 있지만, 길쭉하거나 다변형의 토지는 법적인 건폐율을 찾아먹지 못하는 경우가 있습니다. 이런 토지는 시세 대비 가격이 저렴한 급매로 나오면 싸 보일 수 있지만, 다른 토지와 건폐율을 비교해보면 토지의 효용가치가 크게 달라지므로 가격을 잘 분석하고 매입 여부를 결정해야 합니다. 토지의 모양이 비정상적이고 시세 대비 현격히 저렴한 경우라면 차별화된 설계를 통해 임대수익을 극대화할 수도 있지만 토지에 대한 노하우가 없는 경우라면 신중할 필요가 있습니다.

승강기 없는 건물을 매입하여 설치하는 경우

리모델링 시 승강기를 건물 외벽에 설치하게 되면 건폐율 제한을 받게 됩니다. 기존 건물의 건폐율이 허용범위 이 내면서 승강기 설치로 늘어난 면적인 용적률 범위 안에 들어오는 것은 괜찮습니다. 예를 들어, 현재 건물이 49%의 건폐율을 쓰고 있는데 3종 일반주거지역에 100명 대지에 지어져 있다면, 승강기를 외부에 추가로 설치할 수 없고 내부 공간에 설치해야 합니다. 승강기를 위해서는 최소 2평은 필요한데, 1% 남은 건폐율을 가지고는 승강기 설치가 불가능하기 때문입니다. (이 경우 용적률도 여유가 있어야 합니다. 예를 들어, 5층 건물에 2평씩 공간이 필요하면 총 10평 정도가 늘어나야 하고 현재 용적률이 240%가 넘는다면 250%의 용적률 한계를 초과하여 엘리베이터를 설치할 수 없기 때문입니다.)

토지의 구입 목적에 따라 건폐율이 중요한 이유

예를 들어, 다음과 같은 목적으로 토지를 구입한다고 하면, 건폐율에 맞는 땅을 선택해야 합니다.

건물의 연면적을 많이 확보하고 싶은 경우 vs 넓은 야적장이 중요한 경우

넓은 야적장이 필요한 경우

자연녹지 500평

건폐율 20% 용적률 50%

바닥면적 층당 100평이 한계, 연면적 250평이 한계

500-100 = 400평은 야적장으로 활용 가능

넓은 연면적을 확보해야 되는 경우

제2종 일반지역 200평

건폐율 60% 용적률 200%

바닥면적 120평, 건물 연면적 400평 가능