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by 하우스플래너 Aug 15. 2019

용적률 제대로 이해하기

경사진 땅이 매력적인 이유는?

용적률에 대한 개념은 부동산 개발을 위해 필수지식입니다. 용적률에 대한 개념을 정확하게 알면 오래된 구옥을 매입하여 리모델링하거나 엘리베이터나 증축이 가능한지 스스로 판단할 수 있게 됩니다.

용적률 개념 이해하기

용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적 비율을 말하는데, 용적률을 구할 때 연면적에 지하부분과 지상층의 주차장 중 필로티 부분은 제외됩니다. 용적률은 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도 쉽게 말해 사업성을 나타낸다고 생각하시면 됩니다. 지상으로 올릴 수 있는 층이 높아질수록 공간이 넓어져 임대수익도 늘어나게 되기 때문입니다. 모든 땅은 지번에 해당하는 용도지역과 최대 용적률의 범위를 가지고 있습니다.

용적률이 낮다고 무조건 사업성이 없는 것은 아닙니다. 용적률이 낮으면 토지 가격이 싸고, 용적률에 포함이 되지 않는 지하층을 어떻게 활용하는지에 따라 또는 용적률에 포함이 되지 않는 서비스(발코니 확장) 면적도 고려해서 사업성을 만들 수 있습니다.

용적률은 지자체별로 달리 적용합니다.

국토계획법에서 말하는 용적률의 범위가 있지만, 실제로는 각 지자체의 조례에 따라 용적률이 적용되기 때문에 반드시 확인해서 사업성을 따져봐야 합니다. 예를 들어, 국토계획법 상의 3종 일반 주거지역은 상한선이 300% 이지만, 서울시 조례를 보면 250% 이하로 되어있습니다.

[참고] 서울시 조례 건폐율 / 용적률

2종 일반주거지역 : 60%, 200%

3종 일반주거지역 : 50%, 250%

준주거지역 : 60%, 400%

준공업지역 : 60%, 400%

용적률을 못 찾는 경우

서울의 3종 일반주거지역에 100평짜리 대지가 있는 경우, 건폐율 50%, 용적률 250% 상한선이기 때문에 250평의 연면적을 가진 건물을 지을 수 있을 거라 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 실제 상황에서 250%의 용적률을 전부 다 찾아먹는 땅은 많지 않습니다. 일조권 사선제한등의 규제나 지구단위계획구역에 속하여 각족 규제를 받아보면 실제로 200% 초반의 용적률 밖에 찾아 먹지 못하는 경우가 대부분입니다. 무조건 250%를 찾을 수 있는 땅이라고 생각해서 토지 가격을 평가하고 매입을 하면 후회할 수 있으니 매입 전에 신중하게 분석을 해봐야 합니다.

리모델링을 하는 경우

2004년 국토계획법이 제정되기 전에 준공된 건물 중에는 현재의 상한선을 초과하는 용적률을 가진 건물이 종종 있습니다. 리모델링을 하는 경우, 2004년 이전에 용적률의 기득권을 인정받을 수 있기 때문에, 신축과 리모델링을 비교해 볼 필요가 있습니다. 또한 건축위원회의 심의를 거치면 기존 용적률에서 10%의 증축을 할 수도 있습니다.

용적률을 극대화하는 방법들

경사진 땅

아래 도로변에서 보이는 1층은 실제 건축물대장을 보면 지하 1층으로 되어있습니다. 경사가 있는 토지 지형에 건물을 지을 때 뒤쪽이 땅속에 묻혀있다면 그 층은 지하층으로 인정받기 때문에 실제 3종 일반주거지역인 경우 (건폐율 50%, 용적률 250%) 5층이 아닌 6층의 건물을 지을 수 있게 되는 것입니다. 용적률에 대한 지식을 가지고 응용하는 능력이 생기면 남들이 안 좋게 생각하는 땅으로 차별화된 이익을 만들 수도 있습니다.

필로티 구조

요즘 많은 아파트들이 1~2층을 필로티 처리하고 3층 높이에 1층을 분양하는 경우가 많습니다. 이 경우 필로티 부분은 용적률에 포함되지 않기 때문에 건축물보다 효율적으로 활용할 수 있습니다.

건물의 층수로 용도지역 예측하는 법

거리에서 건물의 용도지역을 간단하게 판단하는 방법으로 건물 1개 층의 용적률을 50%로 계산한 뒤 층수를 세어보는 방법이 있습니다. 4층 이하면 2종 일반주거지역, 4~5층이면 3종 일반주거지역, 7~8층이면 준주거, 준공업지역, 10층 이상이면 상업지역으로 판단하면 대부분이 맞습니다. 물론 정확한 용도지역은 토지이용계획확인원을 통해 점검해야 하지만 간단하게 해당 건축물의 용도지역을 판단할 때는 이 방법을 추천합니다.