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계정을 잊어버리셨나요?

by 하우스플래너 Aug 16. 2019

부동산 PF 대출의 이해 (구조 및 위험요소 해결방법)

PF (Project Financing) 금융이란?

부동산 PF금융은 부동산을 개발하는 시행사들이 이용하는 금융으로 일반인에게는 많이 생소한 개념이지만 부동산 개발을 준비하는 분은 반드시 알아야 하는 금융상품입니다.

PF (Project Financing) 금융이란?

차주(건축주)의 신용이나 물적 담보가 아닌 프로젝트 자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 추후 대출에 대한 원리금 상환도 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존하는 금융을 말합니다. 신용이 아닌 프로젝트 자체의 현금흐름으로 한도를 결정하기 때문에 일반 대출보다는 대출의 한도가 많은 장점이 있습니다.

소규모 건축개발을 할 때는 금리도 중요하지만 준공을 할 수 있는 정도의 대출한도가 더 중요하기 때문에 건축주는 시중 금융기관 중에 가장 한도를 많이 해주는 곳을 찾는 경향이 있습니다. PF대출을 잘 활용하면, 보통 20억 정도의 분양 매출을 기대하는 프로젝트의 경우 3억 정도의 자기 자본으로도 프로젝트를 진행할 수 있습니다.

부동산 PF 구조도

PF의 일반적인 구조는 다음과 같으며 소규모나 대규모나 기본적인 흐름은 비슷합니다.

기본적인 내용들만 요약하면 다음과 같습니다.

먼저 시행사(차주=건축주)는 토지 계약을 하고, 건축허가를 득한 뒤 나머지 잔금과 건축비에 대한 자금을 금융회사에 신청을 합니다. 금융기관(대주)은 투자자로부터 자금을 모집하여 시행사와 대출 약정을 체결하고, 자금을 부동산 신탁회사에 예치합니다. 공사 기간 동안은 신탁회사가 직접 하도급업체들에게 자금을 집행하고, 준공이 나면 시행사는 분양이나 임대를 통해 자금을 상환합니다.

PF 대출의 위험요소 및 해결방법

PF대출은 몇 가지 위험요소를 내재하고 있는데, 금융기관에서는 대출 심사나 약정 시 이런 예상 가능한 리스크를 최소화하기 위하여 다음과 같은 해결책을 사용합니다.

시공사의 부도

시공사가 부도날 경우, 교체하는데 시간이 지체되지 않기 위해 공사기간에도 하도급에게 직접 지불하는 방식을 유지하고, 부도 시 시공 포기각서를 미리 시공사에게 받아 놓는 것이 일반적입니다.

시행사의 부도

사업 주체인 시행사가 부도가 나면, 프로젝트는 더 이상 진행이 어려울 수 있기 때문에 사업부지를 신탁(담보신탁)하고, 시행권까지 모두 신탁하는 상품 (관리형 토지신탁)을 이용하기도 합니다. 시행권 포기각서도 미리 받아놓는 게 일반적입니다.

분양이 안 되는 경우

경기와 여러 변수로 미분양 상황이 오는 경우를 대비해서 금융기관은 준공 후 담보대출로 상환이 가능한 수준에서 대출을 해주게 됩니다.

시행사가 이중으로 분양하는 경우

시행사가 이중으로 분양을 하는 문제가 생기지 않게 하기 위해, 분양계좌를 신탁사나 금융기관에 맡겨 관리하게 하고, 분양현장에도 현수막이나 분양 계좌를 눈에 띄게 해서 이중 분양 리스크를 사전에 제거합니다.

부동산 PF금융은 가장 적은 자기 자본으로 이익을 극대화하기 위해 건축주가 반드시 알아야 하는 금융기법입니다. 하지만 그만큼 리스크도 많기 때문에 대출을 해주는 곳도 많지 않고, 시공사의 신용등급이 나 시공능력을 까다롭게 심사를 하는 경우가 많습니다.

금융기관의 입장에서 PF대출을 해도 되는 현장인지 객관적인 입장에서 설득이 될 수 있게 스스로 평가하는 습관을 자세를 갖는 것을 추천해드립니다.