시공사 선정 기준
Feat. 초보에게 필요한 CM의 손길
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해 놓은 것을 정리한 글입니다.]
시공사 선정은 매우 어렵습니다. 저 같은 초보에게 시공사하면 '유치권'이라는 플래카드를 건 무시무시한 이미지가 먼저 떠오르기 때문입니다. 또한 레버리지를 일으키는 투자상, 공사기간은 대출이자금과 연결되어 있고, 완성도는 임대와 연결되어 있기 때문입니다.
스스로 알아보려 했으나, 너무 힘들었기 때문에 CM업체의 도움을 받았습니다. Construction Management(CM)은 프로젝트 관리, 비용 관리, 일정관리, 품질관리, 계약관리 업무 등에 대한 전문적이고 체계적인 건축엔지니어링 서비스로, 사업 예산 범위 내에서 양질의 건축물을 적기에 인도하기 위해 사업 기획 단계부터 설계, 시공, 유지관리에 이르기까지 건설 사업에 관련된 모든 서비스를 제공하는 종합 서비스입니다.(라고 사전에 쓰여있습니다.) 한마디로, 빌딩 관련 a~z까지 관리해 주는 서비스입니다.
CM을 통해 아래와 같이 시공사 선정기준을 배울 수 있었습니다. 이는 집 매매 후 리모델링 할 때에도 유용하게 적용한 팁입니다.
첫째 '적산'입니다. 적산이 견적비교의 시작입니다. 적산을 통해 필요한 자재의 수량을 정확히 계산하고, 같은 조건으로 비교해야 합니다. 그래야만 싼 지 비싼지, 어디에서 차이가 많이 나는지입니다. '적산'이란 한마디로 얼마 큼의 자재가 필요한지 정확한 수치를 내는 것입니다. (적산을 배우고, 아파트 인테리어 리모델링 공사할 때에도 아주 용이하게 써먹었습니다!) '적산'은 별도 비용이 들지만 시공사 선정의 시간을 단축하고 명확한 기준을 갖게 해 주기 때문에 꼭 필요한 금액이라 생각합니다.
둘째, 해당 시공사에서 진행할 현장소장과 직접 미팅해서 현장소장의 소통능력을 봐야 합니다. 건설사의 능력과 더불어, 현장을 담당할 분의 능력이 중요합니다. 민원을 관리하는 사람은 현장소장이기 때문이죠. 오프라인 미팅을 하다 보면 시공사가 갖는 스타일을 한 번에 알 수 있습니다.
마지막으로 시공사의 객관적인 스펙을 정확한 데이터를 통해 읽어야 합니다. 자금흐름과 포트폴리오, 평판 등에 대해 알아야 하며, 특히 하도급업체와의 문제들이 있었는지도 알면 매우 좋습니다. CM업체를 통하면 에스크로 계좌를 통해서 하기 때문에 안전하게 기성금 지급이 가능하고, 추후 유치권행사등의 문제는 발생하지 않게 됩니다.
위의 기준을 잡고 CM을 통해서 공개견적을 받았습니다. 10곳 정도의 건설사가 참여했고, 담당자들과 함께 서류검토를 하고 3개 업체를 추려서 미팅을 하고 지금 시공사를 만났습니다. 그동안 혼자 맨땅에 헤딩하듯 미팅하면서 배운 것들도 많았지만, CM 서비스를 미리 알았다면 시간을 많이 단축했을 것입니다. 초보 건축주에게 시간이 부족하다면 반드시 CM업체 서비스를 받기를 추천합니다.
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의]