FEAT. 산 넘어 산, 건축사 다음에는 시공사
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해 놓은 것을 정리한 글입니다.]
제목이 자극적입니다. 초보건축주는 좋은 시공사를 보는 눈을 가질 수 없다는 것을 절실히 느꼈습니다. 그래서 CM (Construction Management) 회사를 통해 계약을 했는데, CM업체를 알기 전까지 몸으로 배웠던 내용을 공유합니다. 아마도 여러 초보 건축주들 중에는 여전히 CM업체를 모르는 분들이 많을 것입니다. 이 부분은 다른 글에서 공유하겠습니다.
중개업도 4곳, 건축사도 5곳 미팅을 하고 결정했습니다. 시공사는.... 무려 9곳을 미팅했습니다. 추천받은 곳과 CM 통한 업체를 모두 만나보니 9곳이었습니다. 처음 시작할 때 제대로 배워보겠다는 의지 때문에, 모두 만나봤습니다. 시공사는 어떤 기준으로 선정해야 할지 전혀 감을 잡지 못했습니다. 정보의 불균형으로 받은 견적이 제대로 됐는지, 혹은 업체 간 비교를 할 수 있는 근거가 되는지 등 절대적으로 난이도가 있는 부분입니다.
우선 시공사는 아래와 같이 컨택하여 여러 곳의 미팅을 했습니다.
1. 건축사 추천 2곳
2. 중개사 추천 1곳
3. 용도변경 시 철거했던 업체 1곳
4. 온라인 서칭 1곳
5. 유튜브 유명업체 1곳
6. [추후] CM 업체 통한 3곳
시공사 미팅을 하면서도 많이 배웠습니다. 건물의 장점과 단점, 어떤 업종이 임대로 들어올 수 있는지 추가 조언을 듣기도 했으며, 각 업체마다 바라보는 관점을 배웠습니다. 경력이 많은 기술이사님의 경우, 아무래도 시행하면서 알게 된 리스크 중심으로 말씀해 주시는 경향이 강했습니다. 공사의 어려운 점, 지연될 가능성에 초점을 맞춰 설명하곤 하셨습니다.
반대로 젊은 분의 경우는 도전정신으로 일단 해낸다라는 느낌으로 말씀하신 곳도 있습니다. 히지만 우려되는 점을 말씀드리면 명쾌한 답변을 못하는 경우도 있었죠. 자연스럽게 여러 미팅을 하면서 많은 정보를 통해 스터디를 할 수 있었습니다.
하지만 각 업체의 견적서가 너무나 달랐고, 표기방법 / 견적 구분 / 범위 등 굉장히 달랐습니다. 한마디로, 건축주가 견적을 물어볼 때 명확한 기준이 없다보니 (정보가 없으니 당연합니다.) 돌아오는 견적서와 기간은 비교할 수 없을 정도로 제각각이었습니다. 이 부분을 시공사가 노리기도 합니다. 총액이 낮아보이지만 견적서에 안들어가있는 것이 굉장히 많기도 하고, 추가금액의 여지를 이곳저곳에 열어놓은 견적서도 많습니다.
그러면 건축주는 어떻게 시공사를 선택할 수 있을까요? 대표의 관상이 좋아서? 사무실이 깔끔해서? 건축한 건물이 많아서? 비용이 저렴해서? 시공기간이 짧아서? 설계사가 추천했으니? 어떤 기준에 가중치를 두더라도 명확하지 않습니다. 그 이유는 크게 3가지가 있습니다.
1. 내 건물의 담당인 현장 소장이 누구일지 모른다.
2. 시공사 포트폴리오만 보고 실력이 진짜인지 아닌지 알 수가 없다. (평판조회나 진위여부 할 수 있는 방법이 없다.)
3. 비용과 시공기간을 측정하는 기준이 회사마다 다르다.
명확하지 않은 기준을 가지고 여러 업체 미팅을 하다보니 이 건물의 유의점은 많이 알게 되었는데, 사실 건축주 입장에서 시공의 유의점은 시공사가 해결할 일이지, 건축주가 해결할 부분이 아닙니다. 유의점만 쌓이다 보니, ' 아 잘못 산건가' 싶을 때도 있었지만, 시공사가 보수적으로 대답하는 것은 너무나 당연하기 때문에 선택을 위한 명확한 기준을 찾는 것에 집중했습니다.
그러면 건축주가 가질 수 있는 '기준'이란 무엇일까요. 이 부분을 저는 CM 업체와 미팅하면서 알 수 있었습니다. (다음 편 지속)
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의]