Feat. 책"꼬마빌딩 건축 실전 교과서"
사전 조사 필수 : 손품 / 발품
손품 : 부동산 114 조사
발품 : 부동산 방문 - 인근 어떤 업체들이 입주해 있는지, 임대료는 얼마인지. 인근 유사건물 방문 필요
예산은 20%의 여유자금을 더 준비해야 함
자금 미납 시, “본 건물에 유치권 행사 중”이란 플래카드로 시공사가 점유
따라서, 대출 승인은 미리 받아둬야 함
공사비 종류 공사비, 설계비, 옵션공사비, 감리비 (공사비의 1.5%), 부대공사비, 기타 비용, 등기비용
→ 설계비에는 용도변경, 인허가, 구조, 해체, 철거, 준공 심의 등 다양한 분야가.. 또 있습니다.
건폐율 / 용적률 / 일조사선에 대한 이해는 기본
건축준비까지는 중개사가 도와주는 경우도 있습니다. 하지만 저는 직접 발굴하면서 스터디가 필요하다 생각하여... 했으나 바쁘신 분들은 중개사가 연결해 준 곳에 턴키를 줘도 좋을 것 같습니다.
건축준비는 빠르면 빠를수록 당연히 좋습니다. 잔금 전에 착공이 들어갈 수는 없지만, 미리 세팅은 가능합니다. 저의 경우는 용도변경 후 바로 매도를 한번 간을 보다가 그 시기를 놓쳐서, 잔금 후에 4개월이 지난 후에 시공사와 계약했고, 또 서류 준비 필요하여 1달의 시간이 그냥 흘렀습니다. 서류들만 오가는 시간이 생각보다 매우 깁니다.
건축가, 건축사(건축설계사), 시공사의 차이 → 이중 건축사만 건축사 자격증이 있음
건축가 = 총감독, 건축주 = 제작자, 시공사=주연배우
설계자와 감리자는 무조건 달라야 함. 같은 사람이면 도면이 잘못되어 문제점이 발생해도 감추기 마련이다. (감리비 : 공사비의 1.5% 수준이라고 쓰여있으나,,,, 대수선의 경우 어려운 공사라 높게 받습니다.)
미팅 시에 평당 얼마예요? 는 잘못된 질문임 건축비는 애초에 면적으로 단가 매길 수 없음. 시공사가 평당 얼마에 가능하다고 하는 것도 문제가 있음.
원하는 건축물 설계사를 찾아 상담받아라 (건축물 주소 - 건축물대장 발급 - 설계사 이름 명시되어 있음)
건축주의 의견을 반영해 주는 건축가를 찾아야 함.
관성 때문에 이런저런 핑계로 자신의 스타일로 설계하곤 함
설계비 아끼지 말 것 → 좋은 설계는 시공과정에서 그 비용을 충분히 상쇄
1차 설계 이후, 설계 수정 보완은 2차~n차 시간 짧게 가져라.
3d그래픽뿐만 아니라, 실물 모형도 확인하라 (1/60 척도)
설계전 감리자를 미리 선정한다.
전문적인 건축사무소에 의뢰하라.
시공사에 설계부터 맡기면 건물의 질이 떨어진다.
해당 건축가가 설계한 건물을 꼭 방문한다.
(금액 : 30대~40대 ㅣ 1500~3000만 / 20년 이상 경력자 : 3000~5000만 / 유명 건축가 : 1억~ )
설계비는 계약 시 10%, 계획 설계 시 30%, 중간설계 시 30%, 실시설계 시 30% 나누어 지급
실시설계도면까지가 아닌, 사용승인도면까지 계약사항으로 기재 * 도면 통해 보수해야 하므로, 반드시 전기도면과 설비도면은 완공한 도면으로 다시 만들어 보관해야 함.
설계진행프로세스 기획 (법리적 문제검토, 건축주 의견 반영)
→ 계획 설계 (어떤 건축물이 가장 효용가치가 있을지, 아이디어 교류)
→ 1~n차 설계 (세부내용)
→ 기본설계 (착공 인. 허가 도면)
→ 실시설계 도면
(각 자재 선정과 자재 배치에 따른 정확한 수지 모두 기재 → 차후 자재 변경 시 시공사와 갈등 多)
→ 사용승인설계 (공사가 끝난 후, 실제를 반영한 내용 - 계약서에 명시할 것)
인허가가 안나서 설계지연되면 낭패! 지역별로 법이 모두 다르다. 건축법상 각종 규제내용을 확인하라. → 관공서를 직접 방문해, 인/허가에 필요한 조례 규정 검토하라.
동절기 공사는 작업시간, 추운 날씨 작업능률 떨어진다. 골조의 양생시간과 동결문제로 공사비가 늘어난다.
설계계약할 때, 반드시 지연에 대한 배상내용을 특약에 넣어라.
실시설계를 할 때는 시공도면까지 첨부하게 한다. 창호, 외장공사, 에어컨, 설비, 전기, 통신, cctv, 보일러 등 미리 시공할 배관작업을 도면상에 상세하게 작업지시로 명시하게 하라.