용도변경 이야기
Feat. 이제는 안 되는 이야기
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해 놓은 것을 정리한 글입니다.]
22년 4월에 계약할 때는 가능하던 것이 22년 10월 이후 계약건부터는 인정이 안 되는 것이 있습니다. 바로 용도변경 세금혜택 부분인데요. 이 부분은 처음 교육 때부터 굉장히 중요하게 들었고, 실제 거래에서도 해당 부분을 적용해서 혜택을 봤습니다.
내용을 간단히 요약하면 매도자는 주택으로 팔지만, 매수자는 용도변경된 근린건물로 살 수 있는 내용입니다.
"매도자는 양도세 감면 혜택을, 매수자는 주택보다 많은 대출을 받을 수 있게 된다. 하지만 기획재정부는 작년 10월 21일 이후 계약하는 주택에는 이런 예외를 허용하지 않고 세금과 대출 판단의 기준을 잔금일로 통일했다. 바뀐 규정으로 인해 앞으로는 매도자가 세금을 많이 내거나, 매수자가 대출을 적게 받는 불이익을 감수해야만 거래가 가능하다." - 조선경제 기사
바뀐 판례에 따라 양자택일로 변경되었습니다. 매도자가 용도변경하고 세금을 더 낼래? 아니면 매수자가 주택으로 사고 대출 제한과 취득세를 더 낼래?입니다. 저는 막차를 타서 다행이지만, 아쉽게도 주택을 근린상가로 사면서 얻는 혜택 중 하나가 사라졌습니다. 금액으로 따지면 위치마다 다르겠지만 수억씩 영향을 주게 됩니다.
용도변경을 시행할 때는 설계소와 철거업체 두 곳에서 돈이 나갑니다. 저는 이 부분은 중개업 담당자 통해 회사와 연계된 곳으로 했습니다. 나름 합리적인 가격에 꼼꼼한 시공자를 만나 철거도 깨끗이 했습니다. 다주택 (11 가구)였기 때문에 주택에 해당되는 부분을 철거하고 구청에 신고하여 용도변경 허가를 받는 과정입니다. 철거 시 부엌을 일부호수만 철거하는 경우도 있는데 추후 구청담당자에게 걸리면 이슈가 커질 수 있습니다. 어차피 대수선이 목적이라면 한 번에 철거하는 것을 추천합니다.
철거 계약 시에도 표준계약서보다 더 꼼꼼하게 항목마다 봤고, 아래 내용과 같이 꼼꼼히 묻고 계약했습니다. 모든 계약서는 최대한 문장문장을 이해하고 넘어가려 노력 중인데, 이후 시공 본계약에도 도움이 됐습니다.
P.S 계약서 등에 대한 걱정은 본 시공사 계약 시 CM 업체 통해서 많은 도움을 받았습니다. (도움을 받기 전에 충분히 스터디하고 나니 도움이 됐습니다.)
철거계약서에 사공사에 유리하게 적힌 문구에 대해 모두 물아봤습니다.
[8조] 해지
1. 을의 사유로 철회됐을 때, 시간지연 등 이슈가 있기 때문에 계약금 전액 환불 조건이 필요하지 않을까요? 아니면 통상 사용하는 문구로 넘어가면 될까요?
[6조] 작업지체
2. 작업 지체 따라, 잔금일 전 용도변경 안될 경우 대응은 어떻게 될까요?
2-1. 매매계약서 의거, 잔금일 연기되나요?
[4조] 작업 철거범위 정의는 견적서와 통용되는 이해로 진행되는 것으로 해석
3. 작업 시 민원대응 주체는 시공사가 대응일까요?
4. 폐기물 처리 후 정돈 수준에 관한 내용 필요할까요?
5. 작업 종료 후, 변경 승인시점에 필요한 추가작업 발생 시 처리 여부 (하자보수 개념)
[3조] 금액
6. 부가가치세 10%가 맞나요? 건설 관련 주택/상업시설 등 상태 따라 부가가치세가 4%라고 하는 자료도 있어서요. → 관공서에 관련된 업무의 부가가치세가 4%이며, 일반 건축물 부가가치세는 10%가 맞습니다.
[기타 질문] 계약이행 보증증권이 필요한가요? → 통상 2천만 원 이내는 없이 진행하는 것이 관례라고 합니다.
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의
