[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해 놓은 것을 정리한 글입니다.]
건축사무소 5곳의 미팅을 통해 알게 된 내용은 아래와 같습니다.
1. 젊은 도전 정신? 오래된 숙련도?
어느 유튜브에서 건축사를 선정할 때는 개업한 지 5년이 안되는 젊고 도전적인 사람을 만나야 한다고 했습니다. 그래야 건축주의 의견이 반영되고 어려움이 있더라도 최선을 다한다는 뜻이었습니다. 오래 건축을 하신 분들은 디자인부터 문제해결이 관성에 의해 움직인다는 내용입니다. 굉장히 의미 있는 말이었지만 저의 리모델링 대상이 될 건물은 입지는 좋으나 위치가 어려웠습니다. 맞닿은 주택과 끼인 건물 특성이 있었고 노출되는 면이 작았기 때문에 저는 오래된 숙련도를 더 높은 가중치를 둬서 고민했습니다.
2. 건축비를 아껴라?
건축 관련된 모든 책과 유튜브에서 일관되게 말하는 것은, 돈을 건축비에 아끼지 말란 것입니다. 건축의 시공의 기초가 되기 때문에 오류가 있으면 시공시간이 길어지고, 허가등의 문제가 지속 발생됩니다. 따라서 초반에 확실한 사람에게 비용을 쓰라는 의견입니다. 그러다 보니 인허가 상위랭커를 찾게 되었고, 비용이 타사보다 비쌌지만 선택하게 되었습니다.
3. 건축사가 모든 일정을 관리한다?
제가 잘못생각한 부분입니다. 중개업 - 건축사 - 시공사 - 임대업으로 이어지는 파트너십에서 각 담당자들은 각 영역밖에 모릅니다. 건축 안에서도, 인허가 - 구조심의 - 해체심의 - 철거심의 등에 이어지는 심의 순서에 대해서도 한 건축사가 리딩하지 않습니다. 차라리 처음부터 턴키를 맡겨서 전체 심의에 대한 진행을 한 건축종합회사에 책임지게 하는 것이 좋다고 생각합니다. 저는 지나고 보니 저 순서를 알게 되었고, 각 부분의 비용이 합이 결국에 최초에 제안한 대형건축사의 비용과 동일하다는 것을 늦게 알았습니다. (덕분에 많이 배웠습니다.)
4. 미팅시에는 다음과 같은 질문을 준비했습니다.
설계비는 각 설계단계에 따라 나눠서 지급하는가?
설계한 대표 건물, 최근 건물 주소 보내줄 수 있는지?
사용 승인도면까지 계약사항에 포함되는가?
00구 인허가 관련 법규를 이해하고 있는지? (각 구청마다 적용되는 법규가 다르다고 합니다.)
설계계약 시, 지연에 대한 배상내용 특약으로 넣을 수 있는지?
시공도면시, 명확한 작업지시가 가능하게, 상세스펙 기입해서 진행 가능한지?
업계가 얼마나 됐는지, 열정이 있는지?
도전적인지?
이런 질문들을 준비했지만 최종 계약한 업체는 결국 해당 구청에 인허가 건수가 제일 많은 업체와 했습니다. 최근 몇 년간 공사 중 붕괴사고 등이 발생하면서 서류 기간이 길어지고 어려워지고 있기 때문에, 구청과 관계가 좋고 속도가 빠를 것이라 믿는 곳으로 선택했습니다.
5. 건축사마다 준공/착공 예상 시기가 다르다?
건축사, 시공사 미팅 때마다 업체마다 각 다른 답을 말합니다. 경험이 많고 보수적인 업체일수록 여러 우려사항을 넣어 시간을 최대한 늦춥니다. 누군가는 준공까지 4개월을 말하지만, 또 누군가는 9개월 이상을 말합니다. 지나고 보니, 여러 사람이 말하는 우려사항들이 현실화되는 것을 보면서 시간을 보수적으로 봐야 함을 배웁니다. 건축주입장에서는 건축을 하는 동안은 이자비만 나가는 마이너스 기간입니다. 따라서 빠를수록 좋지만... 정말 다양한 사유로 늦춰집니다. 구청에서는 늦게 대응하고, 건축사에서는 서두르지 않는 느낌입니다. 그러니 시간의 폭을 고려하여 다양한 변수에 맞는 자금흐름을 미리 세팅해야 초조하지 않습니다. (전 초조하기에,, 닦달하고 싶은데 관계도 중요하니까요!)
저 같은 초보이신 경우는 설계와 시공을 함께 하는 종합건축회사를 추천합니다(다만 메이저급은 그만큼 비쌉니다.). 저는 건축사, 시공사 각각 미팅하며 따로 알아보다 보니, 정말 많은 것을 배웠지만 그 배움만큼 기회비용도 큽니다. 아직 건물이 완성되기 전이라 어떤 방법이 좋다고 설명할 수는 없지만, 턴키를 맡기면 확실히 편하긴 할 것 같습니다.
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의