좋은 건축사를 만나는 방법(1)
Feat. 매매보다 어려운 건축의 길
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 기록해 놓은 것을 정리한 글입니다.]
매매를 하고 나면, 자금조달에 대해 수시로 체크해야 합니다. 특히나 지금처럼 시장이 안정적이지 않을 때, 그리고 공사비가 계속 올라갈 때에는 예상하지 못한 변수가 너무 많습니다. 현금흐름을 항상 강조했던 멘토님 덕분에 위기에서도 하나씩 해결할 수 있었으나, 어려움이 많았습니다. 자금조달은 개인별로 상황이 달라서 공유할 수가 없지만, 동시에 진행되는 건축 관련 이야기를 남깁니다.
신축이 아니라 대수선(리모델링)이었기 때문에 더 까다로웠습니다. 리모델링이 더 쉬운 것 아닌가 라고 생각했으나, 아예 부수고 새로 짓는 것이, 있던 것을 보강하면서 짓는 것보다 훨씬 쉽구나를 과정을 거치면서 배우게 됩니다. 대수선은 감리사도 피한다는 이야기가 있습니다.
저는 좋은 건축사를 만나기 위해 총 3가지 방법으로 접근했습니다.
1. 건축의 전 과정을 먼저 배워보자 - 책, 유튜브 (이 부분은 별도로 요약본을 올리겠습니다.)
2. 건축사무소의 규모 별로 미팅을 해보자 - 대형, 중형, 소형
3. 인허가 건수로 상위랭커들을 만나보자 - 구청 사이트 검색
건축에 대해 무지하다 보니, 공부를 했습니다. 심지어 어떻게 컨택하는지도 잘 몰라서 아래처럼 여러방법으로 만났습니다.
미팅 대상
- 중개업 통한 대형회사 미팅 (건축 + 시공 동시)
- 인터넷 검색 통한 업체 개별 컨택 (건축 + 시공 동시)
- 인허가 상위랭크 회사 미팅 (건축만)
- 커뮤니티 통한 미팅 (건축사, 시공사 각각 연계)
- 유튜브에 핫한 업체 미팅 (건축만)
규모별 여러 업체를 만난 이유는 제가 이 분야를 전혀 몰랐기 때문에 스터디를 위함이었습니다. 중개업체를 여러 곳을 만나면서 건물을 보는 시야를 다양하게 배우고, 좋은 결과를 선정할 수 있었던 것처럼 다양한 시선에서 배울 수 있는 기회였습니다.
각 건축사무소에서 주는 견적은 1천~5천 사이로 다양했습니다. 하지만 그 내역서 상에 내용이 많이 다른데, 내역이 어디까지 포함시키는지를 알아야 합니다. 한 패턴을 지나고 나니 이제야 보이는데, 당시에 비싸게 준 견적에는 해체심의/구조심의까지 포함된 것이 많았으나 그 내용을 모르고 그냥 비싸구나 생각했습니다.
TIP. 설계 견적을 보는 팁
1. 용도변경 / 구조심의 / 인허가 / 해체심의 금액이 모두 포함된 건지, 포함이 안됐다면 연결된 회사를 통해 견적을 미리 받을 수 있는지 미리 볼 필요가 있습니다.
2. 각 부분의 시공비용은 미포함일 것입니다. 용도변경을 하더라도 싱크대를 떼어내는 등의 철거비용이 발생됩니다. 이런 부분에 대한 비용발생을 미리 포함시키기는 어렵습니다.
3. 구조심의 때에도, 저처럼 상세도면이 없다면 추가 비용이 발생됩니다. 건물의 일부를 뜯고 내부 철골을 봐야하기 때문입니다.
4. 구조심의, 해체심의는 정확한 비용을 알 수 없으나, 미리 예상 견적을 받아놓는 것이 추후 자금조달 계획 운영에 도움이 됩니다.
5. 시공비의 영역은 건축사가 말하는 것과 너무 달랐습니다. 물론 공사비가 급등하는 시기였지만 수억씩 차이가 났습니다.
(다음 편에 계속)
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의