계약, 그리고 잔금일 변경 이슈
법인 설립 조건에 따른 세금 이야기
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해놓은 것을 정리한 글입니다.]
4월 22일 빌딩을 추천받고, 22일 밤에 답사하고, 23일 끙끙 앓으며 고민하고, 24일 계약했습니다. 그 이틀사이에 매도자는 1억을 높였고, 현장에서 명도(거주자 이사비용)로 2천만원을 요구했습니다. 엎어질 뻔한 계약이었지만, 확신이 있던 건물이었고 중개업 대표님의 신뢰가 있어서 계약했습니다.
계약서에 특약으로 넣었던 내용과 계약 후에 잔금변경이 필요했던 내용을 정리하면,
[1] 명도
계약 시 문구 하나 하나 꼼꼼히 봤습니다. 그중에 현재 임차인들에 대한 내용이 부실한 것 같아 아래 내용을 추가했습니다. 당시 임차인들의 경우 수십년을 살았던 분들이라 유치권 행사 등을 하게 될 경우 굉장히 곤란할 것으로 예상되었습니다. 따라서 아래 문구를 추가했습니다.
"명도가 00까지 안될 경우, 잔금은 미뤄지며 00일 익일로부터 계약금과 중도금의 연이자 4.6%(법정이자율)을 손해배상청구한다."
[2] 용도변경
"잔금일 전일 까지 전층 근린생활시설로 용도 변경한다. "
한동안 주택을 근린으로 바꿔 계약해서 리모델링 후 건물가치를 높이는 것이 굉장히 많았습니다. 하지만, 2022년 10월부로 금지되었고, 현재는 용도변경하여 받을 수 없게 되었습니다. 저의 경우는 막차 탄 것인데, 이를 금액적으로 환산하면 수천만원의 혜택을 본 셈입니다. 이 부분은 용도변경 부분에서 다시 말씀드리겠습니다.
[3] 건축도면
놓쳤던 부분입니다. 계약 1항에는 아래와 같이 쓰여있습니다.
"잔금일에 설계도면을 매수인에게 인수한다."
이때, 설계도면이 어느 정도까지 있는지 확인이 필요했으나 놓쳤습니다. 2000년에 세워진 건물이라 당연히 구청에 세부자료가 남아있을 줄 알았지만 평면도 외에 골조나 상세내역에 대한 도면이 없었습니다. 이는 추후 건축사가 구조설계를 하는데 2주 정도 시간을 더 소요하게 된 배경입니다.
따라서, 계약 시에 해당 서류가 어디까지 있는지 중개사 통해서 확인이 가능합니다. (중개사 대리인 신청으로 구청에서 확인 가능) 저는 계약을 완료하고 설계에 들어갈 때 이를 확인하면서 해당자료가 없음을 늦게 알았습니다. 자료가 없는 만큼 추후 설계시 시간지연 원인이 됩니다.
[4] 법인설립일자 혹은 법인의 위치
이 부분은 교육시 배웠던 부분인데, 놓쳤던 부분입니다. 뒤늦게 매도자에게 잔금을 미뤄달라 요청해서 겨우 상황이 해결된 경우입니다. 자세한 것은 "수도권 과밀억제 권역 중과세"를 검색하시면 자세히 나옵니다.
간단하게 말씀드리면
"서울에 법인 본사가 있는데 설립 5년 내 건물사면 3배 중과세! (모두 포함한 취등록세가 2배 이상됩니다.)"
해결방법은 단순합니다.
"1. 법인 위치를 바꾸거나, 2. 5년을 넘기거나"입니다.
다만, 법인 위치를 지방으로 바꾸고, 계약 후 다시 서울로 바꿔야지 하는 가벼운 생각(꼼수)이 있으시다면 금물입니다. 과밀억제지역에 있다가 아닌 곳으로 갔다가 다시 과밀억제지역으로 돌아올 경우, 돌아온 날부터 5년이후에 매매하셔야합니다.
P.S 솔직히 교육 받을 때, 한두푼도 아닌데 이걸 놓치는 사람이 있을까 했습니다. 그게 바로 저였습니다. 큰 돈이 오가다 보니, 오히려 너무나 당연히 확인해야 하는 부분에서 실수가 있었습니다. 다행히 매도자의 배려로 잔금일을 변경하여 진행했습니다.
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의