Feat 부동산중개업 미팅을 통해 배운 내용
[이 글은 달랑 하나의 계약, 하나의 리모델링을 추진하고 있는 초보가 쓰는 글입니다. 매 과정이 쉽지 않아서 계속 기록해놓은 것을 정리한 글입니다.]
교육 후, 강의해주신 강사님들이 속해있는 중개업들과의 미팅을 차례대로 했습니다. 미팅 자체만으로도 각 중개담당자의 관점과 향후 시장예측에 대해서 많이 배울 수 있기 때문에, 여러 업체를 만나기를 추천합니다.
저는 4개 중개업체에 미팅을 잡으며 추천 건물들에 대한 브리핑을 받았습니다. 미팅 시기는 2022년 4월이었기 때문에 과열된 시장이 급냉각기로 들어가기 직전이고, 아파트 주택가격이 여전히 고공행진하는 착시가 있던 시기입니다. 금리가 급격하게 올라가는 아주 초입이었으며, 차가운 분위기보다는 관성에 의해 여전히 뜨거운 시장이었습니다.
맞습니다. 어떻게 보면, 조금은 조급하게, 끝물의 시장에 수를 뒀을 수도 있습니다. 1년이 지난 지금, 급매를 잡거나 더 좋은 기회가 있었을지도 모르지만 그럼에도 후회는 없습니다. 여러 업체 미팅을 통해, 교육을 통해, 그리고 나름의 기준을 통해 확실한 입지분석과 확실한 장점을 보유한 빌딩을 선택했기 때문입니다. (그렇다고 믿고 있습니다!)
4개 업체를 만나면서 만났던 중개업자 분들은 굉장히 프로정신이 느껴졌습니다. 한번 미팅을 하면 2시간은 기본이었고, 추천하는 건물과 자금흐름 등을 함께 분석하며 여러 대안을 제시하기도 합니다. (물론 한 건만 성사돼도 큰 중개수수료가 있기 때문이겠지요)
여러 업체를 만나 건물 추천을 받고, 미팅 후에는 꼭 그 건물을 직접 보러 갔습니다. 추천서와 임장후기를 반드시 기록하고 추천받은 건물들을 지금도 지속하여 째려보고 있습니다. 이번 매매건이 끝이 아니기 때문에, 이번에 둔 수를 통해 최대한 많은 것을 배워야 하기 때문입니다.
그렇기 때문에 여러 업체를 만나 이야기를 나눠봐야 합니다. 건물의 기본인 수익률과 차액에 대해 입지마다 계산식이 다르고 비전이 다르기 때문입니다. A업체는 공격적이고, B업체는 보수적입니다. 또 C업체는 제3의 입지를 보여주고, D 업체는 근거 없는 비전을 보여주기도 합니다. 그 다름을 여러 담당자들과 이야기하면서 퍼즐 맞추기처럼 채워가야 합니다.
빌딩을 보고 원하는 것을 선택하는 방법도 있었겠지만, 파트너십을 맺는다는 관점에서 오랜 파트너로 같이 갈 전문가를 만나고 싶었습니다. 그 기준에서 강의 때부터 인연이 된 지금 중개업체를 선택했습니다. (강사로 오신 대표님이 직접 관리해준다는 큰 장점도 있었습니다!)
당시 시장은 여전히 과열된 상태였기 때문에, 좋은 건물들은 1~2일 내에 결정을 해야 했습니다. 아니면 금방 다른 사람이 계약을 하는 빠른 시장이었습니다. 지금 만난 빌딩도 추천받은 날, 바로 가서 보고, 하루 종일 고민하고 이틀 후 만나 계약을 했습니다. (당일날 매도자가 1억을 더 높였지만 받아들였습니다.)
강력한 장점도 있지만, 단점도 있어서 그만큼 가격이 주위보다 저렴했고, 그 단점을 극복할 수 있는 리모델링과 중개해 준 대표님에 대한 신뢰, 그리고 확실한 입지등의 단순한 기준을 가지고 결정했습니다.
# TIP. 나중에 알게 된 사실
1. 건물을 매매할 때는 매매 전에 친한 설계사에게 문의해 보세요! 리모델링이 가능한 건지 어려운 건지 등등!
(나중에 어려운 부분이 계속 나와서 진땀을 뺐습니다!, 하지만 시장이 과열되어 있다면 이 시간조차 허락되지 않습니다.)
2. 빌딩 중개업과 컨설팅은 다릅니다. 컨설팅은 입지~매도~설계~시공~임대~매매까지 종합관리하면서 가이드를 주는 느낌이나, 중개업자는 입지~매도/ 임대까지만 관리해 줍니다. 중개업에서는 설계와 시공에 대해서는 금액과 공정표에 대해 잘 알지 못하는 단점은 있습니다. 반대로 컨설팅업체는 A~Z까지 끌고 가기 때문에 건축주의 생각이 반영되기 어렵다는 단점이 있습니다.
3. 밸류맵과 같은 건물 관련 앱과 친해져야 합니다! (아파트의 호갱노노와 같은 빌딩 전문 어플이 있습니다.)
2022.02 건축주 관련 교육 (#1. 교육을 통한 기본기 정립)
2022.04 건물 후보군 탐색 (#2. 중개업 미팅을 통해 배운 진실)
2022.05 계약 (등기는 12월) (#3. 이때는 몰랐던 서울 내 빌딩 매매 유의할 점)
2022.05 리모델링 건축사 미팅 진행 (#4. 건축사는 어떻게 선택할까)
2022.08 임차인 명도 완료
2022.11 용도변경 위한 철거 및 변경 승인 (#5. 용도변경 이야기)
2022.11 리모델링 건축사 계약 및 진행 (#6. 설계의 순서와 배운 내용)
2022.12 잔금 및 등기
2023.02 시공사 미팅 5곳 (#7. 초보의 시공사 미팅 이야기)
2023.03 대수선 인허가 (#8. 인허가~착공까지 필요한 시간)
2023.04 CM 통한 시공사 선택 (#9. 초보에게 CM의 필요성)
2023.05 공사시작? 인줄 알았으나 해체심의
2023.06 해체심의 완료 후 해체감리자 선정, 철거착공심의