국채금리는 떨어지는데, 왜 모기지금리는 오르나?

Brooking Institute(2023.6.8)

최근 미국 국채금리는 하향 안정 흐름을 보이지만, 모기지금리(부동산 담보대출 금리)는 꺾이지 않고 있습니다. 왜 이런 현상이 나타나는지 설명한 브루킹스 연구소의 보고서(High mortgage rates are probably here for a while)를 소개합니다. 

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아래 <그림>은 10년 만기 국채금리와 30년 만기 모기지금리의 흐름을 보여주는데, 두 금리 사이의 격차. 즉 스프레드가 최근 크게 벌어진 것을 발견할 수 있습니다. 

1997년 이후 두 금리의 차이를 보여주는 아래 <그림>은 최근 상황이 얼마나 이례적인지 확인시켜줍니다. 모기지금리와 국채금리의 스프레드가 확대되는 시기는 대부분 '불황'과 연관을 맺고 있는데.. 본 보고서에서는 스프레드의 확대 원인을 크게 세 가지로 분해 합니다. 

모기지 금리와 국채 금리 스프레드의 확대 원인은 크게 3가지로 구분가능합니다. 

<그림>의 하늘색으로 표시된 부분이 모기지 발행 비용 스프레드로, 부동산 담보 대출을 기초자산으로 하는 증권(MBS)를 발행할 때 예전보다 더 많은 비용을 부과 받는 중입니다. 

두 번째 스프레드 확대 요인은 녹색으로 표시된 '조기 상환 위험 스프레드'로, 앞으로 금리가 내려갈 때 고금리 대출을 저금리 대출로 갈아타는 것에 대한 위험을 반영하죠. 

마지막 분홍색은 이 두 요인 이외의 기타 요인을 반영합니다. 

이상의 분석을 통해, '리파이낸싱 위험'이 모기지금리 상승의 최대 원인이라는 것을 알 수 있습니다. 즉, 시장 참가자들은 앞으로 금리가 떨어질 가능성이 높다고 판단하며, 지금 발행된 모기지 증권이 만기 이전에 상환될 수 있다며 더 높은 금리를 요구하는 중입니다. 

결론적으로, 현재의 높은 모기지 금리는 미래 불확실성이 완화될 경우 하락할 가능성이 높은 것으로 판단됩니다.