1. 역세권 투자하기 좋은 땅이 있지 않을까?
좋은 땅을 갖을 수 있는 조건은 '호기심'과 '상상력'을 갖는 것입니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
여러분들은 철도 노선이 착공된다는 기사를 보면서 어떤 생각을 하시나요? 또 트럭이 왔다 갔다 하고, 포클레인이 엄청난 양의 흙을 굴착하는 장면을 보시거나 기존에 없었던 도로가 만들어지는 것들을 보며 어떤 생각을 하셨나요?
"오?! 뭐가 만들어지나 보네? 아, 근데 도로가 엄청 막히잖아?"
정도의 생각만 갖고 계시지 않으셨나요?
기존까지 여러분들은 개발의 전조와 착공이 들어간 공사 현장에 대해서 대수롭지 않게 보셨을 것입니다. 하지만 이를 통해 나의 삶이 달라질 수 있다면 그렇게 생각할 수 있었을까요? 여러분들이 생각하는 경제적ㆍ시간적 자유는 과연 부자들만의 전유물일까요?
제가 말씀드리고 싶은 것은 절대 그런 것이 아니라는 겁니다. 기존에 여러분들이 관심을 주지 않았던 이유는 '저 개발이 나와 전혀 관련이 없기 때문' 아니었나요? 나의 관심사와 아무런 연관이 없기 때문이 아니었을까요? 만약 이런 가정이 맞다면, 그래서 거머쥐지 않고 흘려보낸 것입니다.
△ 충남 홍성에서 서울 여의도까지 1시간 내에 도착할 수 있게 해준다는 서해선 복선전철이 3조 828억 원 즉, 4조 가까이의 예산으로 착공을 한다는 기사에요. 2015년 5월에 떠들썩하게 나왔던 기사입니다. 이보다 훨씬 대단한 기사가 나왔어도 여러분들은 별다른 감흥이 없으셨겠죠?
지금까지 그래왔어도 괜찮습니다. 이제부터 우리는 단순히 '아, 그런가 보다'로 넘어가지 않을 거예요. 앞으로 우리는 아래와 같이 생각해 보는 습관을 갖출 것입니다.
"저렇게 개발된다면 어딘가 수익성 좋은 땅이 남아있지 않을까?"
라고 말이죠. 그러면서 어딘가에 남아있을지 모르는 좋은 땅을 찾아볼 겁니다.
대부분 이 글을 클릭해서 열람하는 분들은 '자본금이 넉넉하지 않은' '실물 경제의 몰락으로 갈 곳을 잃은' '호기심만 왕성한' '마땅한 투자처를 아직까지도 찾지 못한' 분들일 것입니다. 때문에 투자를 함에 있어 조심성만 많거나, 적당히 알아보기만 할 분들이 대다수겠죠. 이 글은 그래서 작성되고 있어요. 위와 같은 분들이 '오... 이런 재테크 방법도 있네?'라고 생각할 수 있도록 말이죠.
저는 소수만이 누린다는 토지투자의 특권과 메리트를 여러분들과 나눠보고 싶습니다.
명심하세요, 이건 기득권들만 하는 재테크가 아닙니다. 현재 나의 상태와 조건을 잊어버리세요. 이를테면 '돈이 없다' '재테크할 여력이 안 된다' '살기도 퍽퍽한데, 공부할 여력이 있겠느냐?'와 같은 제반사항들에서 자유롭지 못하면, 여러분들은 항상 그 자리거나 뒤로 후퇴하는 삶밖에 남지 않을 겁니다.
조금이라도 나에게 작은 변화를 주고 싶은 분들이라면 조심스럽게 스크롤을 아래로 내려보세요. 그럼 시작하겠습니다.
"어딘가에 돈 되는 땅이 있지 않을까?
작은 돌(의문)을 던져 보는 겁니다. '어딘가에 또 역이 생기지 않을까?'라고요. 신설 역사가 들어선다는 것은 정말로 많은 가능성을 내포하고 있습니다. 그 가능성들을 확인해 보지 않는 것은 '어떤 일이 펼쳐질지 모르는 미래'가 전혀 두렵지 않다는 것이죠. 근데, 실제로 그렇습니까? 아니겠죠? 아마 높은 확률로 생각해 볼 여력이 없거나 그러기 싫은 겁니다. 아직 닥치지 않았으니까요.
오늘날 많은 사람들이 미래에 대한 막연한 불안감을 갖고 있습니다. 제가 예언가는 아니지만, 100% 맞는 예언을 해볼게요.
"이번 주 금요일에도 로또(복권)를 사는 인파들이 줄을 서 있을 겁니다."
막연한 불안에 대한 막연한 기대. 하지만 여러분들이 아직 긁지 않은 복권이 당첨될 수도 있잖아요? 오늘은 딱 그런 느낌을 갖기만 하면 됩니다. 제가 말씀드린 느낌으로 다시 역세권에 대해서 설명을 이어볼게요.
역이 만들어지면 자연스럽게 사람들이 이용합니다. 사람들이 있는 역 주위에는 역세권이라는 상권들이 형성될 것이고요. 상권이 활성화될수록 좀 더 많은 사람들이 그곳에 머무르게 될 겁니다.
이때 우리는 생각해 보는 거예요. '내가 만약 그런 상권에서 좋은 입지의 빌딩을 갖고 있다면 어떨까?'라고 말이죠.
'1층에는 스타벅스나 대형 편의점이 위치했으면 좋겠고, 2층에는 치과 같은 의료시설이 있었으면 좋겠네? 3층부터는 업무시설과 헬스장이 있으면 좋겠고, 옥상에는 24시간 불이 켜져 있는 찜질방이 있었으면 좋겠다. 공실이 없다는 가정에서 매월 1,500만 원 정도는 나오지 않을까?'
이런 상상을 해볼 수 있지 않을까요? 꼭 높은 건물이 아니더라도 5층 정도의 건물에서 매월 꼬박꼬박 나오는 세를 받으면 얼마 정도가 될까요? 만약 이런 조건이 갖춰진다면 내가 혹사하며 돈을 벌 필요가 있을까요?
꼭 구체적일 필요는 없습니다. 그냥 대략적으로 상상을 해보는 거예요. 서론에서 언급했던 것처럼 토지투자는 상상력과 호기심이 전부라고 할 수 있으니까요.
"과거에도 이곳에 상권이 있었을까요?
역세권을 돌이켜 생각해 보세요. 오늘날 많은 사람들이 이용하는 신분당선의 역들이 만들어지기 전에 대형 상권들이 있었을까요? 아마 본 적이 없었을 겁니다. 대부분 산이고 농지였던 곳들이 그렇게 변했으니까요. 있다고 하더라도 작은 취락들이 있었을 겁니다. 하지만 천지개벽처럼 모든 것이 바뀌었기 때문에 그걸 기억하는 분들은 많이 없겠죠.
하지만 지금은 기존에 '당연하게 없었던 상권'들이 너무 당연하게 위치해 있습니다. 이게 신설 역과 역세권 개발의 힘이에요.
그럼 또 우리는 이렇게 생각해 보는 겁니다.
'만약 내가 역이 어디에 만들어질지 안다면, 그전에 상권이 만들어질 토지를 선점할 수 있지 않을까? 아무래도 지금보다는 훨씬 쌀 테니 투자를 해볼 수 있지 않을까?'
라고요. 어차피 호기심을 갖고 상상만 해보는 단계인데, 해볼 수 있잖아요? 현재 여러분한테 필요한 것은 자금이 아닙니다. 엄청나게 높아 보이는 벽을 허무는 것부터 하셔야 해요. 여기까지 어렵지 않았길 바랍니다.
"역이 어디에 만들어지는지 먼저 알 수 있다면?
보통 우리는 역사가 새로 만들어진다는 사실들을 뉴스가 나와야만 알 수 있었습니다. 아니면 운 좋게 주변에 소식이 빠른 사람을 통해 '여기 뭔가가 지어진대'라는 소문을 통해서 접할 수 있었겠죠.
하지만 그보다 훨씬 빠르게 알 수 있는 방법이 있더라고요. 그걸 가능하게 만들어주는 것이 바로 '관보'입니다.
관보란, 정부가 국민들에게 널리 알릴 사항을 편찬하여 간행하는 국가의 공고 기관지입니다. 쉽게 말하면 '우리가 이렇게 개발할 겁니다, 국민 여러분'의 역할을 수행하죠. 물론, 인터넷 보급이 잘되지 않았던 과거에는 정보 검색이 어려웠기 때문에 이걸 잘 아는 분들이 없었어요. 하지만 오늘날에는 '전자관보'라는 것이 조금씩 대중화가 되고 있는 시대입니다. 우리가 관심만 있다면 얼마든지 열람이 가능합니다. 아래에 링크를 첨부할게요.
△ 관보에 고시된 내용을 통해 우리는 개괄적인 역의 위치를 미리 알아낼 수 있게 됐어요. 믿기지 않으시겠지만, 오늘날의 강남도 이렇게 개발이 됐습니다. 잘 믿지 않으실 것을 알기에 최근에 더 유명해진 서해선 복선전철을 통해 아래에 소개해 드릴게요.
△ 2014년 12월 22일에 발표된 서해선 복선전철 관련 관보 내용입니다. 잘 보이실지 모르겠는데, '서해선<홍성~송산> 복선전철 건설사업 실시계획 승인'이라는 내용이 보이시나요?
실시계획이 승인된 시점부터 우리는 역의 정확한 위치를 알 수 있게 됩니다. 상당히 구체적인 주소와 면적까지 명시되죠. 아래를 보시죠.
△ 여러분들은 이미 2014년 12월 22일에 어딘가 돈이 되는 땅, 돈이 될 수 있는 역의 위치와 면적 등을 알 수 있었습니다. 물론, 정보력의 부족으로 그 이상의 자세한 정보(역사의 입구, 진입도로, 노선, 광장의 위치)까지 알 수는 없겠지만요.
하지만 이 주변으로 땅을 선점하면 돈을 벌 수도 있겠다는 생각이 들지 않나요? 솔직히 얘기해서 이런 내용을 아는 사람들이 그 당시에 얼마나 있었겠습니까? 당연히 그만큼 땅도 저렴했었겠죠? 만약 내 수중에 이런 정보들이 있었다면 해볼 만하지 않았을까요?
"단순한 정보 vs 정보력
여러분들은 최근까지도 수많은 정보들을 등한시 해왔습니다. 더 정확하게 말씀드리면 무시했어요. 왜냐면 세상에는 수많은 정보들이 범람하고 있으니까요. 그걸 일일이 분별할 만한 시간과 여력이 없었을 것입니다. 그렇다 보니 직접적으로 와닿는 내용이 없었겠죠. 하지만 여러분들은 방금 그중에서도 돈이 될만한 '역의 위치와 규모'에 대한 정보를 알게 됐습니다.
그 시점부터 여러분들은 흔한 정보 중에서도 '남들이 알지 못하는 희소한 정보' 즉, 힘을 얻게 된 겁니다. 하지만 여러분들이 알게 된 것은 모르는 사람들 대비 경쟁력이 있지만, 아직까지 큰 차이를 만들만한 것이 되진 않아요. 왜냐면 개인의 힘으로 이 이상 간극을 벌리기 쉽지 않거든요.
2017년 11월 29일 토지이용계획, 안중역 일원△ 위와 같이 대대적인 변화를 언제 확인할 수 있을까요? 이 정도가 되면 거의 투자의 리스크가 생길 수 없는 단계겠죠? 역사의 위치와 도로의 위치까지 모두 확인이 되니까요. 아마 이 시점에는 토지투자를 할 수 없을 겁니다. 왜냐면 이 시기엔 모두가 그곳이 좋다는 것을 알고 있으니까요. 투자의 골든타임을 만들 수 있는 것은 개인의 힘만으로는 역부족입니다.
참고로 우리 회사는 안중역세권 토지분양을 2011년에 60만 원가량에 분양을 했었습니다. 현재는 얼마일까요? 최근에 조사한 자료에 의하면 안중읍 일원이 평당 440만원에 거래됐다는 내역이 있었습니다. 근데, 문제는 뭐냐면요... '우리가 분양했던 곳보다 훨씬 입지가 좋지 않다는 겁니다.' 이게 바로 정보력이 강한 조직과 전문가가 필요한 이유입니다.
다른 글에서 이미 수차례 강조 드렸습니다. 여러분들은 다양한 정보를 수용하고 이를 종합해 옥석을 가려낼 능력만 있으면 된다고요. 왜 그런지에 대해서 속 시원하게 인터넷상에서 풀어드리고 싶지만, 당장은 그럴 수가 없습니다. 아쉬움이 남으시겠지만, 우리도 그럴 수밖에 없어요. 어떤 멍청이가 회사의 핵심 전략과 전술을 오픈하겠습니까?
이상으로 1편을 마치겠습니다.
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구
※원문 : 물음표노트(https://goo.gl/TsVPiK)
