2. 국토종합개발계획을 모르고 토지투자를 어떻게 해요?
시야가 협소한 사람이 만지는 코끼리 다리는 거대한 기둥일 뿐입니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
둘째 시간으로 인사드려요.
저번에 우리가 했던 일련의 과정은 '호기심'과 '상상력'을 발휘해 보는 것이었습니다. 기억나시나요? 핵심은 '나한테 기회가 없을 거야...'가 아닌 '혹시 돈이 될 땅이 남아있지 않을까?'였습니다. 그리고 그걸 보조하는 것이 관보였고요.
의외로 관보에 대해서 모르는 분들이 많았는데요. 지극히 상식적인 얘기를 해보겠습니다.
우리가 찾고 있는 땅은 '역이 들어서고 역세권이라는 것이 형성될 수 있는 땅'이에요. 이를 조성하기 위해서는 체계적인 계획을 수립하고 검증하는 시간이 필수적으로 들 겁니다. 게다가 엄청난 예산이 필요하겠죠? 그럼 예산의 원천이 무엇일까요?
바로 국민들의 돈입니다. 우리가 열심히 일해서 거둬들여진 세금이요.
역이 지어진다는 것과 새로운 노선이 놓인다는 것은 막대한 양의 예산이 투입된다는 거예요.
즉, 정부가 하는 모든 사업은 국민의 돈으로 하는 것이기 때문에 반드시 이를 대대적으로 알려야 할 의무가 있습니다. 그게 아무리 사소한 것이라도 말이죠. 여러분들이 이 사실만 알았어도 남들과 분명히 차별화된 '정보력'을 갖출 수 있었을 겁니다.
우리에게 수익을 줄 수 있는 개발에 대한 정보들은 여러분들이 찾지 못해서 그렇지 이미 90%가량 오픈이 되어 있어요. (물론, 10%가 핵심이겠지만?) 그리고 설사 이걸 찾는다고 하더라도 분석력이 갖춰지지 못했기 때문에 소화를 못 시켰겠죠. 그래서 과거부터 오늘날까지 나왔던 유익한 정보들이 나에겐 아무 것도 아니었던 거예요.
만약 정보를 취득하고 그걸 분석할 수 있는 능력을 함양했다면, 남들이 말하는 '대박기회'가 내것이지 않았을까요? 여러분들은 어떻게 생각하십니까?
이 정도만 말씀드려도, 이 지루한 글을 찬찬히 봐야할 이유가 충분할 것이라 믿습니다. 이제 2편을 시작해 볼게요. 바로 아래에는 기존의 1편 링크를 적어두겠습니다. 못 보신 분들은 반드시 보고 오세요. 괜히 번거롭게 시리즈로 나누진 않았을 테니까요.
이번 시리즈에서는 여러분들이 정말 싫어할 만한 내용을 다룰 겁니다. 저도 특별히 적고 싶진 않아요. 그래도 반드시 필요한 과정이기 때문에 적을 것이고 최대한 쉽게 적으려고 할 겁니다. 딱 1번만 본다고 생각하시고 보시든지, 아니면 그냥 넘기셔도 좋아요. 이건 역세권 토지 투자를 하기 위한 상식이고 이를 생략하더라도 얼마든지 투자는 하실 수 있으니까요. (물론, 과정을 다 밟는 것이 가장 빠른 지름길이긴 해요) 그럼 시작해 보겠습니다.
"국토개발을 알고 계시나요?
역세권에 대해서 알기 전에 여러분들이 먼저 아셔야 할 내용이 ‘국토개발’입니다. 지금은 제4차 국토종합개발계획 중인 것이고 끝을 향해 달리고 있는 시점이죠. 오늘날은 2000년도부터 2020년까지의 긴여정을 마무리 짓는 시기입니다.
20년의 장기 프로젝트이지만, 4차라는 것이 있다면 당연히 1차, 2차, 3차도 있었겠죠? 잘은 모르겠지만, 1~4차를 겪어오며 뭔가 규칙적인 변화가 분명히 있었을 겁니다. 우리는 이걸 보면서 국토 개발의 트렌드를 파악해요. 여러분들에겐 어떨지 모르겠지만, 저나 회사에겐 정말 중요한 자료입니다. 우린 이걸 통해서 투자 성공의 확률을 점쳐 볼 수 있으니까요.
2009년에 대한민국의 도시 비율은 6.6%정도였어요. 엄청 적은 양이죠. 이때는 우리나라를 선진국이라고 하기에 조금 애매한 시기였습니다. 그렇다면 정부에서는 무슨 활동을 할까요? 잘사는 나라들의 개발 모델을 따라해서 빠른 성장을 목표할 겁니다. 그리고 기왕이면 좀 더 좋게 하려고 하겠죠. 이걸 벤치마킹이라고 하고, 이 과정에서 트렌드를 파악할 수 있어요. 이건 다음 시리즈에서 좀 더 설명해 드릴게요.
계속해서 국토개발의 배경에 대해서 설명을 드리겠습니다. 그 당시 선진국의 도시지역 비율은 9~12%정도였어요. 그래서 이를 적극적으로 벤치마킹했던 우리나라는 제4차 국토종합개발계획에서 최대 9.2%까지 도시지역의 비중을 늘리자는 계획을 수립했죠. 이 말은 2.4%가량이 더 도시지역으로 개발될 예정이라는 겁니다. 그럼 우리의 목표는 2.4%네요! 어때요, 상당히 명료하죠?
"뭐가 명료한지 모르겠는데요?
최대한 쉽게 설명 드렸는데도 조금 어려울까요? 근데 문제는 여기서 끝나는 것이 아닙니다. 과거와 오늘날의 녹지비율에도 신경을 써야 해요. 이전에 개발된 신도시의 녹지비율은 20% 정도였습니다. 하지만 최근의 신도시들은 50%가량의 녹지를 지향하고 있어요. 이건 도시개발의 트렌드입니다.
‘왜 쓸데없이 녹지를 늘리느냐?’ 싶겠지만, 오늘날 가장 큰 문제는 대기오염이에요. 중국발 미세먼지, 각종 생활 매연, 산업 매연 등을 커버하기엔 녹지가 턱없이 부족하잖아요? 그래서 도시에 최대한 많은 녹지를 넣는 겁니다. 완벽한 해결은 아니더라도 완충을 해줄 순 있으니까요.
즉, 여러분들은 개발계획 잡힐 범위내에서도 '녹지가 되지 않을 토지'를 잘 구분해서 들어가야 해요. 이걸 잘못하면 재수 없으면 묶이는 것이고, 그나마 운이 좋아면 차량기지나 공원 등 최소한의 보상을 받을 수 있는 땅에 투자를 하시겠죠.
"이런 것을 어떻게 하라는 겁니까?
그래서 말씀드렸잖아요? 여러분들이 저만큼 공부하지 않는 이상, 혼자서 성공적인 투자를 하는 것은 ‘계란으로 프라이팬을 깨는 것만큼 어렵다’고요. 빈말로 한 것이 아닌데, 되게 고집 부리시네요.
"근데, 도시는 왜 계속 개발하나요?
요즘 집값이 많이 불안하실 겁니다. 프리미엄도 많이 떨어졌을 것이고요. 그래도 세를 받을 수 있는 구조면 괜찮죠. 근데, 공실의 공포가 항상 도사리고 있습니다. 이런 상황에 출산률도 낮죠. 분명 수요는 떨어질 것이 자명한데, 도시는 왜 계속 만들까요? 2가지 차원에서 정리가 가능합니다.
첫째, 똑같이 1만 명이 사는 도시가 있다고 생각을 해볼게요. 옛날 같으면 30만 평만 있으면 됐어요. 하지만 녹지 비율 때문에 50만 평으로 지구단위계획을 잡아야 됩니다. 이유는 위에서도 간략히 설명했는데요. 정부는 환경 친화적인 주거공간을 제공해서 국민건강증진을 목표해야 합니다. 그리고 이를 통해 과밀 현상을 억제할 수 있죠. 게다가 건설 경기를 활성화시켜 경기 부양을 해야하기 때문에 그래요.
둘째, 아무 곳에 도시를 개발할 수는 없습니다. 정부는 최대한의 효율을 거둘 수 있는 특정 지역에 교통망과 도시를 집약할 겁니다. 아무 곳이나 개발하면 구심점이 없기 때문에 실패할 것이 자명해요. 그래서 선택과 집중을 해야하죠. 즉, 새로운 건물이 올라간다는 것은 그만큼 집중한다는 것과 같은 얘기입니다.
오늘날은 전세계적으로 4차 산업이라는 이슈로 시끄러워요. 그렇다 보니 수출주도형 국가인 우리나라도 대세를 따라야겠죠. 이는 평택과 화성만 봐도 알 수 있습니다. 대규모 SOC예산을 투입하는 것만 봐도 정부가 어디를 선택했고 집중했는지 알 수 있을 거예요.
물론, 당장은 난장판으로 보입니다. 하지만 적어도 이러한 범주 내에서 규제와 완화 정책을 펼친다는 것이에요. 이 내용에 대해서는 할 말이 참 많지만, 주제에서 크게 벗어나는 얘기이기 때문에 다음에 적겠습니다.
"정리하자면 다음과 같습니다.
앞의 내용을 다 제쳐두고 우리의 목표만 생각해 볼게요. 우리는 단순하게 ‘도시지역과 비도시지역을 찾아내는 작업’만 하면 됩니다. 그 다음에는 학교, 공원, 길 등을 제외한 곳을 찾을 거예요.
이건 또 무슨 말인가 싶을 텐데요. 도시지역도 엄밀히 따지면 ‘도시지역’과 ‘도시화용지’로 나눌 수 있어요. 학교, 공원, 길 등은 도시지역을 구성하는 공공시설이죠. 이 개념으로 보면 도시지역은 2009년 당시 16.4%였어요. 그리고 그 중에서 도시화용지가 6.6%였죠.
오늘날의 제4차 국토종합개발계획은 이 6.6%를 도시화용지를 9.2%까지 늘리겠다는 겁니다. 즉, 앞으로 개발될 상업지, 주거지, 공업지, 녹지로 구성된 도시화용지 2.6%를 찾는 것이 우리의 궁극적인 목표에요.
물론, 비율이 작아서 실망스러울 겁니다. 하지만 당시의 도시가 6.6%였다는 것으로 미뤄보면 절대 작다고 할 수는 없어요. 그러니 기회가 매우 적다고도, 반대로 너무 많다고도 할 수 없습니다. 이건 생각의 차이라고 봐요. 어쨌든 여러분들에겐 2020년까지 토지투자의 기회가 있다는 겁니다. 어때요, 결론만 보니깐 참 쉽죠?
원래는 기획된 2편은 이보다 훨씬 많은 양을 다루려고 했었는데요, 아무래도 여러분들이 이를 받아들이지 못할 것이라 사료되어 다음에 이어서 적도록 하겠습니다. 이상 2편을 마칠게요.
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구
※ 원문 : 물음표노트(https://goo.gl/ec6AmT)
