3. 대통령이 와도 확정된 역의 위치를 바꿀 수 없다?
한번 정해진 신규 역의 위치는 대통령 할아버지도 바꿀 수 없습니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
셋째 시간이 왔어요.
저번 시간에는 국토종합개발계획에 대해서 알아봤었죠?
이전 포스트에서 설명드리지 못했던 국토종합개발계획의 트렌드를 간단히 설명드릴게요. 여러분들에게 엄청 중요한 내용은 아니고 상식적인 부분이니 요점만 알고 계셔도 좋습니다.
오늘날의 국토 개발축은 'ㅁ자형'과 'X자형'으로 나뉘어요. 단순히 그런 모양으로 개발축이 설정되어 있다는 겁니다. 최근에는 통일시대를 대비한다고 하여 'H자형'(기존 'ㅁ'에서 동, 서 축이 북쪽으로 연장된 형태)에 대해서도 얘기가 나오고 있죠.
여기에서 여러분들이 알아야 할 것은 1가지입니다. 국토 개발의 큰 틀을 형성하는 것이 '철도'라는 사실이죠. 이건 차차 공부하시면서 아시게 될 겁니다. 일단은 기존에 알려드린 대로 해볼게요. 여러분들은 위와 같은 정보('ㅁ자형', 'X자형')를 보고 무슨 생각을 해보면 될까요?
"저곳에 돈이 될 만한 땅이 있지 않을까?"
최근에 제가 계속 강조하는 것인데요. 이런 생각을 하셨다면, 제가 정말 글을 잘 쓰는 것이 되겠군요? 껄껄껄.
실제로 여러분들이 가능성에 대해서 생각하기 시작했다는 건 정말 좋은 징조입니다. 이제야 기본 뼈대가 만들어지고 있다는 것이니까요. 여러분들이 형성하고 있는 지식의 뼈대가 튼튼해질수록 투자 성공 확률과 기대수익률이 같이 높아질 겁니다. 꼭 그것이 아니더라도 기획부동산에 당하는 일은 방지할 수 있겠죠.
미리 말씀드리지만, 오늘도 다소 지루한 내용을 다룰 예정입니다. 하지만 밀려오는 하품과 점점 무거워지는 눈꺼풀을 부릅 뜨고 보신다면, 이 글을 보기 전보다 훨씬 훌륭한 투자자로 거듭나실 수 있을 거예요. 그럼 3편을 시작해 보겠습니다.
"역세권 토지 투자가 안전한 이유는?
공부 좀 해보셨다는 분들에게 정말 진부한 주제일 겁니다. 사실상 많은 책들과 강연들에서 다뤘을 내용이에요. 하지만 저는 이것을 좀 더 적나라하고 타당한 접근으로 풀어드리려 합니다.
여러분들은 '나이도 젊은 녀석'이 뭘 믿고 부동산 토지 투자를 하고 있나 싶으시지 않던가요? 여러 생각들이 있을 수 있겠지만, 간단명료하게 한 마디로 정리하겠습니다. '그럴 수밖에 없는 믿는 구석'이 있기 때문이에요. 이것만 알아도 남들보다 앞서 나갈 수 있을 것이라는 확신이 있었거든요.
1, 2편에서 등장한 국토개발 의의와 개발 당위성만 알아도 충분히 '믿는 구석'이라 여길 수 있지만, 사실상 투자금의 안전을 보장해 줄 수 있는 핵심 정보라 할 수는 없습니다. 하지만... 대한민국 대통령도 바꿀 수 없는 강력한 무언가가 있다면 어떨까요? 해볼 만하지 않겠습니까? 이런 것도 없이 생업을 뒤로하고 부동산 일을 하진 않았겠죠?
"10년이 지나면 강산이 바뀐다죠?
위와 같은 말들을 많이 들어보셨을 겁니다. 실제로 어르신들은 강산이 바뀌는 것을 보셨죠. 저만하더라도 태어나고 자랐던 봉천동의 판자촌이 대규모 아파트 단지로 변모하는 것을 봤었습니다. 그 당시에는 어이가 없었죠. 애들도 몇 없는 판자촌에 대단위 택지 개발 계획지구로 묶였고, 노후된 건물들이 정리되어 후다닥 고층의 아파트로 변했으니까요. 이제는 저의 추억을 떠올릴 만한 장소가 어딘지도 모르게 변했습니다.
이런 대규모 개발이 마구잡이로 되지 않겠죠? 개발의 규모가 큰 만큼 주변에 미치는 영향력이 막대할 테니까요. 나라에서는 어떠한 분명한 목표를 설정합니다. 그리고 이를 체계적이고 점진적으로 진행해 나가죠. 우리는 대략적으로 목표가 있다는 것은 알게 됐어요. 근데, 도대체 나라에서는 어디를 개발할지 어떻게 정할까요?
후보지가 있기 때문에 가능합니다. 그리고 이런 후보지 선정을 돕는 단계별 조사들이 있기에 가능한 것이죠.
[예비 타당성조사 → 환경영향평가 → 타당성조사 → 기본계획 고시 → 실시 계획 승인]
혹시 위와 같은 과정들을 들어보신 적이 있으신가요? 호재가 있는 지역에 거주 중인 분들이라면 위와 같은 용어들을 접해 보셨을 수 있어요. 하지만 생소한 분들도 많을 겁니다. 대충 봐도 절차가 많은데, 이 과정들을 모두 통과하는 데까지 얼마의 시간이 걸릴 것 같으세요? 한 번 찍어보셔도 좋습니다.
참고로 말씀드리면, 각 단계별로 엄청난 시간과 예산이 필요합니다. 왜냐면 기존의 데이터가 전혀 없거나 부족한 상황이라서 이를 전문 용역 업체에 돈을 주고 의뢰해야 되거든요. 나중에 궁금하신 분들은 조사 결과에 대한 데이터를 열람해 보세요. 이것도 국가의 예산이 들어간 것이라 일반인도 열람이 가능하거든요.
본 보고서는 500페이지를 우습게 넘기고 '뭘 이런 것까지 조사하지?' 싶은 것들도 나열해 뒀어요. 저도 가급적 보려고 하는 편이지만, 정신력이 버텨주질 못할 것 같아서 요약만 봅니다. 볼 때마다 '이걸 만들어 낸 사람과 이걸 보고 결정을 내려야 하는 사람들 모두 편집증을 앓겠구나...' 싶을 정도로 내용이 난해해요.
궁금하신 분들은 찾아보는 방법을 알려드리겠습니다. 저도 평소에 자료를 보관하는 것이 아니어서 원하는 것을 드릴 순 없어요. 하지만 찾아보시면 몇 가지는 열람이 가능할 겁니다.
단, 진심으로 추천드리진 않습니다. 저는 투자에 있어 '판도라의 상자'와 같다고 보거든요. 실제로 부동산 토지 투자 공부할 때, 이거 보고 위기가 한 번 왔었습니다. 맨날 이런 거 봐야 되는 줄 알고요.
어쨌든 일련의 조사 과정을 통해서 타당성 조사까지 통과해야 기본계획이라는 것을 수립할 수 있어요. 근데 이게 통과되려면, B/C(비용편익분석)라는 것에서 일정 점수 이상을 반드시 획득해야 합니다. 근데 이게 진짜 골치 아파요.
B/C란, '투입되는 비용의 현재가치에 대한 편익의 현재가치 비율'을 뜻합니다. 이걸 쉽게 정리하면, '여기에 뭐 설치하면 기존보다 좋아?'를 따져 보는 것이에요. 개념은 정말 간단한데, 점수가 당최 높게 나오질 않습니다. 게다가 융통성도 없어요. 정말 근소한 차이로 기준을 맞추지 못해도 반려가 납니다. 철벽도 이런 철벽이 없어요.
개발에 관계된 모두의 애간장을 태우는 것이 B/C입니다. 실제로 대부분의 개발계획들이 이 단계에서 막혀 진척이 없는 경우가 많아요.
그렇다 보니 이걸 빠르게 넘어가느냐가 개발 속도에 아주 큰 영향을 미치게 되죠. 그래서 이 단계에서는 여러 대안들이 함께 나옵니다. 어떤 경우에는 대안1, 대안2로 나오고 A안, B안으로 나오기도 하죠. 몇 개의 안들이 나올지는 모르지만, 어쨌든 그중에서 최고의 효율을 보이는 것만 골라서 기본계획을 수립한다는 겁니다.
아까 이런 조사가 완료되려면 얼마나 걸릴지 상상해 보라고 말씀드렸습니다. 어느 정도를 예상하셨나요?
일련의 과정을 모두 거치는데 짧게는 10년, 길게는 20년도 넘게 걸립니다. 강산이 2번 바뀔 수 있는 시간이 소요되죠. 우리가 1편에서 봤었던 '서해선 복선전철 실시계획 승인 고시'는 수십 년의 조사 과정을 거쳐 통과된 것입니다. 그리고 그게 국민들에게 공지됐죠.
이렇게 힘들고 시간이 많이 걸립니다. 게다가 대대적으로 국민들에게 알려졌어요. 이렇게 되면 쉽게 바뀔 수 있을까요? 그래서 대통령 할아버지가 와도 신설되는 노선과 신설 역의 위치를 바꿀 수 없다는 겁니다.
물론, 약간의 수정은 있을 수 있어요. 이를테면 노선의 위치를 '아주 조금만 위로 바꿀까?' '아주 조금만 아래로 해볼래?' 같은 것이죠. 하지만 절대로 근본적인 위치가 바뀌진 않습니다.
간혹 '무슨 소리야? 역도 바뀌고 그래~'라는 얘기를 하시는 분들도 있는 것 같은데요, 실시계획 승인 고시가 나온 상태에서는 때려죽여도 불가능하다는 것을 말씀드립니다. 그 말을 믿느니 차라리 '한강에 괴물이 출몰했어요-!'가 훨씬 신빙성 있겠네요.
"이제 여러분들이 관심 있어 할 얘기를 할 겁니다.
여기까지 오는데 정말 고생 많으셨습니다. 정말 지루하고 머리 아팠을 내용인데, 끈질기게 보셨겠군요? 아무래도 가장 궁금하신 것은 '토지에 투자했을 때, 언제 그리고 어떻게 수익을 볼 수 있느냐?'겠죠? 여기까지 고생하셨으니, 단계별로 정리해서 풀어드리겠습니다.
① 소문 단계
: 예비타당성 조사가 진행되면, 지역 주민들 사이에서 소문이 퍼지기 시작합니다. 보통 'OOO에 공무원(또는 용역회사 직원)들이 많이 보이던데? 궁금해서 물어보니깐, 역이 들어선다나 봐' 같은 형태죠. 이때부터 일대의 지가가 꿈틀거리기 시작합니다. 정보가 빠른 분들은 이때부터 작업을 하기도 해요. 예전에 들었던 내용인데, 엄청 부티 나게 생긴 여자가 땅에 웃돈을 줄 테니 팔라고 했데요. 그곳은 평택시 지제였습니다. 최근에 상업지로 용도가 변경되면서 2,500~3,000만 원의 보상을 받았다고 하죠?
소문 단계는 불확실하긴 하지만, 지가가 그리 높지 않아서 향후 큰 수익을 볼 수 있습니다. 하지만 정보력이 뒷받침되지 않으면 힘들어요. 게다가 환금까지 오랜 시간이 걸립니다. 보통 이 시기에 땅에 투자하는 것을 '묻어둔다'라고 해요. 땅부자라고 하는 분들이 이런 식으로 많이 하는데, 개중에는 내가 어디에 투자했다는 사실조차 까먹고 계신 분들도 있다고 합니다.
② 조사 단계
: 소문 단계와 대동소이합니다. 대대적인 조사가 진행되면서 '뭔가가 되긴 되나 보다'라며 민심이 요동치기 시작해요. 그리고 언론에서도 이를 기사화하기 때문에 지가 상승이 눈에 보일 정도가 됩니다. 한 줄로 요약하면 '소문의 업그레이드 버전'이라고 보시면 돼요.
③ 기본계획 고시 단계
: 앞의 단계들보다 리스크가 많이 줄어든 상태입니다. 이때는 정확한 역사명이 나오진 않아도, 번호로 된 가명이 등장하고 역사의 대략적인 위치도 알 수 있어요. 게다가 지자체에서 개발축을 어디로 설정했는지 확인할 수 있기 때문에 안전성이 대폭 올라갑니다. 투자는 리스크를 줄여나가며 성공 확률을 줄이는 것이기 때문에 투자 시점으로 많이 추천되는 단계입니다.
다만, 국회에 계류된 상태가 오래 지속될 경우, 투자 성공을 낙관할 수 없어요.
④ 실시계획 승인 단계
: 기하급수적으로 지가가 상승하기 시작합니다. 실시계획이 승인됐다는 것은 '곧 착공을 할 것이다'와 같은 얘기에요. 투자를 할 때, 가장 좋은 타이밍이라고 할 수 있습니다. 보통 이때를 '투자의 골든타임'이라고 하죠. 게다가 대략적인 완공 시점과 역세권 개발 시점까지 점쳐볼 수 있기 때문에 토지 투자의 약점인 환금성에 관한 리스크도 많이 줄일 수 있어요. 토지 거래가 가장 활발한 시기라고 보셔도 됩니다.
⑤ 착공 단계
: 이때부터는 땅이 없어서 투자를 못 합니다. 그래도 구할 수 있다면 구해보세요. 다만, 수익성이 만족스럽진 못할 겁니다. 많은 분들이 토지 투자를 결심하게 된 것이 5~10배 정도 오를 것이라는 기대로 들어오는데, 그렇게 되기가 쉽진 않거든요. 그래도 2~3배만 올라도 이득이잖아요? 이런 생각으로 투자하실 분들에게 추천되는 단계입니다.
많은 분들이 뒤늦게 들어오는 단계라서 이때 마음고생을 많이 하세요. '아... 그때 그냥 투자할걸...'이라는 푸념이 제일 많이 나오는 단계이고, 기획부동산들이 사기 치기 딱 좋은 시점이라고 보면 됩니다.
⑥ 완공 단계
: 리스크를 찾기가 더 어렵습니다. 그렇기 때문에 땅값이 오를 만큼 다 올라와 있는 상태죠. 그렇다고 투자를 못 하지는 않습니다. 2015년 이후부터 강제 수용 개발 방식이 아닌 민자 개발로 진행되는 사례들이 많아졌어요. 즉, 지가가 상승할 기회가 남아있다는 것이죠.
게다가 역세권 개발이라는 수순도 남아있기 때문에 기대할 여지가 남아있어요. 하지만, 역의 완공과 함께 용도가 변경된 상태라면 투자라는 개념으로 생각할 수는 없습니다.
여기까지 쭉 정리를 해드렸어요. 이 정도면 토지 투자라는 재테크가 왜 논리적이고 과학적인지 설명이 됐을 것 같습니다.
다음 편에서는 역세권의 범위에 대해서 알려드릴게요. 궁금하실 분들을 위해 살짝 맛만 보여드리면, '역세권 개발 범위가 무조건 500m'라는 것은 개소리라는 겁니다. 다음 시간에 뵐게요-!
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구
※ 원문 : 물음표노트(https://goo.gl/QVAGKv)
