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매거진 철저하게 모난 땅에 투자하라

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계정을 잊어버리셨나요?

by 최강쀼업 Dec 26. 2018

4. 역세권 개발 범위가 무조건 500m 안이라고?

토지 투자는 수학이 아닙니다. 공식은 있지만, 변칙도 있으니 문제죠.

안녕하세요,

물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.

어느새 4편입니다.

저번 시간에는 '한번 정해진 신규 노선과 역사를 어느 누구도 바꿀 수 없는 이유'에 대해서 얘기해 봤어요. 이 정도만 아셔도, 이미 남들과 큰 차이를 만들 수 있는 조건을 갖추게 된 겁니다.

하지만 이것만으로는 살짝 아쉽다는 생각이 들 것 같아요. 그래서 이 시리즈를 집중해서 보셔야 합니다. 기왕 하는 것, 확실하게 격차를 벌리는 것이 좋잖아요? 어제보다 훨씬 나은 오늘을 살기를 원한다면, 오늘도 열심히 봐주세요. 그럼 시작하겠습니다.

"무조건 500M 내의 땅을 사세요!

이 세상에서 가장 없어졌으면 하는 단어가 '무조건'입니다. 저는 어렸을 때부터 이 단어에 대한 강한 거부감이 있었어요. 그리고 이는 청소년기를 거치며 '정상에서 굴러내려온 눈덩이'처럼 커졌습니다.

제가 과거에 수포자(수학을 포기한 자)였다고 말씀드린 적이 있었는데요. 그렇게 노선을 잡았던 것도 '자, 이게 공식이니깐 무조건 외워!'라는 것이 너무 싫었기 때문에 그랬습니다. 아무리 반감을 갖고 물어봐도 'Why'에 대해서 알려주는 사람이 없더라고요. 오히려 그렇게 궁금하면 피타고라스나 가우스한테 가서 직접 물어보라고...

이 세상에 계시지 않은 과거의 수학자들에게 어떻게 질문을 한다는 겁니까? 그냥 귀찮은 것이죠. 그리고 높은 확률로 이를 가르치는 사람도 본질에 대해서 알지 못할 것이고요. 물론, 저도 대학교를 가기 위해서 어쩔 수 없이 사회가 정한 공식을 외울 수밖에 없었습니다만, 싫은 것은 지금도 마찬가지예요.

위에 적은 내용만으로는 제가 얼마나 '무조건'을 싫어하는지 충분히 설명을 할 수가 없을 것 같습니다. 그리고 이 이상 적어도 부족하겠죠. 어쨌든 투자자분들의 입장에서 최대한 요약을 하자면...

"여러분한테 득보단 실이 많아요"

'무조건'이라는 단어에는 함정이 정말 많습니다. 이건 찾아보려고 하면 끝도 없이 찾을 수 있을 것 같아요. 아무래도 저는 토지 투자에 관한 글을 쓰는 사람이니, 역세권 개발 사례로 이해시켜 드리겠습니다.

"500M인데, 왜 이렇죠?

여러분들이 무조건이라는 함정에 빠지면, 어떤 투자를 하시게 되는지 알려드릴게요. 이런 것들은 100번 말로 하는 것보다 1번 제대로 보는 것이 나을 것이니 신설된 역들을 통해서 설명드려 보겠습니다.

△ 참 멋스럽죠? 위에 보이는 것은 단순한 건축물이 아닌 '신 진주역'입니다. 해당 역은 KTX와 SRT가 경유하는 고속철도역이죠. 당장은 뭐가 없지만, 향후 큰 개발이 될 수밖에 없는 곳입니다. 물론, 향후가 언제가 될지는 막연하지만...? 일단 위성사진으로 한번 볼게요.

△ 신 진주역을 위성지도로 보면 위와 같습니다. 얼핏 봐도 뭔가 엄청난 변화가 있을 것으로 보이지 않나요? 이걸 지적편집도로 살펴보겠습니다.

△ 알록달록한 것이 밋밋했던 위성사진보다 훨씬 보기가 좋죠? 해당 역사는 고속철도역이라 광장이 크게 설정되어 있어요. 그렇기 때문에 기준점을 선로로 잡아서 500M 반경을 보여드리면 위와 같습니다.

딱 봐도 역사를 기준으로 500M 내에 상업시설이 밀집되어 있는 것이 보여요. 이 단면만 본 일반 투자자라면 '오오! 역시 500M 공식이 옳았어!'라고 흥분하겠네요. 그럼 반대 방향의 500M는 어떨까요?

△ 자, 이건 뭐라고 설명하실 겁니까? 이 뒤로는 계속해서 산이에요.

분명 똑같은 기준을 놓고 500M의 반경을 그렸는데, 한쪽은 엄청난 개발이 일어나고, 한쪽은 전혀 그런 낌새가 보이지 않습니다. 마치 '급냉탕'과 '급열탕'을 보는 것 같아요.

왜 이런 극명한 차이가 날까요?

신 진주역은 광장이 한쪽으로만 나는 '상대식 역사'이기 때문에 그렇습니다. 이건 나중에 추가 설명을 드릴게요. 조금 공부를 하신 분들은 '상대식 역사니깐 그런 것이잖아요-!'라고 주장하실 수도 있습니다. 그래서 '섬식 역사'의 사례도 보여드릴게요. (근데, 이거 이렇게 지어지기 전에 상대식인지 섬식인지 아실 방법이 있으려나 모르겠네요?)

△ 이곳은 신경주역입니다.

상태를 보셔서 아시겠지만, 신진주역처럼 반짝반짝하는 역 중에 하나에요. 굳이 신설된 역들로만 보여드리고 있는데, 그 이유는 최근의 개발 흐름을 보여드리기 위해서 그런 겁니다. 여러분들이 역세권 개발의 흐름을 파악하기에 이만한 것들이 없으니까요. 물론, 과거의 사례들로도 얼마든지 확인이 가능하시니 호기심이 있는 분들이라면 집 주변의 역들이 어떤 형태로 개발됐는지 보십시오.

△ 신 진주역과 마찬가지로 위성지도를 봤어요. 근데, 조금 이상합니다. 딱 봐도 역은 만들어져 있는데, 주변은 심심하잖아요?

△ 하지만 지적편집도로 보니 이미 용도가 바뀌어있었어요. 이곳은 '섬식 역사'로 입구가 양방향으로 나기 때문에 입구를 기준으로 500M를 재 봤습니다. 일단 위의 지도에서 보시는 것처럼 500M 내로 상업지와 주거지가 밀집되어 있는 것이 보이네요. 하지만 반대편은 어떨까요?

△ 광장도 아닌 완충녹지가 넓게 분포하고 있습니다. 그리고 아무런 색칠이 되어 있지 않아요. 이런 자료를 보여주면 공식을 맹신하는 혹자들이 이렇게 말할 겁니다.

"그래도 양쪽으로 입구가 있기 때문에 개발될 수 있잖아요-!"

물론, 틀린 논리는 아닙니다. 충분히 그럴 수는 있죠. 얼마든지 그럴 수는 있는데요. 여러분들이 원하는 땅은 어떤 땅입니까? '개발이 될 수도 있는 땅'인가요? '개발이 될 수밖에 없는 땅'인가요?

△ 실제로 역사는 양방향으로 만들어져 있어요. 하지만 주차 공간이랄 것도 협소하고 공원처럼 형성되어 있는 완충녹지 지역입니다. 이 얘기는 개발이 될 수는 있지만, 그 규모가 협소할 것이며 개발 시기도 짐작하기 어렵다는 것을 의미해요.

글의 서두에서도 말씀드렸습니다.

분명 역세권 개발에 관한 일련의 공식이 존재해요. 하지만 변칙이 있다는 것도 아셔야 엄한 곳에 투자를 하지 않습니다. 이런 사례들이 있기 때문에 여러분들의 편향적 공부가 위험할 수 있다고 경고를 하는 거예요.

우리는 주입식 교육에 길들여져 있었어요. 실제로 기존의 교육들은 공식만 외우면 쉽게 문제가 풀렸죠. 하지만 요즘 교육의 트렌드가 변하고 있다는 것을 아시나요? 약 1년 전에 아는 원장님의 소개로 사교육의 1번가인 대치동과 목동에서 학원 마케팅을 했었습니다. 근데, 원장님들과 인터뷰하면서 '와... 이분들 진짜 먹고살기 힘드시겠다...'라고 느꼈던 대목이 있어요. 이유는 최근 출제되는 문제의 유형 때문에 그랬습니다.

학생들이 가장 어려워하는 것이 어떤 문제인지 여러분들은 예상이 가시나요? 바로 아래와 같습니다.

"공식으로 풀리지 않고, 이해가 반드시 필요한 문제"

과거에는 기출문제만 죽어라 풀어도 정답이 보였습니다. 하지만 이제는 변별력을 위해 위와 같은 문제를 출제하고 있데요. 그래서 내로라하는 수재들도 비공식의 늪에 빠져 허우적거리고 있다고 합니다. 당연한 얘기지만, 그 친구들은 멍청이가 아닙니다. 인생의 절반 이상을 고급 교육을 받으며 나름 똑똑하다는 자부심으로 살고 있을 아이들이잖아요?

공식이 적용되지 않을 때, 아이들은 거대한 좌절을 맛봤습니다. 물론, 인생을 결정짓는 요소가 될 수도 있겠죠. 하지만 겨우 문제 1개에요. 근데, 투자자분들은 어떻습니까? 이건 정말로 인생이 변할 수 있는 문제가 될 겁니다.

"역세권 공식에 대한 의식 변화가 필요합니다.

일단, 여러분들이 잘못 알고 있는 '역세권 개발 섹터'에 대해서 알려드리겠습니다. 비록 과거의 자료이긴 하지만, 절대로 간과할 수 없는 내용이 있으니 집중하고 보세요. 과거 2003년에 이런 공청회가 열린 적이 있었습니다.

△ 서류를 보시면 정확하게 '공청회'라고 적혀있죠? 해당 내용이 나왔다는 것은 '우리가 앞으로 이런 것을 할 예정인데, 어떻게 생각하시나요?'를 묻는 자리입니다. 즉, '여기서 나온 내용이 승인되면 언젠가 여기서 말한 것처럼 될 것'이라는 말이죠.

해당 내용이 나온 것이 2003년입니다. 그리고 이때는 제4차 국토종합개발계획(2000~2020년)이 열심히 진행되고 있을 때였죠. 아직도 감이 안 오시나요?

"여기서 말하는 것이 오늘날의 역세권이라는 겁니다"

해당 자료에 따르면 역세권을 아래와 같이 구분했습니다.

△ 위에 보시면 직접 역세권의 공간 범위 설정을 500M라고 한 것이 보여요. 이것만 보면 공식이 확실하게 맞는 것 같습니다. 하지만 대부분의 투자자들이 모르는 것이 있어요. 바로 '간접 역세권'에 대한 것이죠.

보통 전화로 문의를 받으면 10명 중 9명이 이걸 잘 모릅니다. 그리고 이걸 알고 계시더라도 '직접 역세권'만 고집하시기 때문에 꺼려 하시죠. 상황이 이렇다 보니 '역세권 영향 범위'와 같은 중요한 내용에도 관심이 없으십니다. 사실상 이런 것들이 성공적인 투자에서 가장 중요한 요소인데도 말이죠.

아래에 2가지 질문을 답해보세요. 이걸 답하고 나면 역세권을 투자할 때 '무조건 500M 내에 투자'라는 공식에 의문을 갖게 될 것입니다.

01

여러분이 역과의 거리가 200M~500M의 토지에 들어갈 확률이 높을까요?

02

여러분들이 투자하려는 농지 및 임야가 주거지로 변하면 손해일까요?

어떤 답이 나오셨나요?

저는 이런 것들이 제일 답답했습니다. 많은 분들이 '상업지가 되는 역세권의 개발 범위'에만 집중하기 때문에 그 밖의 것들을 쉽게 간과해요. 물론, 여러분들이 경주마처럼 시각을 차단하고 목표를 향해서만 질주하면 빠르게 투자를 할 수는 있겠죠. 근데, 그게 성공적인 투자일 것이라고 누가 보장해 줄까요? 그래서 저는 항상 문의하는 투자자분들에게 이렇게 말씀드립니다.

"과정을 생략하고 요점만 빠르게 짚는 것이 지름길이라고 생각하시죠? 근데 그러한 과정들을 하나하나 밟아가는 것이 진정으로 가장 빠르고 확실한 투자 방법입니다."

"1,000M도 직접 역세권이라는데요?

철도의 종류별 공간범위 및 도입시설에 대한 것을 아시는지 모르겠습니다. 여러분들은 잘 모르시겠지만, 크게 '도시철도, 일반철도, 고속철도'로 나누어져 있죠. 사실상 오늘날에는 일반철도와 고속철도의 구분이 모호해서 하나로 묶어서 보기도 합니다. 어쨌든 종류가 구분되어 있고 범위도 다르다는 것이 핵심이니 아래에서 설명해 드릴게요.

△도시철도가 여러분들이 흔히 사용하는 철도입니다. 지하철 2호선이나 4호선이 대표적인 도시철도죠. 이곳에서는 직접 역세권의 반경을 최대 500M로, 간접 역세권의 반경을 최대 1,000M로 설정하고 있습니다.

이것만 보시면 일반적인 서적과 부동산 강의에서 하는 얘기들이 다 맞는 것 같아요. 근데, 이건 어떨까요?

△ 여러분들이 잘 알고 있는 1호선(경부선)이 대표적인 일반철도입니다. 그리고 최근에 지어지고 있는 신설 노선과 신설 역들도 대부분 일반철도에 해당되고요. 2019년 국가 예산 중 큰 부분을 차지하는 SOC 사업. 그중에서 가장 대표되는 것이 '서해선 복선 전철'과 '신안산선'인데요. 이것도 대표적인 일반철도입니다. (서해선 복선 전철은 250km/h를 달리기 때문에 고속화철도라고도 합니다)

일반철도의 직접 역세권이 1,000M로 표기되어 있습니다. 그리고 간접 역세권은 에둘러 배후지역의 범위로 표시했죠.

토지 투자를 알아보시는 분들이 가장 많이 찾게 되는 곳이 '화성'이나 '평택'일 텐데요. 그런 분들이 저에게 '500M냐? 아니냐?'를 집요하게 물어보십니다. 그래서 대략적으로 1KM 반경에 있다고 말씀드리면 '아... 너무 머네요'라고 하시죠. 그런 분들에겐 더 이상 말씀을 드리지 않습니다. 어차피 어떤 자료를 보여드려도 그들에게 있어서 그곳은 '개발에 용이하지 않은 땅'이니까요.

△ 과거에는 신설 KTX 역사에 대해서 투자를 안내드렸어요. 그때도 많은 분들이 '역세권 500M 내'를 맹신하고 있어서 투자를 유치하는데 애를 먹었습니다. 그래서 대부분이 투자를 유보했었죠. 그들은 어떤 성공사례를 보여줘도 생각을 꺾지 않았습니다. 그리고 그렇게 분양이 마감됐었죠.

2018년 한국감정원에서 발표된 보고서에 의하면 KTX 역세권의 토지 가격이 모도시의 지가 상승률을 훨씬 상회하고 있다는 통계가 나옵니다. 자료가 나오고 난 다음에 후회를 하시더라고요. 실제로 고속철도가 들어섰으며, 기능이 활성화됐거나 역세권 개발이 진행 중인 곳들의 반경 5km 땅들의 지가가 기하급수적으로 우상향 했거든요. (단, 실물 부동산에 대해서 태클을 걸진 마세요. 제가 말씀드리는 것은 어디까지나 부증성으로 희소성이 높은 토지에 대해서만 말씀드리는 겁니다!)

위에서 잠깐 말씀을 드렸어요. 오늘날은 철도의 종류를 크게 따지지 않는다고 말이죠. 이는 요약하자면 '역세권 개발의 범위가 점점 넓어지고 있다'와 같은 의미입니다.

"언제부터 역세권 토지 투자의 붐이 불었을까요?

역세권 토지 투자의 개념이 생소한 분들이 많을 겁니다. 이유는 역사가 오래되지 않았기 때문에 그래요. 2003년에 '철도 역세권 개발제도'에 공청회가 진행됐고, 그것이 구체적으로 「역세권 개발 및 이용에 관한 법률」로 공포된 것이 2010년입니다. 그 이후로 각지에서 역세권 개발에 의한 폭발적인 수익률의 신화 나타났죠. 하지만 그렇게 성공사례가 많지는 않았기 때문에 사람들은 '역세권 개발은 무조건 강제수용으로 진행된다'라고 생각했어요. 하지만 2010년 10월 16일 이후로 강제수용 방식도 사라졌죠. 해당 법률이 최초로 적용된 역세권이 오송역, 능서역, 여주역이라고 볼 수 있습니다. 언급된 역들은 민간기업에 의해서 환지개발 방식으로 진행됐어요. 진정한 의미의 토지 투자가 시대가 열린 것이죠.

"과거 대비 투자의 기회가 점점 줄어가고 있습니다.

현재 여러분들이 가치투자할 수 있는 곳은 명백히 일반철도 역세권입니다. 게다가 오늘을 기점으로 '간접 역세권'도 훌륭한 투자처가 될 수 있다는 것을 아시게 됐어요. 하지만 앞으로도 많은 분들이 '직접 역세권'에 해당될 500M의 범주를 고집하시겠죠.

△ 변칙 앞에서 공식은 힘을 잃습니다. 그리고 공식의 효력을 잃은 천재들은 여지없이 멍청이가 되겠죠.

부동산은 끊임없이 변해 왔습니다. 역대 대통령들과 국회의원들이 끊임없이 바뀌며 확실한 가이드를 제시하려 했습니다. 하지만 번번이 실패했어요. 수많은 변칙들을 몇 가지의 카테고리로 묶는다는 접근 자체가 불가능했기에 그렇습니다. 그래서 부동산 관련 법들은 대부분 '특별법'들로 공포됐죠.

특별법이란, 국회에서 재정하는 일반법 대비 그 범위가 매우 좁고 세세한 것들에게 적용되는 법을 말합니다. 아무래도 케이스 바이 케이스인 경우가 많아서 다양한 판례들이 많아요. 그야말로 'ㅏ' 다르고 'ㅓ' 다른 것이죠. 모두가 지키자는 법 자체가 이렇게 유동적인데, 공식이라는 것이 제대로 적용될까요? 이런 불안 요소 때문에 '부동산은 흐름을 읽어야 한다'라는 얘기가 있는 겁니다.

부동산은 '흐르는 물'과 같습니다.

하지만 오늘날에는 과거의 지식이 진리인 것처럼 떠들어 대는 사람들이 너무 많아요. 책과 강의에 나오는 이력 그리고 포장된 전문성을 보며 자신이 썩어가고 있다는 것도 모른 채 고여있는 투자자들이 많죠. 성공적인 투자를 하려면 여러분들이 먼저 변해야 합니다.