평택 황해경제자유구역 현덕지구, 기획부동산 주의보 발령
상업지가 될 현덕지구 토지가 200만 원 이상이라고요?
최근에 평택 현덕지구 관련으로 전화 문의가 무척 많습니다. 원인을 정확하게 파악하기는 힘들겠지만, 종합하면 기획부동산이 기승을 부리고 있다고밖에 설명이 되질 않네요. 방심하는 순간 여러분들은 계약금을 넣고 있을 겁니다. 조심하세요.
플러스 가득한 하루 보내고 계시나요?
쌍둥이 아빠, 물음표노트 강훈구입니다.
브런치라는 플랫폼에 상당히 오랜만에 글을 적는 것 같아요. 그간 진행하던 일이 많았어서 글을 적을 생각을 한동안 못하고 있었습니다. 관련해서는 시간을 내서 한 번 적도록 할게요.
어쨌든 그간 신경 쓰지 못했던 브런치에 글을 적게 된 것은 최대한 이 사실을 여러 사람들에게 알리기 위함입니다. N사의 블로그에도 이미 글을 적어서 올렸지만, 생각보다 사람들에게 많이 보이지 않더라고요.
▲ 글의 원문입니다.
자세한 내용을 보시려거든 위의 링크에서 보시는 것이 좀 더 도움이 많이 되실 겁니다. 하지만 시간이 부족하거나 이동이 불편하신 분들이 있을 것이기에 짧게 요약을 할게요.
평당 60만 원 이어도 손해를 볼 수 있는 토지, 그걸 평당 200만 원 이상에 매매를 한다고요?
평택 황해경제자유구역 현덕지구는 2008년부터 중국과 협력해 국제 상업지구를 조성하려고 했었던 사업지입니다. 하지만 효율적이지 못하다고 판단을 했던 탓인지, 중도에 중단됐었죠. 대형 호재로 기대치가 높았던 현덕지구는 그렇게 사람들에게 잊혔었어요.
그리고 2020년...
무려 12년간 표류 중이었던 황해경제자유구역의 현덕지구가 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다. 그래서 투자자들의 평택 안중읍에 조성될 화양지구만큼이나 기대치가 높은데요.
위의 호재에 대해서 저는 '보수적인 투자를 해야 한다'라고 말씀드리고 싶습니다. 특별히 다른 이유가 있는 것은 아니에요. 그저 위험한 요수가 분명히 있기 때문입니다.
해당 개발 예상지가 관심을 모았던 이유는 황해경제청에 사전에 대토 신청을 받았기 때문이에요. 그래서 해당 개발지에 땅을 갖고 있었던 분들은 상업지, 주거지, 준주거지 등을 사전에 신청할 수 있었습니다. 그러더니 돌연 조용해졌죠.
최근에 소식통에게 전해 듣기로는 해당 사업지를 원형지의 가치를 기준으로 보상할 것이라는 얘기가 돌고 있습니다. 즉, 수용 개발로 진행할 수도 있다는 것이죠.
문제는 기존에 땅을 보유하고 있었던 분들이 아닙니다. 투자를 목적으로 해당 토지를 매매하신 분들이 문제죠. 기존의 보상 사례들을 보면 서해선 복선 전철 부지가 평당 40~50만 원 정도로 보상가가 책정됐었고, 평택호 횡단 도로 부지가 평당 30~40만 원 정도의 보상을 받았었어요.
만약 평택시 장수리의 현덕지구가 원형지의 공시지가를 기준으로 보상을 받는다면 얼마 정도가 될까요? 최대로 좋게 받아도 80만 원 정도일 겁니다.
그런데 평당 200만 원이 넘는 금액으로 해당 토지를 매매한다고요?
최대로 보상을 받는다는 기준에서 가장 저렴하게 200만 원에 토지를 매매한다면 평당 120만 원 손해이지 않습니까? 물론, 그 외에도 부수적으로 들어가는 비용들이 더 있기 때문에 손해의 폭이 더 늘어날 겁니다.
하지만 그럼에도 투자를 할만한 이유는 '지주들이 가만있지 않을 것이기 때문'이에요. 오늘날에 들어서 전면 수용 방식으로 개발되기가 쉽지 않습니다. 일단 지주들의 입장에서 국가가 손해를 입힌다고 하면 어떻게 할까요? 이마에 빨간 띠를 두르고 집단행동을 할 거예요.
그래서 100% 수용보다는 양보할 것은 양보하고 줄 것은 주는 형태의 '혼용 개발 방식'이 채택될 확률이 높을 겁니다. 이건 장수리와 인접한 신영리도 마찬가지입니다.
▲ 최근 들려오는 정보에 따르면 평택항과 연계하기 좋은 신영리 또는 장수리에 첨단 산업(무인 자동차) 클러스터가 들어설 수도 있다는 얘기가 있어요. 물론 계획으로 고시된 것이 아닙니다. 그저 현지에서 들려오는 소식들일뿐이죠. 이런 형태의 산업 클러스터가 들어선다면 전면 수용으로 진행될 확률이 높습니다.
평택의 야막리를 안전하지 않은 토지 투자처라고 하는 이유는 기존에 산업단지가 들어설 예정이었기 때문이에요. 물론, 현재는 환경영향평가에서 부적격 판정을 받아서 아무것도 없는 상태지만, 이미 산업단지가 들어설 계획을 갖고 있었던 곳이기 때문에 수용이 될 확률이 여전히 남아있죠.
이처럼 계획은 있지만, 뭐가 될지 모르는 상황의 토지들...
된다면 대박이겠지만, 반대라면 쪽박을 찰 수도 있어요. 그래서 현덕지구에 투자를 하려는 분들이 있다면 굳이 말리지는 않겠습니다.
하지만 반드시 기억하셔야 할 것이 있어요.
수용의 가능성을 배제하지 마시고, 시세에 맞는 가격으로 토지를 매매하십시오. 평당 65만 원 이어도 수익률이 떨어질 것을 우려해서 추천하지 않고 있습니다. 하지만 이보다 훨씬 비싼 가격에 땅을 매입한다면 어떤 일이 생기겠습니까?
예상했던 것처럼 개발이 되어도 평당 3~400만 원 언저리일 가격일 겁니다. 그런데 200만 원 이상이면 평당 100~200만 원씩의 수익을 볼 수 있겠죠.
물론, 좋습니다.
어쨌든 돈을 버는 거니까요.
문제는 저는 단 한 번도 200만 원에 매매되고 있다고 말씀드리지 않았어요. 그보다 훨씬 비쌉니다. 그렇다면 여러분들은 위험도 감수하는데, 비싼 가격에 땅을 사는 거겠죠?
위와 같은 내용을 참고하시며 평택 현덕지구를 바라보셨으면 좋겠습니다. 이상 글 마칠게요.
