부동산 재테크, 토지 투자 전담 튜터가 되겠습니다.
'튜터'란 '개인지도 교사'를 뜻해요. 즉, 과외 선생님입니다.
안녕하세요,
물음표노트를 작성하는 강훈구입니다.
2018년은 회사 자체적으로도 그렇지만, 개인적으로도 다사다난한 해였어요. 아무래도 기존에 진행한 이력이 없었던 신규 프로젝트들을 2건이나 진행했어서 평소보다 훨씬 정신 없고 바빴던 것 같습니다. 당연히 그 사이에 놓친 디테일들도 있었을 것이고 평소보다 기존 업무에 소홀했던 점도 많았을 거예요. 그래서 오늘은 2018년에 있었던 상담 일지를 쭉 정리해 봤습니다.
1월부터 12월까지 나열해 보니 총 94명의 부동산 투자 의향자들과 만났더군요. 물론, 이는 전화 및 쪽지.. 그밖에 다양한 채널을 통해 유입되는 분들을 제외한 수치입니다. 그것까지는 도저히 집계를 못 하겠더라고요.
어쨌든, 정리해 보니 참 많은 분들을 만났습니다.
재미있고 유쾌한 분, 오히려 배울 점이 더 많았던 분, 어떻게 해서든 도와드리고 싶은 분, 하나를 알려드리면 열을 배워 가시는 분, 확증편향에 빠져서 헤매는 분, 기획부동산의 농간에 빠졌던 분, 절대 투자를 할 수 없는 분, 잘못 공부해서 환골탈태를 하셔야 되는 분 등 다양했어요.
물론, 각 개인들을 몇 가지의 유형으로 국한해서 정리할 수는 없겠지만, 적어도 하나만큼은 공통되더라고요. 그건 바로 '투자를 하든 하지 않든 더 잘 살고 싶고, 모두가 배움에 대한 열정이 있구나...'라는 거였습니다.
결과적으로 2018년은 더 나은 내일을 위해서 힘쓰는 분들과 함께한 한 해였어요. 그래서 이번 2019년에도 그 역할을 이어나가기 위해 '토지 투자 튜터'를 자청하게 됐습니다. 그 역할은 분명 힘들었어요. 하지만 그만큼 보람차고 유의미하게 시간으로 남았습니다. 그래서 저는 그 경험을 또다시 해보고 싶어요.
"특별히 기억에 남는 분들이 있어요.
많은 분들을 만났지만, 저도 사람인지라 특별히 기억나는 분들이 당연히 있습니다. 한 분씩 다 언급 하고 싶지만, 특별히 2명을 꼽았어요. 두 분 중 한 분은 저랑 나이가 비슷한 성윤님이고, 나머지 한 분은 해남에 거주하셨던 동원이라는 분이 기억에 남아요.
이분들이 특히 기억에 남는 이유는 2018년 한 해 동안 저를 가장 못 살게 만들었던 분들이라서 그렇습니다. 나중에야 찜질방도 같이 가고 배 타고 낚시도 다니며 우애(?)를 다졌지만, 초창기에는 이분들의 전화 또는 방문이 가장 두려웠어요. 단체를 대상으로 교육을 나갈 때보다도 더 긴장되고 초조해진달까요? 왜 그랬는지는 아래에서 풀어드리겠습니다.
우선 성윤님은 천안에서 호프집을 운영하시는 분이었습니다. 최초로 토지 시장에 입문하신 계기는 만나고 있던 여자가 땅을 권했다고 하더라고요. 근데 아무리 좋아도 덜컥 살 수 없었다고 합니다.
아마 평택시 도시기본계획만 5번 이상 정독했을 거예요. 물론, 그것만 본 것이 아니고 기타 다른 서류들도 꼼꼼하게 인쇄해서 보시는 분이었죠. 집요하기로 따지자면 최소 저의 2배였어요. 문제는 거기서 끝나지 않았습니다. 일단 어떤 정보가 그에게 들어가면 일단은 조용히 봐요. 그 내용이 어느 정도 이해가 될 때까지 말이죠. 그리고 그에 따른 질문들이 고구마 줄기처럼 주렁주렁 딸려옵니다. 그 질문들을 바리바리 싸와서 저와 함께 풀어나가곤 했어요. (이렇게까지 해야 하나라는 생각을 처음 해봤습니다)
기존에 저는 새벽 7시에 정도에 사무실 도착해서 스케줄을 확인하거나 정보들을 서치하곤 했었는데, 저의 아주 프라이빗 한 시간에 브리핑 일정을 잡는 것이 성윤님이었어요. 전날 서울에 사는 친구 집에서 자고 출근하기 전에 만난 다음에 다 듣고 천안으로 내려가곤 하셨죠. 정말 무시무시한 노력가입니다. 정말 '이 사람은 뭘 해도 다 할 것 같다'라고 생각이 자연스럽게 들었죠. 회사에도 그런 분들이 몇 분 계신데, 제가 볼 때는 이분이 최고로 악착같았어요.
덕분에 현재는 오전 7시 브리핑이라는 것이 자연스럽게 생겼습니다. 그동안은 나만을 위한 시간이었는데, 제 스케줄의 틀을 아예 바꿔버리셨죠.
다음은 동원님이에요. 이분은 지리적인 위치만으로도 저에게 상당히 큰 부담을 안겨주는 분이었습니다. 일단 거주하시는 곳이 대한민국의 땅끝이라고 불리는 해남이에요. 현재는 가족 사업 때문에 부산 쪽으로 가셨어서 교통 편이 많이 좋아졌지만, 그전에는 땅끝에서 투자자가 올라온다는 사실만으로도 부담 백배였습니다. 하지만 그건 공포라고 할 수준은 아니었어요. 제일 어마무시했던 것은 그분이 항상 들고 계시는 손수첩이었습니다.
제 블로그를 마음에 들어 하셨던 것도, 닉네임이 좋아서였던 분이었는데요. 평소 수첩을 들고 다니시면서 궁금한 내용들을 그때그때 적어 놓으셨기에 친근하다고 했습니다. 하지만 워낙 악필이셨어서 본인만 알아볼 수 있었고, 가끔은 본인도 '이게 뭐였더라?'하시더군요. 처음에는 도저히 상담 진행이 안 됐어요. 뭐... 나중에는 저의 편의를 위해서 PC방에서 워드를 쳐오는 성의를 보이시긴 했지만, 그건 이분을 알고 4개월 뒤에 겨우 개선된 내용이었습니다.
미운 정이 더 오래간다는 것은 군대에서 뼈저리게 느꼈습니다. 정말 못 살게 괴롭히는 사람인데, 그 사람이 원하는 대로 맞추며 살아야 했죠. 그만큼 오랜 시간을 원수와 지내다 보니, 이상하게 계속 생각이 났고 제대하고 아직까지도 연락을 이어가고 있습니다. 하지만 이러한 감정을 일하면서도 느끼게 될 줄은 몰랐어요. 그만큼 위의 2분은 제 생활에 자주 침범하며 큰 영향력을 미쳤었습니다.
지금도 생각이 나네요. 맨날 본인들이 궁금한 거 다 물어보고 '근데, 차장님은 언제 연애하고 그래요? 좀 놀고 그러세요~ㅎㅎ'라며 멋쩍은 얘기를 합니다. 후... 그때 '忍(참을 인)'을 몇 번 그렸으려나... 아득하네요. 어쨌든, 이분들은 철저하게 3가지를 잘하셨어요.
"미운 정이 든 두 사람은 이걸 잘했어요.
01_강훈구를 100% 활용했어요.
: 말이 100%지 저의 개인적인 성장까지 이끌어 내셨으니, 100% 이상이라고 봐도 무방할 것 같습니다. 왜냐하면, 이분들의 질문 난이도가 횟수를 거듭할수록 높아졌으니까요. 보통 이런 것들은 서류 상으로 찾아낼 수 없는 질문들이었다 보니 정보공개 요청부터 지자체 담당 주무관 내지는 과장들에게 빈번하게 연락하게 됐습니다. 나중에는 안부를 물을 정도의 사이가 된 분도 있었어요. 결과적으로는 윈윈이긴 한데... 맞나...? 아직도 뭐가 맞는지 불분명합니다. 어쨌든 확실한 것은 마음고생, 몸 고생 덕분에 다이어트에는 엄청나게 도움이 됐어요.
02_계약을 하지 않았어요.
: 아마 저랑 비슷한 업을 하시는 분들이라면, '어휴..........'라고 했을 확률이 다분하게 높습니다. 왜냐하면 지식만 훔쳐 가는 사람으로 판별하기 쉽거든요. 하지만 저는 이들을 미워할 수가 없었습니다. 왜냐면 이들은 저와의 첫 미팅에서 당당하고 분명하게 본인들의 상황을 밝혔거든요. 아직은 자본금이 충분치 않으며, 자본이 생기게 되기 전까지 제대로 투자하는 방법을 알고 싶다고 했습니다.
03_지식 전파에 힘써주셨어요.
: 물음표노트 강훈구의 분신들이 천안과 부산에서 활동한 효과를 보여주셨어요. 아무래도 블로그를 운영하다 보니 전국에서 문의를 받는 편입니다. 하지만 거리적인 문제로 제대로 된 상담을 진행하기 어려웠죠. 항상 이게 문제였고, 그것 때문에 부산으로 장기 출장을 떠나기도 했었습니다. 하지만 이것도 한 번 모아서 다녀오는 것이지, 대부분은 중간에 이탈됐어요. 항상 이게 딜레마였습니다.
근데, 이 두 분은 제 블로그를 주변에 홍보해 주시면서, 글에서 확인할 수 없는 디테일한 부분을 주변에 알려줬어요. 거의 말이 부연 설명이고 브리핑이라고 할 정도로요. 그때 처음으로 '은혜 갚는 제비가 이런 느낌이지 않을까?'라는 생각이 들었습니다.
"보통 재테크를 하셨던 분들이 저를 많이 찾았습니다.
두 분은 기존부터 각종 재테크에 관심이 많았던 분들이었어요. 물론, 특별히 큰 수익을 보신 적은 없었지만, 꾸준히 수익이 만들어갈 수 있는 구조는 만들어 놓은 분들이었죠. 하지만 그 구조가 위태로워지기 시작했습니다. 주로 그런 분들이 대체재로 우리 회사를 찾곤 했어요.
그런 분들은 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
하나는 기존의 재테크로 자산 증식을 성공하신 분들이 라인을 확장을 목적으로 기웃거리는 경우가 있고, 나머지 하나는 남들처럼 재테크를 하는데, 기대한 만큼의 수익을 얻지 못한 경우입니다. 성공을 하셔서 오신 분이든 기대한만큼의 수익을 보지 못해서 오시는 분들이든 공통점은 다 처음이라는 것으로 묶을 수 있어요. 근데 그런 분들이 대부분 체계적으로 방황을 합니다. 왜냐하면 토지 투자는 기존의 재테크 종류와 너무 다르거든요.
그밖에도 이유는 많지만, 결국 하나로 귀결 됩니다. 어설프게 배워서 제대로 체계적인 헛다리를 짚어요.
그런 분들은 '역을 기준으로 500m가 안 되는데요? 사기 치는 거죠?'라고 묻기도 합니다. 게다가 어떤 사람은 회사에 오셔서 안 되는 이유를 쫙 뽑아가지고 저한테 오히려 브리핑을 하더군요. 또 어떤 분은 부동산 하는 사람이 맞냐며 핀잔을 주기도 했습니다. 핵심과는 점점 멀어지고 주변만 빙글빙글 도는 형상입니다. 그래서 저는 그런 분들에게 항상 똑같이 물어봐요.
"노력하신 것은 잘 알겠는데, 원하시는 것이 뭔가요?"
뭔가 저한테서 '이 땅은 절대 개발이 안 되는 땅이에요-!'라는 말을 듣고 싶은 것 같았습니다. 하지만 이런 케이스는 오히려 양반이에요. 어떤 분들은 잘못 투자해 놓고 '왜 이곳이 개발되지 않는지 말해 보세요!'라고 합니다.
마치 어설프게 공부해서 시험 문제를 찍었는데, 맞는 것 같거든요. 그래서 친구들한테 이게 왜 맞는지 설명하라는 식입니다. 이런 분들은 한결같아요. 어떤 내용을 보여드려도 자신의 신념을 꺾으려 하지 않습니다.
토지 투자는 O, X나 객관식 문제보다는 주관식에 가깝습니다. 때문에 100% 맞는 분석도 존재하지 않아요. 만약에 제가 대외비 자료를 사전에 열람하고 그에 대한 천기누설을 하는 것이면 정확하게 맞아떨어지겠죠. 하지만, 그랬다면 이렇게 인터넷에서 활동하진 않았을 겁니다. 저 혼자 이 사실을 알고, 어떻게든 대출 당겨서 투자를 했겠죠. 물론, 그 끝이 좋을 리 없겠지만...
"우선은 처음부터 단순하게 생각하세요.
브리핑을 하면서 종종 이런 얘기를 합니다. '토지 투자는 50:50에서 시작해요'라고 하죠. 물론, 최근의 브리핑에서는 이런 말을 하지 않고 있어요. 아무래도 초반부터 불안감만 높이는 멘트라 중간에 이탈하더라고요. 하지만 토지 투자는 엄밀히 따져서 50:50이 맞습니다. 결과적으로 개발이 되느냐 마느냐가 가장 중요한 것이니까요. 그렇기 때문에 처음에는 '개발이 될 확률'과 '개발이 되지 않을 확률'을 동일 선상에 놓고 보셔야 합니다.
물론, 50% 확률을 믿고 투자하라고 하지는 않아요. 저는 51:49, 52:48, 53:47 같은 형태로 리스크를 줄이며 성공 확률을 높이는 방법을 알려드릴 겁니다. 이게 제대로 토지 투자에 접근하는 정론이에요.
"유명한 강사들은 공식을 주입합니다.
투자에는 성공에 다다를 수 있는 일련의 공식들이 있습니다. 하지만 그것이 항상 정답으로 투자자를 이끌진 않아요. 특히나 토지 투자처럼 변칙이 많은 투자처에서는 빛을 보기가 힘들어요. 게다가 개인마다 좋은 땅의 기준도 천차만별입니다. 누군가는 저렴한 땅을 최고로 생각하고, 누군가는 환금성이 뛰어난 땅을 최고로 생각하거든요.
하지만 유명한 강사들은 많은 대중들에게 표면적인 내용만 알려줍니다. 사실상 그럴 수밖에 없고요. 그들도 사람입니다. 수많은 사람들을 대상으로 맞춤형 강의를 할 수는 없죠. 그래서 복잡한 내용들 줄이고 줄여서 단 몇 줄의 문장으로 압축합니다.
우리의 학창 시절을 떠올려 보세요.
어딜 가나 그런 강사들이 있지 않았습니까? 정말 외우기 어렵고 재미없는 것들을 쉽게 외울 수 있도록 일반화하는 능력자들이요. 하지만 그 내용들이 오늘날까지 기억나진 않으실 겁니다. 왜냐면 당장 눈앞에 있는 시험 문제를 풀기 위한 임시방편으로 체득했기 때문에 그래요.
즉, 단기적으로는 아주 탁월한 효과를 보입니다. 하지만 변칙에 취약하고 장기적인 도움이 되질 않죠. 우리가 하는 투자는 기본적으로 환금성이 느린 토지 투자라는 것을 항상 명심하시기 바랍니다. 내가 어딘가에 투자했다고 끝나는 것이 아니에요.
"저는 공식을 활용하는 방법을 알려드리겠습니다.
대치동이나 목동에서 학원 마케팅을 하며 느꼈던 것은 '사교육 수준이 높을수록 차별화된 교육을 찾는다'라는 겁니다. 그래서 해당 지역에서는 대형 학원들이 살아남지 못하고, 소형 교습소나 개인 과외 형태가 활성화되어 있죠. 이들은 철저하게 개인 및 소수에 맞춰서 운영합니다. 상식적으로는 학부모들이 이런 체계를 강하게 원할 것 같지만, 사실상 학생들의 실수요가 훨씬 두드러져요. 남들과 다른 변별력을 키우기 위해서죠. 그래서 위와 같은 교육을 통해 자신의 장점을 높이고, 단점을 빠르게 개선하길 원합니다.
제가 지향하는 교육과 브리핑은 이런 형태에요. 공식을 토대로 개인에게 적합한 토지를 찾아가는 과정을 배울 겁니다. 또한 '성공하는 방법'보다 '실패하지 않는 방법'에 집중해서 알려드릴 거예요. 그리고 모든 과정이 끝나면 개인이 토지를 보고 분석할 수 있는 역량을 만들어 드릴 겁니다.
모든 과정이 끝나면 100전 100승은 아니겠지만, 100전 불패에 가깝게 되실 거예요.
큰 패배만 경험하지 않는다면, 기회는 언제고 다시 여러분들에게 노크할 겁니다. 그래서 강의 목표는 * '손해 보지 않는 땅'에 투자하지 않는 것으로 설정할 거예요.
* 손해 보지 않는 토지 : 평생 손해를 보지도 않지만, 수익도 절대 볼 수 없는 땅
"물론, 이 모든 것이 공짜는 아닙니다.
저는 토지 투자 초보자인 여러분들을 최소한 아마추어 수준까지 올려드릴 겁니다. 그렇기 때문에 이것을 온전히 저 혼자 희생하며 공짜로 알려드릴 순 없어요. 그걸 바라셨다면, 그건 지나친 욕심이시죠. 그리고 공짜 좋아하시면 대머리 됩니다.
하지만 시무룩해 하지는 마세요. 교육은 제가 업무에 집중하는 시간만 아니면 됩니다. 제가 업무에서 벗어나 개인적으로 여유를 가질 수 있는 시간은 보통 저녁 7시 이후에요. 간혹 업무가 빨리 마무리되어 6시 이후에도 시간이 날 수 있지만, 보통 그 시간은 투자를 목표하는 고객들에게 할애해야 하는 시간입니다. 그리고 주말은 고객들이 가장 왕성하게 활동하는 시간이라 저도 눈코 뜰 새 없이 바쁘죠.
그래서 '토지 투자 과외'는 그 시간을 제외한 평일 저녁에 해드릴게요. (물론 평일에 일정이 빈다면 유동적으로 할애할게요)
즉, 여러분들이 튜터를 얻고자 하신다면, 여러분들의 소중한 시간을 온전히 저에게 맞추셔야만 합니다. 저 역시 기존에 이런 강의를 해본 적이 없기 때문에 초도에는 저 혼자 준비하는 시간이 좀 필요할 것 같아요. 동시에 준비하는동안에 수요 파악도 좀 하겠습니다.
강의는 1시간 30분에서 2시간 내외로 진행할 예정이며, 현재까지는 총 4강으로 구성해서 1회차에 2강씩 진행할 것 같아요.
강의 내용은 계속해서 진화할 겁니다. 아무래도 교육을 받는 분들의 반응이 구체적인 피드백이 되겠죠. 이를 토대로 계속해서 수정하고 보완해 나갈 겁니다. 현재도 추가적인 내용들을 준비하고 있으니, 실제로 오픈하게 되면 몇 개의 커리큘럼이 더 추가될 수도 있겠네요.
"어쨌든 하나만큼은 장담하겠습니다."
제가 알려드리는 모든 내용을 습득하시면, 적어도 엄한 땅에 투자하는 단계는 벗어나실 거예요. 그리고 향후에 저에게 하시는 질문들도 훨씬 다채롭고 심도 있게 변하겠죠. 저는 여러분들의 수준 있는 질문을 강의료라 생각하겠습니다.
저는 선릉에 위치한 종합부동산에 근무하고 있어요. 평일에 이동하실 분들은 이 점 참고하시기 바랍니다.
"지식은 나눠야 비로소 진정한 의미를 갖습니다.
나만 알고 있는 것은 지식이라 할 수 없어요. 지식은 나눠가며 많은 사람들이 공감할 때 비로소 힘을 얻습니다. 제가 여러분들께 알려드릴 내용은 오직 저만이 알고 있는 내용이 아니에요. 그리고 막상 들어보면 대단하지 않다고 느낄 수도 있습니다. 왜냐면 모두가 공공연하게 오픈되어 있는 정보들이거든요. 이 정보들을 여러분이 연결하고 해석하지 못해서 그렇지 알게만 된다면 새로운 지평이 열릴 겁니다.
특히나 기존에 토지 투자를 한 번도 한 적이 없는 분들에겐 든든한 무언가가 될 거예요. 투자의 리스크를 크게 줄이는 배경 지식이 될 것이니까요.
저는 위와 같은 메리트를 여러분에게 약속드렸습니다. 그러니 여러분들도 하나만 약속해 주세요.
여러분들이 알게 된 개발의 당위성과 도시가 형성되는 메커니즘을 많은 분들에게 알려 주시길 바랍니다. 하다못해 나와 가장 가까운 가족이나 친구들에게 알려주세요. 물론, 이걸 강압적으로 주입하라는 것이 아닙니다.
살다 보면 여러분들에게 토지를 권하는 사람들도 있을 것이고, 투자를 고민하는 사람들도 주변에 생길 거예요. 그런 사람들이 보이면 그때 이 지식을 알려주세요. 진정으로 지식에 대한 갈증이 있는 분들에게 이 지식이 전달되면 그때야 꽃봉오리에서 꽃이 피어나는 것처럼 의미를 갖게 될 겁니다. 그렇게 되면 제가 여러분들에게 투자한 그 시간들이 비로소 유의미해지겠죠. 저는 그렇게 되길 소망하며 여러분들을 알려드리겠습니다.
플러스 가득한 하루 보내세요
물음표노트 강훈구
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