황해경제자유구역 평택 현덕지구, 투자 관련 마지막 글.
이 내용을 보고도 잘못 투자를 한다면, 인연이 없는 겁니다.
평택 현덕지구 토지 투자 관련 마지막 글이 될 거예요. 이 글은 투자자에겐 도움이 되겠지만, 향후 악용될 여지가 많은 글이기에 도중에 변경 및 삭제될 내용들이 많이 있습니다. 부지런하고 발 빠른 투자자라면 빠르게 일독하시어 내용을 반드시 머릿속에 저장시켜 놓으시기 바라요.
플러스 가득한 하루 보내고 계시나요?
쌍둥이 아빠, 물음표노트 강훈구입니다.
제목과 서두에서 분명히 밝힌 것처럼 해당 내용은 경우에 따라 수정 및 삭제가 될 수 있는 글이에요. 특별히 내용에 문제가 있어서라기보다는 기획부동산이나 토지 관련 대형 브로커들이 얼마든지 이 내용을 참작하여 악용할 수 있기 때문입니다. 물론, 이미 작성된 글의 내용을 인지하고 유사한 형태로 토지 투자 유치를 하고 있는 경우들도 더러 있습니다만, 아직까진 그 수준이 심각하다고 느껴지진 않고 제가 그리 유명하지 않기에 소수의 몇 분들만이라도 이 글을 보시고 실패하는 투자를 하지 않았으면 해서 적었어요. 만약 문제가 된다면 원문 링크가 삭제될 수도 있으니 확인 가능하시다면 빠르게 일독하시길 권장드리며, 해당 내용을 반드시 숙지해 두시는 것이 좋을 겁니다. 아마 알아놔서 절대 손해 보는 일은 없을 거예요.
https://blog.naver.com/hoon9kang/221995675674
원문의 내용을 짧게 요약하겠습니다.
위의 글은 '손해를 보지 않고 황해경제자유구역 평택 현덕지구(장수리) 땅을 투자하는 방법'에 대해서 다루고 있어요. 말 그대로 손해를 보지 않는 방법이며, 대단한 수익률을 올릴 수 있는 팁에 관한 글이 아닙니다. 다루고 있는 기준은 총 10가지이며, 최소한 이런 기준과 조건에 맞춰서 투자를 해야 손해를 보는 토지 투자를 하지 않는다는 것을 알려드리고 있어요. 글의 목차만 간단하게 아래에 정리하면서 마치도록 하겠습니다.
01_평당 가격이 100만원보다 비싸다면 무조건 투자를 보류하세요.
: 시세가 60만원 정도였던 땅입니다. 예상 토지 보상금도 60~80만원 사이가 나올 곳이기에 이 이상으로 거래가 잘 되지 않았던 곳이에요. 그런데 그 땅이 점점 더 비싸진다면 어떻게 될까요? 수익률도 당연히 떨어질 것이고 종래에는 손해만 보는 투자가 되겠죠?
02_지분 투자면 절대 하지 마세요. 투자 목표는 수용 보상가가 아닙니다.
: 지분 투자는 자본금이 넉넉하지 않은 분들이 땅의 주인이 될 수 있는 훌륭한 투자 방식 중 하나입니다. 하지만 현덕지구처럼 용도가 변경되는 땅을 선점하는 것이 아닌, 토지 보상을 노리고 하는 투자처에는 적합하지 않은 투자 방법임을 알려드리고 있습니다.
03_용도지역은 크게 상관하지 마십시오. 지구단위계획구역으로만 설정되어 있으면 충분히 수익을 볼 수 있는 투자처 좋은 투자처입니다.
: 용도지역은 토지 투자를 하는 분들에게 몇 번을 강조해도 부족함이 없는 내용이에요. 하지만 현덕지구처럼 수용 개발 방식으로 진행되는 투자처에는 중요하게 적용될 내용이 아닙니다. 그도 그럴 것이 상업지로 표기된 땅도 평당 60만원이었고, 주거지로 표기된 땅도 평당 60만원이었어요. 보통은 용도지역 별로 엄청난 차이를 보이는 것이 정상이나, 이처럼 국가에서 나서는 대규모 개발 지구는 일반적인 잣대로 판단할 것이 아닙니다.
04_땅은 시세보다 비싸면 보수적으로 보는 것이 정답. 현재는 시세가 오르지만, 토지거래 허가구역으로 묶여도 끝없이 오를까요?
: 투기를 막기 위해서 투기 예상 지역을 구역으로 묶어서 관리하는 것이 '토지거래 허가구역'입니다. 내용만 본다면 상당히 겁이 나는 제도겠지만, 시세에 맞게 제대로 투자를 했다면 오히려 개발을 확실시하는 가장 중요한 포인트가 될 수도 있는 내용입니다. 어쨌든 토지거래 허가구역으로 지정되면 최대 5년간 시ㆍ군ㆍ구청장의 허가를 받아야만 거래를 할 수 있는데요. 이렇게 매매 수단이 막히게 되면 지금처럼 땅의 시세가 계속 오를까요? 아마 그건 아닐 겁니다.
05_위의 이유로 땅은 200평 이상, 300평 미만으로 투자하는 것이 좋습니다.
: 최악의 경우, 토지를 거래할 수 있는 방안이 필요해요. 그리고 최상의 경우에는 행사할 수 있는 권리가 제일 많은 방법을 택하는 것이 가장 합리적인 투자라고 할 수 있습니다. 이 내용은 간단하게 설명할 수가 없는 부분이니 원문을 보시는 것이 좋을 거예요.
06_단필지는 거래 금액의 50~60%까지 대출이 가능해요. 하지만 대출 상환 능력이 없다면 무리하게 토지 투자를 하시면 안 됩니다.
: 단필지를 대출을 통해서 투자하는 것은 상당히 합리적이고 경제적인 방법이라 할 수 있습니다. 그래서 보통의 토지 투자자들은 대출을 끼고 토지에 투자하는 경우가 많아요. 하지만 현덕지구는 그렇게 진행을 하면 큰일이 날 수 있습니다. 왜냐면 대토 신청을 하려면 땅에 관련된 빚이 있으면 신청 자체를 할 수 없기 때문에 그래요. 그렇게 상환을 못하고 차일피일 밀리게 되면 어쩔 수 없이 목표한 대토가 아닌 현금 보상으로 진행될 수 있습니다. 그러면 그냥 망하는 거예요.
07_공시지가가 높은 곳이 보상을 더 많이 받을 것이다?
: 이것도 보통의 경우에만 해당되는 내용입니다. 평택 현덕지구는 모든 구역이 지구계획으로 묶여있어요. 그러면 해당 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 보상가가 책정되는 것이 합리적입니다. (물론 그렇지 않은 경우들도 분명히 있긴 하겠지만요)
08_비슷한 곳인데, 훨씬 싼 곳이 있는데요?
: 크게 2가지의 문제점이 있을 수 있기 때문에 주의를 해야 합니다. 첫째, 허위 매물일 경우가 많아요. 둘째, 뭔가 문제가 있기 때문에 빠르게 매도를 하려고 싸게 올린 경우일 수 있습니다.
09_용도지역은 상관없지만, 입지까지 상관없다고 하진 않았습니다.
: 이미 평택 현덕지구의 구획정리가 끝난 것으로 알고 계시죠? 그런데 기반시설(도로, 철도, 하수종말처리장, 변전소, 주차장 등)이 들어가는 곳도 같은 보상가를 적용받을 수 있을까요? 어떻게 보상이 측정될지는 모르겠지만, 저는 안 좋은 케이스들을 훨씬 많이 봤었습니다.
10_평택 현덕지구에 올인하지 마세요. 안전한 투자 방법은 여유 자금을 분산시키는 겁니다.
: 안전한 투자가 이뤄질 수 있도록 다양한 안배를 깔아 뒀어요. 그렇기 때문에 잘 될 것이라 믿어 의심치 않고 있습니다. 하지만 그럼에도 한 투자처에 모든 것을 거는 행동은 아주 위험합니다. 계획이 치밀해도 막상 진행이 되면 어긋나는 것이 한두 가지가 아닐 거예요. 게다가 평택과 화성 주변에는 아직도 투자하기 적당한 매물들이 많이 존재합니다. 굳이 한 곳에만 투자할 필요가 없습니다. 잘 된다면 대박이겠지만, 반대의 경우라면 끔찍할 거예요. 그러니 한 곳에 올인하지 마십시오.
위의 내용이 원문의 내용을 최대한 요약한 겁니다. 보시면 아시겠지만, 원문은 훨씬 내용이 길고 장황할 거예요. 읽는 도중에 포기하시는 분들도 많을 겁니다. 하지만 읽고 나면 배경 지식이 풍부해지실 것이고 '손해를 보지 않는 투자'에서 '점점 수익을 보는 투자'로 바뀌실 거예요. 이상 마치겠습니다.
플러스 가득한 하루 보내세요.
쌍둥이 아빠, 물음표노트 강훈구 배상.
