지식산업센터 투자 임대 핵심은?
하우스랩 지식산업센터 투자 가이드
(1) 성장하는 지식산업센터
과거 아파트형공장으로 불리던 지식산업센터는 1980년대 후반부에 수도권 지역 중소 제조업체의 입지확보를 위해 설립되기 시작했습니다. 공공부문의 주도하에 건립되었던 초반과 달리, 최근에는 부동산 개발, 수요증가 등에 의해 민간 건설회사가 적극적으로 참여하면서 대부분의 지식산업센터가 분양형으로 공급되고 있습니다.
전국 지식산업센터 인허가 건수는 2011년부터 2014년까지 평균 3~40건에 불과했던 반면, 2017년 72건, 2016년은 105건으로 급증했는데요. 이렇게 지식산업센터의 공급이 증가하는 이유는 아파트와 같은 주택 사업에 비해 공사기간이 짧고 사업성까지 뛰어난 것으로 평가되면서 많은 건설사들이 앞다투어 신규 택지개발지구에 지식산업센터 건립사업에 참여하고 있기 때문입니다. 특히 수도권 주변으로 교통호재가 이어지면서 가격메리트가 있는 수도권으로 공급물량이 집중되고 있는 상황입니다.
주택시장에 대한 정부규제가 심해지면서 새로운 투자처를 찾는 수요자들이 지식산업센터로 몰리기 시작하고 있습니다. 주택 규제에 이어 상가나 오피스텔 등 기존 수익형 부동산 상품에 대한 대출 규제가 강화되면서 틈새 투자처를 찾는 수요자들이 지식산업센터로 눈길을 돌리면서틈새 수익형 부동산 상품으로 떠오르는 지식산업센터의 몸값 역시 꾸준히 상승세를 타고 있는데요.
2017년 3분기 서울 내 지식산업센터 평당 매매가는 1년 사이 10% 상승한 768만원을 기록했습니다. 과거 제조업 중심의 지식산업센터는 90% 이상이 실제 입주기업에 의해 분양됐지만, 최근에는 일반 부동산 투자 수요의 비율이 50% 가량 높이 차지하고 있습니다.
지식산업센터의 공급증가와 매매가 상승은 자칫하면 공급과잉에 따른 수익률 하락에 영향을 미칠 수도 있기 때문에 철저한 시장조사가 필요합니다.
서울 수도권 지식산업센터의 경우 제조업 공장의 비중이 높은 지방과 달리 IT(정보기술) 기업 등이 주로 입주하는 오피스빌딩의 대체재로 인기를 끌고 있습니다. 투자자 입장에서는 오피스텔이나 상가에 비해 여러 가지 투자 제약과 낮은 환금성 때문에 지식산업센터를 분양 받아 임대를 놓으려는 투자자라면 시세 차익보다는 임대 수익을 목적으로 투자에 접근하는 것이 좋습니다.
(2) 효율적인 토지 이용
지식산업센터는 개별 공장 및 사무실 보다 토지의 효율적 경제적 개발이 가능하다는 장점이 있습니다. 공업지역이나 기타 공장 설립이 가능한 도시지역의 토지를 효율적으로 이용해서 좁은 지역에 많은 산업체가 입점할 수 있는 아파트형태의 건축물로 토지효율성 증대, 기업경쟁력 강화, 도심 재개발 효과를 얻을 수 있습니다.
(3) 산업단지 시너지 극대화
서울가산디지털단지, 첨단업무지역 송파 문정지구, 동탄테크노밸리 등 산업단지와 대기업 밀집지역 등을 중심으로 한 지식산업센터 공급이 이어지고 있는데요. 어떤 산업이 특정 장소에 몰려 생산 활동을 통해 발생하는 이익을 집적이익이라고 하는데 공장밀집지역의 지식산업센터는 이런 집적이익을 누리기 용이합니다. 동종 업종끼리 정보교류나 원료 및 제품의 공동 구매 및 판매가 가능해 재료비나 운송비 등을 절약할 수 있습니다. 또한 이러한 산업단지는 교통 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 데다 해당 기업의 협력업체들이 모여 있어 업무 시너지 극대화는 물론 풍부한 임대 수요로 투자자의 선호도가 높은 지역으로 손꼽히고 있습니다.
(4) 풍부한 세제혜택 및 정부지원
정부는 불확실한 경제상황과 기업활동 위축이 우려됨에 따라 중소기업의 성장과 지역경제의 활성화의 한 방법으로 지식산업센터에 대한 다양한 지원을 제공하고 있습니다. 지식산업센터 분양 받아 입주하는 기업은 취득세와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있는데요. 특히 자본여력이 부족한 중소기업의 경우 세금감면 혜택은 초기부담금을 최소화할 수 있고 기업운영 비용을 줄일 수 있는 좋은 수단으로 활용할 수 있습니다
2017년 1월 지식산업센터 분양 기업에 대한 세제 지원 개정안이 발표됨에 따라 취득세와 재산세의 감면기간을 2019년 12월 31일까지 연장하기로 했습니다. 지식산업센터를 최초로 분양 받은 입주자가 준공일로부터 1년이 경과하기 전에 직접 입주하면 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 감면 받을 수 있습니다. 또한 입주 기업 대부분이 분양가의 최대 70~80%까지 대출이 가능하고, 중도금 전액 무이자와 같은 자금지원혜택을 받을 수 있어 초기 부담금을 줄일 수 있습니다.
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