내 집 마련을 시작하다
내게 맞는 주택담보대출 알아보기
‘집’이란 인간 생활의 기본 요소 세 가지인 '의식주' 중 하나인 만큼 삶에 꼭 필요한 존재입니다. 부동산 자산 중 하나로 재테크 수단으로 된 것 또한 오래되었습니다. 대한민국에 사는 사람이라면 목표 중 하나로 삼는 것이 바로 ‘내 집 마련’ 일 텐데요. 내 집이 있다는 것 자체만으로도 심리적 안정감을 줄 수 있고, 집을 담보로 연금이나 대출 제도 등을 활용해 현금을 확보할 수 있기 때문입니다.
하지만 일해서 번 돈만으로 집을 마련하기에는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 집을 사거나 빌릴 때 큰 목돈이 필요한 만큼, 주택대출상품을 잘 활용하는 것도 내 집 마련에 중요한 요소가 되었죠. 그렇다면 집을 마련하는데 지렛대 역할을 하는 주택담보대출이란 무엇이고 어떻게 접근해야 할까요? 오늘은 내 집 마련을 위한 주택담보대출에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.
1) 주택담보대출이란?
주택담보대출은 본인 소유의 주택 등을 담보로 하여서 은행권 등 금융기관들에서 대출진행을 해주는 제도를 뜻합니다. 주택담보대출은 크게 두 가지로 나뉘는데요. 하나는 본인이 구입할 주택을 담보로 하는 경우, 또 다른 하나는 본인이 현재 구입한 주택을 담보로 하는 경우가 있겠습니다. 예를 들어 주택을 구입하려는데 자금이 부족해서 이용하거나 또는 생활자금 및 사업자금 등을 마련을 위해 본인이 이미 구입한 주택을 담보로 삼아 돈을 빌리는 경우를 말하죠.
주택담보대출을 진행하는 금융기관들로는 제1금융권인 시중은행들을 비롯하여 제2금융권인 저축은행, 캐피탈사, 생명보험사 등과 같은 금융사에서도 주택담보대출을 취급하고 있습니다. 주택담보대출의 상환기간은 어떻게 될까요? 대부분의 주택담보대출 상품들은 10년~30년 상환기간과 같은 장기간 상환이 가능한 상품들입니다. 추가로 한도가 높으면서 다른 종류의 대출보다 승인이 쉬운 편이죠. 시중은행의 주택담보대출 금리 같은 경우 다른 신용상품들과 비교했을 때 낮은 금리를 보이고 있습니다. 주택을 담보로 하고 있는 만큼 유리하게 대출을 진행하실 수 있죠. 주택담보대출은 대출금액이 큰 만큼 작은 숫자의 금리 차이가 주택담보대출의 이자금액으로 환산해 보면 크게 작용되는 부분이 있으니 꼼꼼히 비교해 보셔야 할 필요가 있습니다.
2) 주택담보대출의 핵심 용어 LTV, DTI, DSR
주택담보대출 시 LTV와 DTI, DSR을 참조하신 후 진행이 가능한지 확인하실 필요가 있습니다. 이 세 가지의 용어는 대출 한도를 정하는 방법을 뜻합니다. 주택담보대출을 하시려는 분은 이 세 가지 용어를 이해하고 본인의 대출한도를 체크해 보실 필요가 있습니다. LTV, DTI, DSR은 대출을 해주는 은행권에서 참고 자료로 사용합니다. 그리고 이 자료에 따라 본인의 대출한도가 달라지게 되고 한 가지만 적용되는 것이 아닙니다.
LTV(Loan to Value:주택담보 대출 비율)
집값 대비, 대출받을 수 있는 비율을 말합니다. 예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 50%라고 가정한다면, 집값 대비 50%인 2억 5천만 원까지 대출을 받는 것입니다. 만약 해당 주택에 전세를 놨을 경우 전세 보증금을 제외한 추가적인 대출한도까지 가능하다고 보시면 됩니다. 2억 5천만 원 대출 한도 금액은 있고 1억 원의 전세금이 있다면 1억 5천만 원까지 대출이 가능한 셈이죠. 규제지역의 LTV가 현재 투기과열지구의 경우 40%며 조정 대상 지역의 경우 50%의 제안을 두고 있는 상황이니 집 시세에 대비해 각각 40%, 50%만큼 대출이 가능하며 나머지 자금은 현금을 쥐고 계셔야 내 집 마련이 가능할 것입니다. 다만, 많은 대선 후보들이 LTV 상향을 공약으로 내세우고 있는 만큼 향후 금액 구간별로 10~20% 확대 가능성이 있으니 참고해 두시면 좋겠습니다.
DTI(Debt to Income:총부채 상환 비율)
내 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. 여기서 말하는 소득은 직장인의 경우 연봉, 연소득을 말하고, 자영업자의 경우 사업소득을 말하죠. 대출원리금은 대출 원금과 이자를 합친 금액입니다. 소득이 높으면 대출원리금도 높아지겠죠? 대출을 더 많이 빌릴 수 있다는 의미입니다. 예를 들어 DTI가 40%라면, 내 연봉의 40%까지 원금과 이자(=대출원리금)를 낼 수 있다는 것입니다. 당연 연봉이 높으면 높을수록 더 많은 대출금을 빌릴 수 있다는 의미죠. 2018년부터는 신DTI가 도입되면서 기존의 주택담보대출의 원리금까지 합산하여 진행되면서 대출 가능 금액까지 예전보다 훨씬 많이 줄었습니다. 그래서 DTI가 낮으면 낮을수록 LTV 한도를 넘어서지 못하는 경우가 대부분입니다. 최근 대부분의 금융사에서는 DTI는 사용하지 않는 이유이기도 합니다.
DSR(Debt Service Ratio:총부채 원리금상환 비율)
개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 상한선을 정하는 방법입니다. 조건이 좀 더 까다로워진 경우라고 볼 수 있죠. 주택담보대출원리금 뿐 아니라, 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부, 전세자금대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 다 합한 것을 기준으로, 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해주는 방법입니다. LTV가 집값에 비례하여 진행하는 대출이라면 DSR은 소득에 비례하여 진행하는 대출이라고 보시면 이해하시면 됩니다. 주택담보대출의 경우 LTV와 DTI을 중점적으로 보며 DSR은 참고용으로 사용됩니다. 이러한 제도들은 주거목적이 아닌 시세차익을 발생시켜 이득을 취하는 것을 방지하기 위한 목적으로 사용됩니다.
3) 내게 맞는 주택담보대출, 어떻게 찾아야 할까
주택담보대출을 은행 등과 상담하시기 전에 비교적 낮은 금리로 국가에서 운영하는 주택금융공사의 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출을 알아보는 게 좋습니다. 하지만 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 소득 조건이 있기 때문에, 받고 싶어도 받지 못할 수 있으며, 수도권에 있는 주택이더라도 가격이 낮을 경우 대출한도가 부족하기 때문에 어쩔 수 없이 적격대출을 골라야 하는 상황이 있을 수 있으니 유념하시기 바랍니다.
한 가지 눈여겨볼 대목은 올해부터 주택담보대출과 자동차 할부 등 총대출 죄는 DSR 규제 강화됨에 따라 시중은행 대신 캐피탈사 등에 문 두드리는 소비자들이 늘고 있다는 점입니다. 이러한 현상이 일어난 이유는 올해부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서 생활에 필수품인 자동차와 주택을 함께 구매하려는 소비자들의 셈법이 복잡해졌기 때문입니다. 앞에 말씀드렸듯이 DSR은 정부가 가계 대출을 관리하기 위해 주택담보대출은 물론 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부금, 카드론 등 모든 대출이 소득의 일정 비율 이상을 넘지 못하도록 규제하는 것입니다.
할부로 자동차를 구매했거나 구매하려던 소비자 중 일부는 규제가 강한 은행 대신 캐피탈사나 카드사 등 제2금융권을 찾고 있다고 합니다. 은행은 DSR 규제가 40%이지만, 캐피탈사는 65%로 높아 주택담보대출 등 총 대출을 더 받을 수 있기 때문인데요. 한도 제한으로 더 많은 대출이 필요하신 분들은 제2금융권을 고려해 보실 수도 있겠습니다.
주택담보대출은 각 금융기관마다 조금씩 금리가 다를 수 있으며 자격조건이 상이한 만큼 미리미리 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다. 주택담보대출을 진행 시 우선적으로 거래하시는 주거래 은행을 살펴보시고 주택담보대출 금리 우대사항이 있는지 확인해 보시는 것을 추천합니다. 금리, 자격조건, 신용도를 고루 살피셔서 내게 맞는 주택담보대출을 찾아 보시길 바랍니다.
