부동산 시장의 판도를 바꾸다
새 정부 부동산 정책 총정리
"대통령이 바뀌면 부동산 정책도 바뀐다"라는 부동산 격언이 있습니다. 윤 대통령이 지난 5월 10일 공식 취임하며 새 정부가 출범했습니다. 부동산 업계와 시장에선 앞으로 바뀔 정책이 시장 판도를 바꿀 것으로 전망하고 있는데요. 새 정부 출범과 함께 주요 부동산 공약이었던 정책들이 추진되면 신혼부부와 청년 등 2030세대를 비롯한 무주택 수요자들의 내 집 마련 환경에도 큰 변화가 예상됩니다. 윤 대통령의 부동산 공약은 주택공급, 청약제도, 재건축, 세제·금융 등 다양한 부문에서 전 정부와는 다른 방향의 제도 개선을 예고하고 있기 때문입니다.
내 집 마련을 계획하고 있는 수요자라면 정권 교체에 따른 주택정책 변화의 흐름을 잘 파악해서 집 마련 시기, 희망(목표) 지역과 방법 등을 재정립하는 것이 필요할 것 입니다. 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들을 위해 세금부터 대출까지 새 정부의 부동산 정책을 꼼꼼히 살펴보는 시간을 갖겠습니다.
1) 새 정부의 주요 부동산 공약은?
윤 대통령은 다주택자에게 적용하는 주택 양도소득세 중과(일반적인 세율보다 높은 세율을 적용하는 것)를 2년간 유예해 이들이 가진 매물을 끌어내겠다는 계획을 세웠습니다. 하지만 새 정부가 다주택자 양도소득에 대한 중과세율을 1년 동안 한시적으로 유예하기로 발표하면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있죠. 다주택자 양도세 중과 유예 기간을 2년에서 1년으로 단축한 것입니다. 양도세 중과 유예 기간이 길어지면 다주택자가 매물을 시장에 내놓지 않고, 관망세로 전환할 가능성이 크기 때문입니다. 대통령의 공약으로 보유세 등 부동산 관련 세금 부담이 전반적으로 줄어들 것으로 예상되면서 다주택자가 버티기에 나설 공산이 크다는 것이죠.
또한 양도세만큼 관심사인 종합부동산세(종부세)는 재산세와 통합을 추진하고 부동산 관련 과세지표인 공시가격은 동결해 보유세 부담은 줄인다는 방침을 보였습니다. 윤 대통령은 내 집 마련을 위한 대출 규제도 풀겠다고도 공약했는데요. 전국 어느 곳에 주택을 매수하든 LTV(주택담보인정비율) 상한을 70%로 단일화하는 것이 공약의 뼈대입니다. 생애 최초로 내 집 마련에 나선 청년·신혼부부에 대해선 LTV 상한을 80%로 올릴 방침이며 다주택자의 경우에는 LTV를 30~40% 수준에서 차등 적용할 것으로 보입니다. 다만, LTV가 높아지면 주택 구매 자금 부담은 줄어들지만 일시적으로 ‘영끌족’ 의 수요를 자극할 수 있다는 점은 부담거리죠. 그 외에도 윤 대통령은 신혼부부에게 4억 원 한도에서 3년 동안(자녀 출산 시 5년), 생애 최초 주택 구입자의 경우 3억 원 한도에서 3년 동안 저금리로 내 집 마련 자금을 대출해 주는 방안도 공약했습니다.
2) 확 꺾였던 주택담보대출, 증가세로 돌아설까?
윤 대통령이 주택담보대출 규제인 LTV 완화를 주요 부동산 공약으로 내세우면서 한 풀 꺾였던 주택담보대출의 증가세가 이어질 가능성이 커졌습니다. 금융당국이 급격한 가계부채 증가를 막기 위해 차주별 DSR(총부채원리금상환비율)을 올해부터 도입했지만, LTV가 주택담보대출의 한도를 책정하는 데 결정적인 역할을 하기 때문입니다.
전 정부는 총 28번의 부동산 관련 규제를 통해 주택담보대출 규제를 꾸준히 강화해 왔습니다. 이에 따라 투기지역, 투기과열지구 등 조정지역 주택 구매 시 9억원 이하 주택일 경우 LTV는 40%까지, 9억원을 초과하는 경우는 20%까지만 담보가 인정되고 15억원이 넘는 경우 아예 주택담보대출이 불가능했습니다. 이에 반해 새 정부에서는 LTV 규제를 대폭 완화할 전망입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 생애 첫 주택 구입자의 경우 LTV를 80%까지 완화하고 그 외 주택구입자들에게는 70%까지 완화하는 것이 핵심인데요. 특히 지역과 상관없이 일률적으로 적용도 검토한다고 합니다.
예를 들어 8억원 아파트를 사고자 한다면 현재 주택담보대출의 한도로는 LTV 40%가 적용된 3억 2,000만원만 빌릴 수 있다면 새 정부가 출범하고 LTV가 70%까지 완화된다면 5억 6,000만원까지 대출이 가능해지는 셈입니다. 따라서 LTV 규제 완화를 시작한다면 주택구매 수요가 다시 늘어날 가능성이 크다는 게 금융권의 관측이죠. 현재는 주택을 구입하기 위해서는 집값의 60%가량은 현금으로 보유하고 있어야 하는데, 앞으로는 이를 대출로 채울 수 있기 때문에 주택 수요자들이 대출에 적극 나설 가능성이 크다는 이유입니다.
실제 전 정부가 주택관련 대출을 옥죄자 주택구매 심리는 꺾여왔지만, 윤 대통령의 당선 이후 다시 상승하는 모습을 보였는데요. 국토연구원에 따르면 '주요 지역별 주택 매매시장 소비심리지수'는 지난해 8월 이후 지속 하락세를 보였지만 지난 2월 다시 상승세로 돌아선 것으로 나타났습니다.
3) 새 정부의 부동산 정책 목표는?
새 정부는 윤 대통령의 공약을 바탕으로 부동산 세제 전면 개편에도 착수했습니다. 양도소득세·취득세·종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 전반적으로 완화하겠다는 방침인데요. 새 정부의 목표는 두 가지로 해석됩니다. 하나는 재산세와 종부세 부과 기준이 적용되는 6월 1일 이전에 다주택자가 주택을 팔도록 해 보유세 부담을 줄여주겠다는 것과 두 번째는 이때 나온 주택들로 시장 공급을 늘려 부동산 시장의 안정을 꾀하겠다는 것이죠.
두 마리 토끼를 잡기 위해서 새 정부가 양도세 중과 유예와 더불어 대출규제 완화 방안도 곧 내놓을 수 있다는 전망이 나오고 있는 이유이기도 합니다. 다주택자들이 세 부담을 덜고 주택을 처분할 수 있도록 하자는 게 양도세 중과 유예의 취지인데, 이러한 효과를 보려면 시장에 풀린 물량을 받아줄 자금 수요가 있어야 하는데 이러려면 대출규제도 동시에 풀어야 가시적인 효과를 볼 것이기 때문입니다.
LTV 등으로 생애 첫 주택을 마련하고자 하는 국민에게 정부가 숨통을 틔워 주어야 하며 청년들의 미래를 생각해 과감하게 접근하고 발상의 전환을 이뤄달라고 윤 대통령이 주문한 것이 이와 무관치 않다는 분석이죠. 다만 이 경우 다주택자들이 세제혜택을 보면서 주택을 처분하는 동안 생애 첫 주택 구매자 등 실수요자들이 대출을 내 이를 사들이는 형태가 되기 때문에 결국은 ‘부자 감세’와 같은 비판론에 직면할 가능성도 있습니다.
4) 새 정부에선 주택담보대출 어디까지 가능할까?
윤석열 대통령이 강조하고 나선 'LTV 완화'는 이르면 상반기 시행도 가능할 전망이라 과연 주택담보대출 언제부터, 어느 정도까지 대출받을 수 있을지 궁금하실 텐데요. LTV 완화의 경우 법 개정 없이도 금융위원회 행정지도 등으로 시행할 수 있는 사안이라는 점에서 새 정부의 '속도전' 의지에 달렸다는 분석입니다. 다만 가계부채 급증과 부동산 값 상승 우려는 변수로 꼽힙니다.
새 정부에 따르면, 부동산 TF와 경제1분과는 LTV를 비롯해 부동산 공급·금융·세제 전반을 손보기 위한 작업에 착수했다고 합니다. 그동안 부동산 가격이 전반적으로 상승한 상황에서 이처럼 복잡하고 강도 높은 LTV 규제가 국민들의 '내 집 마련' 꿈을 가로막고 있다는 지적이 꾸준히 제기되어왔었기 때문입니다.
오는 7월부터 총대출 규모 2억원 초과자에 적용되는 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 대해서는 윤 대통령이 따로 언급한 적이 없으나, 공약 취지에 맞춰 청년층 등의 주택담보대출 문을 넓혀주려면 DSR 조정도 LTV 완화에 연동돼야 한다는 의견도 나오고 있습니다. 이에 7월로 예정된 개인별 DSR 확대 계획을 유예하거나 DSR 규제를 5억원 수준까지 상향 조정하는 방안, 취약계층·생애 최초 주택 구매자 등에 별도 규정을 적용하는 방안 등도 거론되고 있습니다. 새 정부가 대출 규제에 대해서도 '속도전' 의지를 발휘할 경우 새 정부 출범 후인 5∼6월 중 LTV 완화 조치가 이뤄질 가능성이 있는데요. 새 정부는 전체 부동산 정책 얼개와의 조화, 시장 영향 등을 종합적으로 고려한 뒤 LTV를 비롯한 대출규제 완화의 세부 내용과 시기를 확정해 이르면 4월 중 발표할 것으로 예상됩니다.
윤 대통령이 주택대출 완화 및 부동산 세제 정상화 등을 주요 공약으로 내세운 만큼 규제 완화에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 이처럼 금융권을 중심으로 대출 문턱이 낮아지면서 수요자들의 부동산 자금 확보도 한결 용이해질 것으로 보입니다. 현재 조정대상지역에서 LTV는 50%로 제한되며, 다주택자나 실거주를 하지 않을 경우에는 주택담보대출을 받을 수 없는데요. 때마침 시중 주요 금융권에서 속속 대출을 정상화하면서 다양한 자금 계획이 가능해졌기 때문입니다.
주택 매매심리도 살아나고 있습니다. 한국은행이 발표한 ‘2022년 소비자동향조사 결과’ 에 따르면, 주택가격전망지수는 전월 대비 7p 상승한 104로 집계됐습니다. 주택가격전망지수란 1년 뒤 집값에 대한 기대감을 나타내는 지수를 뜻하는데요. 이 지수가 100보다 클수록 가격 상승 전망이 우세하다는 뜻이니 참고하시면 좋겠습니다. 대출 규제 완화 기대감으로 부동산 시장이 들뜨고 있습니다. 변화하는 새 정부의 부동산 정책에 맞춰 각각의 상황에 맞는 현명한 판단을 하시길 바라겠습니다.
