분양권거래하기전에 조심해야 할 점들
위험한 분양권전매사기
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안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다
분양권은 일반 부동산과 달리 등기가 되지 않아서
불안한 마음으로 분양권 전매계약을 체결하게 되는 경우가 많습니다.
그러나 조급한 마음에 분양권 거래시 필요한 최소한의 사항을 확인하지 않은 채
가계약금 또는 계약금 명목의 금원을 지급하게 되면
분양권 사기에 휘말릴 가능성이 높습니다.
따라서 분양권 사기범행의 피해자가 되지 않기 위해
분양권을 거래하면서 최소한으로 알아두면 좋은 사항에 관해
소개하고자 합니다.
§ 분양권 전매란?
분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 분양받은 권리를 다른 사람에게 매매하는 것을 의미합니다.
§ 분양권 전매 대표사기유형과 대응법
분양권 전매 과정에서 사기 범행이 성행하고 있는데
그 이유는 분양권이 부동산 등과 같은 등기된 권리가 아니기 때문입니다.
그래서 대표적인 사기유형을 알아보고 거래전에 미리 조심하는 것이 좋겠습니다.
1. 분양계약서를 분실하였다고 말하거나, 위조하여 제시하는 경우
분양권과 관련하여 권리자 등을 확인할 수 있는 유일한 '문서'가 분양계약서입니다
그런데 분양권을 전매할 때 이 분양계약서를 분실하였다고 말하면서 사본을 제시하거나,
또는 분양계약서를 위조하여 제시하는 경우가 있습니다.
분양계약서는 분양사에서 재발급이 불가능하기 때문에 이러한 상황을 이용하는 것입니다.
이 때 제시받은 분양계약서 사본 또는 위조된 분양계약서의 내용을 믿고
권리자를 오인하여 분양권 전매계약을 체결하는 경우
분양권 전매계약 사기 범행의 피해자가 될 수 있습니다.
이러한 분양권 사기 유형에 대응하기 위해서는
1. 분양계약서 원본을 반드시 제시할 것을 요구(사진 X)
2. 분양계약서 원본을 확인한 후에 분양사에 직접 전화 또는 방문하여 권리자를 확인
3. 권리자의 신분증을 확인
하는 절차가 필요합니다.
이러한 절차를 통해 해당 분양권의 권리자와 권리대상물을 명확하게 한 후에
분양권 전매계약을 체결하고 계약에 따른 계약금 및 가계약금을 지급하는 것이 좋습니다.
2. 1개의 분양계약서로 여러사람에게 분양권을 매도하는 경우
이러한 경우 여러사람에게 분양권을 매도한 사실 등을 확인하기는 어렵습니다.
위와 같은 유형의 분양권 사기를 막기 위해서는
분양사에서 직접 만나 대금을 지급하고 즉시 명의변경을 하는 것이 가장 안전합니다.
3. 영업중인 공인중개사인지 반드시 확인할 것
공인중개사를 통해 분양권 전매계약을 체결하는 경우
공인중개사를 통해 계약을 체결하기 때문에 '안전하다'고 믿으시는 경우가 있습니다.
그러나 1) 실제로는 공인중개사가 아닌 경우 2) 영업중인 공인중개사가 아닌 경우 3) 공제계약에 따른 공제금을 이미 소진한 경우
이 과정에서 중개사고가 발생하더라도 법적인 보호를 받기 어렵습니다.
따라서 공인중개사를 통해 전매계약을 체결하더라도
해당 분양권을 중개한 공인중개사의 자격을 확인하는 절차가 필요합니다
공인중개사의 자격은 아래 포털 등 에서 확인할 수 있습니다.
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085
§ 분양권 전매계약 체결 전 이런 시그널이 있다면 조심해야 합니다
위에서 각 사기 유형에 대해 간단히 설명드렸는데
분양권 전매계약 체결 전 시그널만 보고 사기를 의심해야 하는 상황에 대해 알려드리고자 합니다.
1. 분양계약서 분실 또는 흐릿한 분양계약서(사진) 전송
위에서 말씀드린 것과 같이 실제로는 권리자가 아닐 가능성이 높습니다.
2. 시세에 비해 저렴한 매매대금
분양권 사기의 경우 매수자를 끌어들이기 위해 시세보다 저렴한 매매대금을 제시하는 경우가 있습니다
시세보다 극히 저렴한 분양권이 있고 빨리 계약해야 한다고 부추기는 사람이 있다면
사기를 의심해보아야 합니다.
3. 다운계약서 체결 강요
이 경우는 사기와 직접적으로 관련이 있는 것은 아니지만 분양권 계약을 할때
매도인이 다운계약서 체결을 요구하는 경우가 있는데
여러 가지 불이익(비과세 감면규정 적용배제, 과태료, 가산세 부과, 조세범처벌법 또는 부실법 등으로 형사처벌 가능성)이 있을 수 있습니다.
§ 분양권 사기를 당했을 때 어떻게 대처해야 할까
이러한 점을 숙지하고 거래하더라도
철저한 계획하에 사기범행을 준비한 사기꾼에게 속는 경우가 발생합니다.
이에 분양권 사기 범행의 피해자가 된 경우 아래와 같이 대처하실 수 있습니다.
1. 돈을 지급한 사람의 인적사항 확보(이 과정에서 형사고소가 필요할 수도 있습니다)
2. 위 정보를 바탕으로 지급명령신청(개인이 스스로 작성 가능합니다) 또는 소액재판 등의 민사소송 절차 진행
3. 부동산 중개인을 통해 분양권을 거래한 경우 분양권 매도인 및 공인중개사를 함께 피고로 진행하여, 공인중개사 및 공인중개사와 공제계약을 체결한 공인중개사 협회 등으로부터 피해금액을 배상받는 방법
등이 있습니다.
분양권 전매전 이러한 사항을 숙지하시고
안전한 부동산 거래를 하시기를 기원합니다.
궁금한 점이 있으신 경우 051-501-9111 또는 www.busanyk.com으로 연락주시면
자세히 안내해드리고자합니다. 감사합니다~
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