가등기된 부동산을 매수하였을 때
가등기에 기한 본등기가 이루어졌을 때의 법률관계
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
가등기가 되어있는 부동산을 매수하고
소유권이전등기를 마쳤는데,
이후에 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우
어떻게 대응할 수 있을지 알아보겠습니다.
ㅁ 사건의 내용
갑씨는 부동산을 매수하면서 잔금을 모두 치루지 않아 가등기만 해두었습니다.
그런데 이후 매도인인 을씨가 병씨에게 부동산을 매도하게 되었고,
병씨가 소유권이전등기를 마치게 되었습니다.
그리고 이후에서야 갑씨가 잔금을 모두 치르고 가등기에 기한 본등기를 경료하게 되었습니다.
이 경우 세 사람 사이의 법률관계가 어떻게 정리될지 알아보겠습니다.
시간순서
1. 갑-을 매매계약 및 갑의 가등기
2. 을-병 매매계약 및 병의 소유권이전등기
3. 갑의 가등기에 의한 본등기
ㅁ 부동산의 소유권자는 누구인지?
위 부동산에 대해
갑씨가 가등기를 마친 후
병씨가 소유권이전등기를 하였고,
이후 갑씨가 가등기에 기한 본등기를 마쳤습니다.
이에 대해
부동산등기법 제6조 제2항은,
"가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다"고 규정합니다.
따라서 갑씨가 가등기에 따른 본등기를 하게 되면
부동산의 소유권자가 될 수 있습니다.
즉, 갑씨가 부동산의 소유권자가 됩니다.
ㅁ 가등기 된 부동산을 매수한 병씨는 어떻게 대처해야 하는지
부동산등기법 제58조는 다음과 같이 규정합니다.
제58조(직권에 의한 등기의 말소)
① 등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 제29조제1호 또는 제2호에 해당된 것임을 발견하였을 때에는 등기권리자, 등기의무자와 등기상 이해관계 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간에 이의를 진술하지 아니하면 등기를 말소한다는 뜻을 통지하여야 한다.
② 제1항의 경우 통지를 받을 자의 주소 또는 거소(居所)를 알 수 없으면 제1항의 통지를 갈음하여 제1항의 기간 동안 등기소 게시장에 이를 게시하거나 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.
③ 등기관은 제1항의 말소에 관하여 이의를 진술한 자가 있으면 그 이의에 대한 결정을 하여야 한다.
④ 등기관은 제1항의 기간 이내에 이의를 진술한 자가 없거나 이의를 각하한 경우에는 제1항의 등기를 직권으로 말소하여야 한다.
따라서 병씨 명의의 소유권이전등기는 말소통지 후 이의가 없는 경우 직권으로 말소되게 됩니다.
그리고 병씨는 을씨로부터 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤으나,
그 이후 갑씨의 가등기에 의한 본등기가 경료되어 소유권을 상실하게 되었으므로
을씨에 대하여 민법 제576조에 의한 담보책임을 물을 수 있게 됩니다.
가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 같은 조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하고 민법 제570조에 의한 담보책임을 진다고 할 수 없다.(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결 참조)
민법 제576조
제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
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