[조세] 건물멸실특약이 있는 경우 양도세
부동산매매시 건물멸실특약이 있는경우
안녕하세요 조세전문변호사 신유경변호사입니다
주택에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인과 건물멸실특약을 약정한 경우,
주택을 양도하는 것이기 때문에 1세대1주택 비과세를 적용받는 것으로 양도소득을 신고하였으나
이후 과세관청에 의해 건물 멸실 후 나대지를 양도한 것으로 평가받아
고액의 양도소득세를 부과받는 사례가 있습니다
그러나 현재의 토지 상태가 나대지 이더라도
계약체결당시 주택이었다면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있고
따라서 과세관청의 양도소득세 부과처분에 대한 이의신청, 조세심판신청, 행정소송(취소소송)제기를 통해
세금을 취소받을 수 있게 됩니다
이러한 경우에 대해 자세히 알아보고자 합니다
ㅁ 소득세법에서 1세대1주택 비과세 요건
소득세법 제89조(비과세양도소득)은 아래와 같이 규정합니다.
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
따라서 주택 및 주택부수토지에 관하여서는 일정요건(소득세법 시행령)을 충족하면
양도소득세가 비과세됩니다.
ㅁ 양도소득세가 비과세 되는 '주택부수토지'의 의미
구 소득세법에서 정하고 있는 양도소득세가 비과세되는 "주택부수토지"란
양도주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서
사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 뜻하며,
1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지에 해당하는지 여부는
주택과 대지를 양도한 시점을 기준으로 하여 판단하여야 한다는 것이 확립된 판례의 입장입니다
그리고
'1세대 1주택과 이에 부수되는 토지'에 해당되어
양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는
특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있습니다
(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 참조).
(대법원 1995. 8. 22. 선고 95누7383 판결 참조).
ㅁ 건물멸실특약이 포함된 부동산(주택)매매계약을 체결하는 경우
부동산(주택)매매계약을 체결하면서
건물을 멸실하기로 하는 내용의 특약을 함께 약정하는 경우
해당 주택의 양도가
1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부는
"계약체결일 기준 주택의 이용상태"를 기준으로 판단할 수 있습니다.
매매계약서작성일(계약체결일)에
매도하는 부동산(주택)이 주택으로 사용되면서 존재하였다가
매매계약체결이후에 주택을 멸실한 경우에는
주택부수토지의 양도에 해당하여 1세대1주택 양도에 해당하여 양도소득세 비과세 규정이 적용될 수 있고
따라서 이러한 사안에서 위 주택이 멸실된 토지를 '나대지'를 양도한 것으로 보아
과세관청이 양도소득세 부과처분을 하는 경우
이러한 처분은 경정되거나 취소되어야 합니다
조세심판원은
"매매계약서 작성일 이후 주택이 멸실되었으면 등기접수일 이전이더라도
이는 주택의 부수토지 양도에 해당한다"고 보아
과세관청이 주택이 멸실된 토지를 양도한 것을 나대지를 양도한 것으로 보아
양도소득세를 부과한 처분을 취소하는 결정을 하였습니다
(국심 1996경0182. 1996.7.15.)
다만, 주택이 아니라 근린생활시설 등으로 사용되는 경우에
법원은 비과세 적용이 어렵다고 판단하였습니다.
또한 조세심판원은 무허가주택을 매매계약에 따라 멸실하여
나대지 상태로 양도한 경우
매매계약체결일을 기준으로 양도소득세 비과세 규정이 적용된다고 보아
양도소득세를 부과한 처분을 취소하는 결정을 하였습니다.
(국심1997서0216 1997.12.31.)
따라서 향후 멸실을 예정하고 있는 건물을 양도하면서
양도소득세 1세대1주택 비과세 규정을 적용받지 못하고
과세관청으로부터 나대지를 양도한 것으로 보아 양도소득세 부과처분을 받게 된 경우
이의신청 등 불복절차, 행정소송을 통해 이를 다투어야 합니다
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감사합니다
