전세사기 경고

전세사기와 부동산 2

2022년 6월경부터 주택세입자법률지원센터(세입자 114)를 통해 이상한 상담이 들어오기 시작하였다. 전세집의 집주인이 바뀌었는데, 새로운 집주인과 연락이 되지 않는다는 상담이 빈번하게 반복되었다. 또한 저렴한 전세라는 명분으로 집값 상당을 전세가격으로 제시하는 사례가 많이 확인되고 있었다.

전세금은 본질적으로 무이자 대출이기 때문에, ① 집주인의 신용과 ② 집에 대한 담보가치가 중요한데, 전세계약 이후 집주인이 바뀌고 있다는 상담과 함께 집의 담보 가치도 점점 전세금보다도 못한 깡통 전세가 늘어가고 있다는 상담이 많이 접수되고 있었다. 이에 당시 깡통전세 및 전세사기 상황에 대한 경고 방송을 하기 위하여 2022년 7월 13일 tbs 김어준의 뉴스공장에 출현하여 당시 깡통 전세 및 전세사기 상황에 대해 경고를 하였으나, 당시까지만 해도 전세사기 사건이 이렇게 폭발적으로 증가할 지는 꿈에도 생각하지 못하였다. 당시 주요 상담 유형은 아래와 같다.

[2022년 7월 13일 뉴스공장 출연]

가. 선 전세 계약 후, 매매 계약이 체결되는 사례(영등포구)

보증금 1억2,500만원, 임차기간 2020. 2. 28.부터 2년간, 영등포구 오피스텔 임차. 임차기간 중 2021. 7. 27. 임대인이 1억 500만원에 임차목적물을 매도하면서 매수인 연락처를 알려주었는데, 임대기간 만료일이 다가와서 새로운 임대인에게 연락하였으나 등록되지 않은 번호라고 나온다고 한다. 이 경우 기존 임대인은 면책되면서, 새로 임대차 계약을 승계한 신규 임대인에게만 전세금 반환을 청구할 수 있으나, 신규 임대인은 현재 연락두절인 상황이다.

나. 선 전세계약 후, 매매계약이 체결되는 사례(관악구)

o 계약기간 2020년 6월 28일부터 2022년 6월 28일까지 전세(보증금 2억 6천만원)로 살고 있는데, 올해 1월경에 갑자기 부동산 중개업소에서 찾아와서 “임대차 목적물에 압류가 되어 있다, 임대인이 알려주라고 했다”고 한다. 이에 세입자가 등기부등본 떼어보니 소유자가 바뀌어 있었는데, 임차인이 임대차계약을 체결하고 나서 보증금 잔금 지급일 전에 매매계약을 했고, 임차인이 보증금 잔금을 지급한 다음날(2020. 6. 29.) 바로 소유권이전등기가 되었다.

o 다행히도 임차인은 전입신고와 확정일자 신고를 미리 해서, 대항력과 우선변제권 확보에는 문제가 없는 상태이나, 전혀 알지 못하는 집주인으로 바뀐 상황이다. 바뀐 집주인은 ‘oo 주식회사’라는 곳인데, 검색해보니 전세사기로 유명한 업체고 피해자가 많다고 한다. 찾아온 부동산 중개인도 임차인에게 “여기 전세사기로 유명한 업체 맞다, 어차피 유령회사라 보증금 돌려받기 힘드니 차라리 3,000만 원 주고 직접 사라. 명의는 이전해준다고 한다”고 제안하였다.

다. 전세 대출을 명분으로 전세 계약을 체결하였으나, 전세금 반환 보증이 거절된 사례(평택)

o 아들이 평택에서 1억 5,000만 원에 전세 구하는 중인데, 온라인 플랫폼에서 중개인이 진행하였고, 나중에 알고 보니, 무등록 중개보조인이라고 한다. 중개인이 전세 대출을 알아봐주겠다고 하여, 1억 9,000만 원 전세계약서 작성하면서, 계약금 5% 지급하였으나, 대출금을 알아보면서 공인중개사가 아닌 것을 알게 되었다.

o 한편 주택 매매시세도 1억 5,000만 원이라, 주택보증기관에서는 전세금 반환 보증이 어렵다고 한다. 집주인은 전세 끼고 주택을 팔겠다고 언급하였다. 이미 집값(1억 5,000만 원)이 전세가격(1억 9,000만 원)보다 낮은 상황이라, 집주인이 바뀐들 전세금을 제대로 반환받을 수 있을지 걱정된다.

라. 전세 계약과 동시에 매매계약이 체결되는 사례(서울)

o 전세 대출을 알아봐주겠다고 하며 주변 시세보다 최대 1억원 가까이 높게 전세계약을 체결하였고, 계약 체결 후 바로 매도한다고 해서 임대인 변경에 동의한다는 동의서도 작성한 상태이다.

o 대출이 안되면 계약을 해지할 수 있다는 조건이 있으나, 전세금이 너무 높은 상황이다(시중 은행 관계자는 공시가격 대비 150%까지만 대출이 가능하다고 답변).

o 현재 계약금 1350만원을 입금한 상태이고, 이른바 업계약서 작성 후, 이를 근거로 전세 대출을 시도하는 방식으로 보이는데, 어떻게 해야 하나? 계약금을 포기해야 하는 지, 그대로 계약을 진행해야 하는 지 고민스럽다.

o 이 분은 결국 요즘 전세사기가 너무 많아졌다고 하니, 계약금 1,350만 원을 포기하는 셈 치고, 전세계약의 잔금 이행을 중단하였다.

마. 집주인이 갭투기를 통해 여러 주택을 구입한 사례(강서구 화곡동)

o 임대인은 2021년 5월 ~ 7월 신축 전세집 60여채 집중 매입

o 임차인은 중개인으로부터 전세 대출금에 대한 이자 지원이 된다는 정보를 들음

o 그 중 임차인은 전세대출금에 대한 이자 1,000만 원이 지원된다는 주택을 선택하여 2억 7,000만 원에 임대차 계약 체결 후, 전세보증금 전체에 대한 보증보험을 가입

o 임대인은 만나지도 못하고, 임대인의 대리인과 임대차계약서 작성

o 임대인의 신용을 따져보지 못한 잘못은 있으나, 다행히도 전세보증금 반환 보증보험에 들어 손실 위험은 보호받는 상황