미추홀구 전세사기 가해자에 대한 형사 처벌(1심 판결)
전세사기와 부동산 6-1
미추홀구 전세사기는 이른바 건축왕으로부터 불리었던 남모씨가 실질적인 임대주택의 건축주이자, 주택의 소유자였고, 남모씨가 소유하고 있던 2,700여세대의 명의를 그 휘하 직원들의 명의로 소유권 등기를 해놓고, 그 휘하 직원들이 공인중개사 및 그 주택의 관리업체까지 모두 장악하고 있었다. 그 주택의 세입자로 입주하기 위해서는 건축왕의 직원이었던 공인중개사의 중개가 필수적이었고, 그로 인해 건축왕은 본인이 소유하던 주택의 전세금에 대한 시세 조종이 가능한 상황이었다.
이에 대해 인천지방검찰청이 2023. 6. 27. 남모씨에 대해 기소한 추가 공소장의 내용은 아래와 같이 기재되어 있다. 위 공소장은 2021. 3. 22.경부터 2022. 7. 2.경까지 372명의 피해자들로부터 전세금 명목으로 합계 304억 5,580만 원을 교부받았다는 혐의이다. 피해자가 많아 계속 추가 기소되는 상황이다.
“피고인 남OO의 타인 명의를 이용 임대사업 계획
피고인 남OO는 2009.경 인천 미추홀구 일대에서 소규모 아파트, 비라 등 주택을 신축하여 임대사업을 진행하기로 하고, 금융권 동일인 대출 한도 제한 등을 회피하기 위해 타인 명의로 토지를 매입하고, 대출을 받아 주택을 건축한 다음, 자신이 운영하는 타인 명의 공인중개사 사무소를 통해 임차인들과 전세계약을 체결하는 방법 등으로 임대사업을 영위하기로 마음먹었다.
이에 피고인 남OO는 그 무렵 피고인 홍OO 등과 명의신탁 약정을 체결하고, 위 수탁자 명의로 토지를 매입한 다음 금융기관 PF 대출을 통해 공사비를 마련하고, 자신이 운영하는 건설사를 이용하여 그 토지에 소규모 아파트, 빌라 등 주택을 건축하고, 그 주택에 대해 위 수탁자 명의로 소유권보존등기를 마친 다음 위 주택을 담보로 준공 대출을 받아 기존 PF 대출을 정산하고, 자신이 고용한 피고인 은OO 등 공인중개사 명의로 개설하여 운영중인 공인중개사 사무소를 통해 위 주택에 대해 임차인들과 전세계약을 체결하고, 임차인들로부터 교부받은 전세보증금으로 위와 같이 발생한 대출 이자 및 직원 급여 등 사업 비용 일부를 충당하거나, 새로운 주택의 건축 자금으로 지출하는 등 이와 같은 방법을 반복함으로써 2021.경 약 2,700여 채에 이르는 주택을 보유하면서 임대 사업을 영위하기에 이르렀다.
‘행복공간을 만드는 사람들’ 조직을 통한 사업 운영
피고인 남OO는 2013. ~ 2014.경 인천 미추홀구 경원대로 869, 2층에 사무실을 마련하여 자신이 회장, 피고인 전OO을 재무이사, 그 외 자신이 고용한 피고인 홍OO, 은OO 등을 구성원으로 하여 ‘행복공간을 만드는 사람들’이란 단체를 조직하고, 기획공무팀, 중개팀, 주택관리팀으로 나눈 다음, ‘기획공무팀’은 사업계획서 작성, 사업의 수지 분석, 인·허가 관련 업무, 경리 및 급여 지급 업무를, 자신이 고용한 공인중개사들 명의로 개설한 공인중개사 사무소 소속 직원들로 구성된 ‘중개팀’은 자신이 건축한 주택들에 대해 임대차 계약 등을 중개하는 업무를, ‘주택관리팀’은 주택들의 관리 및 하자보수 업무를 각각 담당하도록 하고, ‘행복공간을만드는사람들’ 소속 직원들을 상대로 ‘기도회’ 또는 체육대회를 개최하여 직원들 간의 교류 및 단합을 시도하였고, 주간회의, 비상대책회의, 실장회의 등 명목으로 주기적으로 회의를 개최하여 사업경과를 보고받았다.”
1차 사기 사건에 대한 1심 판결 선고
그 후 인천지방법원은 2024. 2. 7. 위 사건보다 먼저 기소된 남모씨의 피해자 191명, 전세금 148억원에 대한 1차 사기 사건(2023고단1562)에 대하여 1심 판결을 선고하며, 건축왕 남OO씨에 대하여 징역 15년을 선고하였다. 이에 대해 미추홀구 대책위원회 안상미 위원장은 전세금 148억 원에 대한 형량이 고작 15년이라면서 분노하였다. 1심 판결의 요지는 아래와 같다.
====================================================================
주택임대차계약의 핵심적인 계약사항은, 주택임차인이 임대인에게 약정된 임대차 보증금이나 월세를 지급하면, 주택임대인은 해당 주택을 임차인에게 인도하여 임차인으로 하여금 임대차기간 동안 안정적으로 임차목적물인 해당 주택에서 평온하게, 임대인으로 인해 발생하는 법률적 분쟁을 걱정 없이 거주할 수 있게 해 주고, 그 임대차기간이 종료되었을 때 임차인으로부터 해당 주택을 반환받고 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는데 있다. 이 사건 사기죄의 성립여부를 정함에 있어서는, 피고인들이 주택임대인으로서 피해자들인 주택임차인들과 이 사건 주택임대차계약을 체결함에 있어 신의성실의 원칙에 입각한 고지의무를 이행하지 아니하였고 임차인들로 하여금 착오에 빠져 임대차계약을 체결하게 했는지 여부를 판단해야 할 것이다.
그런데 ① 공인중개사도 아닌 피고인 남○○가 공인중개사를 고용하여 급여와 보수를 지급하면서 자신의 사업목적에 가담하게 한 점, ② 무려 2,708채의 소규모 주택을 지어 이를 다수의 임차인들에게 임대하는 사업을 함으로써 주택에 들어오는 임차인으로부터 임대차보증금을 받아 이를 앞서 들어 온 임차인에게 반환해주는 돌려막기 방식으로 사업을 운영하여 자금흐름에 문제가 발생하면, 그 위험을 고스란히 임차인들에게 전가할 수 밖에 없었던 점, ③ 그에 더하여 공인중개사들에게 월 200만 원 등의 대가를 지급하고, 그들의 명의로 위법한 범죄행위인 명의신탁을 하여, 등기부상 소유자인 그 명의수탁자를 진실한 임대인으로 오인한 피해자들로 하여금 진실한 임대인이 피고인 남OO임을 알지 못하게 숨긴 점, ④ 나아가 공인중개사인 나머지 피고인들로 하여금 공인중개사법을 위반하여 실질적으로 피고인 남OO 소유인 해당 주택을 임차인들에게 임대하게 하는 범죄수법을 사용한 점, ⑤ 2018. 1. 31.경 채권최고액을 120억 원으로 하여 근저당권을 설정하여 금융기관으로부터 대출을 받아 동해이씨티국제복합관광도시개발(유) 사업 부지를 매수하는 등으로 무리하게 사업을 확장한 점, ⑥ 피고인 남OO의 이와 같은 사업방식에 가담한 공인중개사 내지 중개보조원인 나머지 피고인들이 임차인인 피해자들에게 남OO의 사업운영방식에 관련된 사실을 전혀 고지하지 않고 임대차계약을 체결한 점, ⑦ 피해자들인 임차인들은 임대차 계약을 체결하거나 기존의 임대차계약을 연장한 후 1개월 또는 2, 3개월이 지나자마자 곧바로 해당 주택이 경매절차에 들어가는, 법률적으로 매우 불안정한 상태에 처하게 되었고, 임대아보증금의 전액 또는 다액의 일부금액을 반환받지 못하게 된 점 등을 종합하면, 피고인들이 피해자들에게 적극적으로나 소극적으로 기망하여 그들로부터 판시 임대차보증금을 편취한 사실을 인정할 수 있다.
피고인들의 변호인들은 피고인들이 공모하여 사기범행을 저지른 점도 부인하고 있으나, 관련증거에 의해 피고인들이 함께 이 사건 각 사기범행 및 공인중개사법위반, 부동산실권리자명의등기에관한법률위반의 범행을 저지른 사실을 인정할 수 있다.
변호인들은 이 사건 피해자들에 대한 수사기관의 조사가 위법하다고 주장한다. 그러나 사기죄는 친고죄나 반의사불벌죄도 아니며, 이 사건 피해자들은 모두 피고인들을 사기죄로 처벌해 달라고 진술하고 있다. 그러므로 수사절차에서 획득된 피해자의 임차인들의 고소장 및 진술서 등에 의한 진술이 형사소송법을 위반하여 수집한 증거라고 할 수 없다. 이어 피고인들에게 선고할 형량을 정한 근거는 다음과 같다.
우선 형법 제347조 제1항이 정하는 사기죄의 법정형은 그 최고형이 징역 10년이고, 경찰법 가중에 의한 처단형의 상한도 징역 15년이다. 피고인들의 이 사건 각 범행은 나이 어린 사회 초년생, 신혼부부, 70대의 노인과 같은 경제적으로 곤궁하고 취약한 상황에 있는 사람들을 상대로 한 범행으로 그 범행 수법이 매우 불량하다. 모두 191명에 이르는 피해자 수, 총 합계 148억 원에 이르는 막대한 피해규모에 비추어 그 결과불법도 너무나 중하다. 이 사건 피해자들의 각 임대차보증금은 피해자들이 대출을 받거나 퇴직금이나 평생 일하여 모은 돈으로서 피해자들의 거의 유일한 재산이다. 피해자들이 앞으로 금융기관에 갚아야 할 채무는 피해자들의 재정 능력을 벗어날 정도로 막대하다. 피고인들은 피해자들로부터 살아갈 희망을 송두리째 앗아 가버리고 말았다. 피고인들은 주택임대차거래에 관한 사회공동체의 신뢰를 철저하게 무너뜨렸다. 그런데도 피고인들은 터무니없는 변명을 늘어놓아 범행을 부인하면서 무려 100여명에 가까운 피해자들을 공판정에 증인으로 소환하는 추가적인 고통을 주었다. 피해자들은 피고인들에 대한 법률을 탄원하고 있다. 이상의 점을 종합하여 피고인들에 대한 선고형을 정하였다. 특히 주범인 피고인 남○○에게 처단형의 최고형인 징역 15년과 주문에 기재된 벌금 115억 5천 678만 원 가량의 추징을 선고한다.
====================================================================
