기준시가로 증여세 신고하면 큰일 날 수도 있습니다!
가족들이 오랜만에 모이는 명절 전후로 해서는 증여세 상담 문의도 꽤나 있는 편이다. 연휴 때 가족들이 모두 모이는 자리에서 다같이 논의를 하기 위해 미리 대략적인 증여세나 절세 방안 등을 체크하기 위해서, 또는 연휴 때 가족들 간에 증여 얘기가 나와 만약 실제로 증여 실행 시 예상되는 증여세 등을 파악하기 위해서다.
올해에도 연휴 직후 증여세 상담이 있었다. 부친께서 보유한 재산을 자녀들 각각에게 어떻게 나누어 배분할 지에 대해 가족들 간 논의가 있었고, 세무상담을 의뢰한 고객께서는 서울 소재 부동산을 증여받기로 하여 예상 증여세 및 절세 방법이 있을지를 파악하고자 하셨다.
증여받기로 한 부동산은 서울 소재 다가구주택으로 예상 감정가액은 약 25억이고, 매년 공시되는 개별주택가격은 약 11억이었다.
다가구주택을 증여 시, 증여재산가액은 얼마로 해야 할까?
상속세및증여세법에 따른 증여재산가액 평가 방법은 시가 평가를 원칙으로 하고 있다. 시가는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인데, 평가기간 이내의 매매·감정·수용·공매·경매가액을 포함하고 있다. 여기서 평가기간이란 증여일 이전 6개월부터 증여일 이후 3개월 이내의 기간을 말한다.
시가평가 원칙을 정리해보면,
증여 재산의 평가기간 이내 매매·감정·수용·공매·경매가액 -> 만약 없다면, 증여 재산과 유사한 재산의 평가기간 이내 유사매매사례가액 -> 없다면, 증여일 이전 2년부터 법정결정기한(증여일이 속하는 달의 말일로부터 9개월)까지의 기간 중 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정된 유사매매사례가액이 될 것이다.
만약 이마저도 없다면 세법상 보충적평가액을 증여재산가액으로 하는데, 다가구주택의 경우 보충적평가액은 개별주택가격을 의미한다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소해당 증여 물건을 위 시가평가 순서에 적용해보자.
우선 감정평가를 받지 않는 한 증여 재산의 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 공매·경매가액은 없을 것이다.
다음으로, 아파트와 달리 다가구주택의 경우에는 바로 옆에 있는 다가구주택일지라도 이를 유사 재산이라 볼 수는 없을 것이므로 유사매매사례가액도 사실상 없다.
그럼 시가가 없는 것으로 보아 개별주택가격을 증여재산가액으로 하여 증여세 신고하더라도 문제 없을까?
고민은 여기서 시작된다.
2020년부터 국세청에서는 감정평가사업을 시행해 오고 있다. 국세청에서 보기에 납세자가 신고한 가액과 시가의 차이가 크다고 판단되면, 국세청에서 자체적으로 감정평가를 받아 그 가액을 시가로 하여 증여세 결정 및 부과하는 것이다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소물론 신고가액과 시가가 커보인다고 주관적으로 판단하여 자체 감정평가를 진행하는 것은 아니다. 상속세및증여세법사무처리규정에 따르면, 추정시가와 보충적평가액으로 신고한 가액의 차이가 10억원 이상이거나 10% 이상 차이나는 경우로 규정하고 있으며, 대상 물건도 비주거용부동산으로 한정하고 있다. 게다가 자체 감정평가를 위해서는 감정평가수수료도 발생할 것인데 국세청 내 감정평가사업을 위한 예산도 정해져 있어 무작정 진행할 수 있진 않을 것이다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소이에 예상해볼 때, 서울 소재 다가구주택을 증여하면서 개별주택가격을 증여재산가액으로 하여 증여세 신고하더라도 국세청에서 자체 감정가액을 시가로 보아 증여세를 부과할 순 없어 보인다.
그치만 단언할 수는 없다. 해당 증여 물건의 경우 개별주택가격은 감정가액의 절반도 안되는 상황이고, 이를 증여세로 보면 무려 5억 4,000만원의 세금 차이가 발생한다(25억 증여세 약 7.95억, 11억 증여세 약 2.52억). 국세청 입장에선 현저하게 낮은 공시가격을 편법적인 증여 수단으로 악용했다고 보아 관심을 갖고 집중적으로 들여다 볼 수 있기 때문이다.
세무사로서 많은 세무상담을 하면서 고객 분들의 절세 방향을 잡아주고 조언을 드리는 일을 하고 있지만 언제나 많은 고민과 걱정이 뒤따른다. 모든 일이 그렇지만 세금 관련 해서도 절대로 100%란 없다. 우리가 예상하지 못한 일이 언제든 발생할 수 있기 때문에 아무리 잘 설계하더라도 틀어질 수 있다.
특히나 세금 관련 업무는 고객 분들 입장에서는 소중한 재산과 관련된 너무나 중요한 일이다.
유튜브나 인터넷에서 '몇 억 세금 안내는 법', '세금없이 증여하는 법'과 같은 자극적인 제목, 썸네일의 글과 영상을 흔히 볼 수 있는 요즘이지만, 세금 관련된 의사결정이 그 분들에게 있어 얼마나 중요한지를 생각하면 무거운 책임감과 함께 세무전문가로서 결코 가볍게 말할 수 없음을 느끼게 된다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
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