손피거래, 앞으론 어렵겠네요. (feat. 양도세폭탄)
정부의 대출 규제로 부동산 거래가 주춤하고 있지만, 얼마 전까지 집값이 상승하고 매도자 우위 시장이 형성되면서 분양권 매매를 중심으로 손피 거래가 종종 활용되어 왔었다.
손피 거래란 매도자가 순수하게 손에 쥐는 프리미엄을 의미한다. 즉, 매수자가 매도자의 양도세까지 대신 납부해주는 것이다.
만약 프리미엄이 1억이라고 하면, 매도자는 양도세를 납부하고 난 후 순수하게 남는 금액은 1억이 안될 것이다. 손피 거래의 경우에는 1억에 대한 양도세까지 매수자가 대신 납부해주어 매도자가 순수하게 손에 쥐는 금액을 1억으로 맞춰주는 것이다.
결국, 매수자가 대신 납부해주는 양도세는 매도자 입장에서는 이득이 발생하고, 사실상 매수자가 매도자에게 양도세만큼 매매대금을 추가로 지불하는 것이나 마찬가지이다.
이에 국세청에서는 매수자가 대신 납부해주는 양도세는 사실상 대가로 보아 양도가액에 합산하여 양도세를 계산하도록 해왔다.
그런데 양도세를 양도가액에 합산하여 계산하면 양도세가 그만큼 늘어나게 되고, 다시 또 늘어나는 양도세를 양도가액에 합산하는 것이 무한 반복되는 현상이 발생한다.
양천구 세무사 김철종세무사사무소이러한 현상을 감안하여, 매수자가 대신 납부해주는 양도세를 양도가액에 합산할 때에는 최초 1회에 한해서만 합산하도록 해왔다.
양천구 세무사 김철종세무사사무소얼마 전, 이처럼 손피거래 시 양도소득세 계산 방법에 대한 해석이 변경되었다.
기존에는 위와 같이 최초 1회에 한해서만 합산하도록 해왔으나, 새로 변경된 해석에 따르면 최초 1회가 아닌 무한대로 합산하여 계산하도록 변경된 것이다.
(기획재정부 조세정책과-2048, 2024.11.07)
출처: 국세청 보도자료이에 따라 손피 거래 시 양도세 계산 방법에 대해 기존 해석은 삭제되고, 새로운 해석이 적용되게 된다.
출처: 국세청 보도자료새로운 해석에 따라 계산하면, 양도세는 얼마나 차이가 날까?
분양권을 12억에 매수하여 17억에 매도한다고 가정해보자. 매매차익은 5억이 되겠다.
일반적인 거래라면, 분양권 양도세는 약 3.28억이 발생한다.
만약 위 양도세를 매수자가 대신 납부해줄 경우, 기존 해석대로라면 최초 1회분만 양도가액에 합산하여 재계산하므로 발생하는 양도세는 약 5.45억이 발생하게 된다.
양도세가 약 2.17억 늘어나긴 하지만, 매수자 입장에서는 그럼에도 불구하고 기대되는 시세차익이 이보다 더 크다고 보아 그동안에 손피 거래가 이뤄져왔을 것이다.
그러나 앞으로 새로운 해석이 적용되면, 상황이 달라진다.
동일한 상황에서 새로운 해석이 적용된다면, 양도세는 약 9.66억까지 커진다. 일반 거래 시 양도세 약 3.28억 보다는 3배 가까이 늘어나고, 기존 해석에 따른 양도세보다도 4.21억이 늘어나는 것이다.
결국, 17억 짜리를 27억에 사는 셈인데...
아무리 큰 시세차익이 기대되더라도 17억 짜리 아파트 분양권을 사면서 10억 가까운 양도세를 대신 부담해주는 의사결정은 어려울 것 같다.
출처: 국세청 보도자료정리하자면,
아파트 분양권 등 매매에 있어서, 매도자 우위 시장일 때에는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 납부해주는 거래가 있어 왔고 이를 손피 거래라고 한다.
지금까지는 이러한 손피 거래에 있어 매수자가 대신 부담해주는 양도세를 최초 1번에 한해서만 양도가액에 합산하였으나, 새로운 해석이 나온 이후부터는 무한대로 양도가액에 합산하므로 매수자가 대신 납부해야 할 양도세 부담이 크게 늘게 된다.
앞으로 손피거래는 크게 줄어들 것으로 예상된다.
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