주택법 및 공동주택관리법상 하자보수청구권, 하자담보책임
Ⅰ. 주택법 및 공동주택관리법상 하자보수청구권의 법적 성격
1 주택법의 경우
주택법상 하자에 관한 권리는 입주자뿐만 아니라 공동주택의 사업주체와 직접 법률관계를 맺지 않은 입주자대표회의나 관리주체에게도 인정되므로 도급이나 분양계약 당사자 간의 계약상 권리의무로 접근하는 민법상 하자담보청구권과는 그 성질이 다릅니다.
① 주택법이 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 이를 위한 주택의 건설, 공급 등을 규율하고자 하는 행정목적을 달성하기 위한 것이 주된 목적인 점, ② 공동주택의 효율적 관리를 위하여 입주자대표회의라는 관리주체를 창안한 점, ③ 하자보수보증금제도를 도입한 점 등을 고려하면, 주택법은 행정적 차원에서 공동주택의 하자보수절차를 이행하고, 하조보수보증금에 의한 신속한 하자보수 등 국민의 주거생활의 안정을 위한 최소한의 기준을 정한 것이므로, 주택법상의 권리행사주체가 위 법령상 절차에 따라 하자보수를 청구할 때만 적용되는 규정이라고 보아야 합니다. 따라서 주택법상 하자보수청구권은 계약관계를 전제로 하지 않은 특별한 법정의 권리로서 민법상 하자담보청구권과는 성질을 달리합니다.
2. 공동주택관리법의 경우
2016년 공동주택관리법 제36조 제1항은 건축주가 ‘분양에 따른 담보책임’을, 시공자는 ‘수급인의 담보책임’을 지도록 규정하였고, 2017년 공동주택관리법 제37조 제2항은 “사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다”고 규정하였습니다.
이전에 사업주체는 공동주택의 내력 구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에만 손해를 배상하도록 되어 있었습니다. 이는 주택법 이전부터 인정되었던 행정적 차원의 예외적인 긴급 손해배상청구권으로 이해된 것입니다. 신법은 내력구조부 하자를 넘어서 모든 하자에 대한 손해배상책임을 인정하였으나 법률의 문언상으로는 민법상 하자담보책임과 차이가 나지는 않습니다.
공동주택관리법의 제규정에 의하면, 입주자나 입주자대표회의, 관리주체, 임차인, 임차인대표회의가 건축주나 시공사를 상대로 하여 하자보수를 청구하고, 분양자는 분양에 따른 담보책임을, 시공사는 수급인의 담보책임을 부담하여야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조 제2항에서는 임차인은 전유부분에 관하여, 임차인대표회의는 공용부분에 관한 하자보수를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다). 그러나 공동관리주체에 불과한 입주자대표회의나 관리주체가 분양자에 대하여 손해배상을 청구까지 가능한 하자담보권리를 부여하는 것에 대해 민사법 체계를 무시한다는 비판이 있습니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상이라고 하여도 그 금원을 전부 하자보수에 쓴다는 보장도 없는데 소유자를 제쳐놓고 입주자대표회의가 이를 취득한다는 것은 맞지 않는 측면이 있고, 이는 입주자대표회의에게 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 배제한 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등의 취지와도 모순되는 것입니다.
Ⅱ. 하자보수청구권자
1. 공동주택의 하자보수청구권자
2003년 주택법 시행령 제59조 제3항은 “입주자・입주자대표회의・관리주체 또는 집합건물법에 의하여 구성된 관리단은 제1항의 규정에 의한 하자보수책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
한편 2016년 공동주택관리법 제37조 제1항은 “사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하면서 그 청구권자로, 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법에 따른 관리단, 임차인 및 임차인대표회의를 들고 있습니다.
개정된 각 주택법 법령상 하자보수청구권자는 동일하게 규정되어 있고, 실질적으로는 입주자대표회의와 관리주체가 관리권한을 보유하고 있습니다.
2. 입주자 등
주택법 제2조 제10호 및 제11호(공동주택관리법 제2조 제5호 및 제6조)는 입주자를 “주택을 공급받는 자, 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속”, 사용자를 “주택을 임차하여 사용하는 자”라고 정의하고 있습니다.
즉, 입주자는 소유권을 전제로 한 개념으로서 세입자는 이에 해당하지 않고 ‘사용자’에 해당합니다. 따라서 입주자의 권리는 각 세대별로 인정된다고 보아야 하며 소유자나 임차인 중 중복되지 않는 범위에서 인정됩니다.
3. 입주자대표회의
1) 입주자대표회의의 구성과 권한
입주자대표회의의 구성은 주택법 시행령 제50조, 공동주택관리법 제14조 내지 제17조)에 의합니다.
사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주자 등은 동별 세대수에 비례하여 동별 대표자를 선출하고 이들이 입주자대표회의를 구성합니다. 입주자대표회의는 과반수의 찬성으로 주택법(공동주택관리법) 시행령에 규정된 제반사항(관리규약 개정안의 제안, 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 자치관리기구의 직원의 임면, 공용부분의 보수, 대체 및 개량 등)에 대한 의결권을 갖고 공동주택의 관리에 관한 실질적 의사결정권을 가집니다.
2) 입주자대표회의의 하자보수청구
입주자대표회의는 주택법 시행령 제59조 제2항, 공동주택관리법 제37조 제1항에 의하여 하자보수를 청구할 수 있고 공용부분뿐만 아니라 전유부분에 대하여도 하자보수를 청구할 수 있습니다. 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 하자보수보증금 예치증서를 발행한 금융기관을 상대로 하자보수보증금을 청구합니다.
3) 입주자대표회의의 법적 성격
대법원은 “입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐 아니라, 현실적으로도 자치관리기구를 지휘・감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 갖고 있다.”고 판시하여 입주자대표회의는 기관이 아니라 독립적인 단체임을 밝혔습니다(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다4478 판결).
또한 대법원은 “주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제10조의 규정에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다”고 판시하였습니다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결).
입주자대표회의는 공동주택에 관하여 일반적인 권리를 갖는 것이 아니라, 주택법 등에서 인정된 제한도니 권리만 행사하는 특별한 단체이기 때문입니다.
4. 관리단
집합건물의 관리단은 주택법 시행령 제59조 제2항, 공동주택관리법 제37조 제1항에 의하여 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 입주자대표회의가 실질적으로 공동주택에서의 관리업무를 총괄 처리하는 실정이어서 공동주택의 관리단은 법률상 당연히 존재하는 단체이지만 실제로 활동하는 경우는 별로 없습니다.
대법원은 “집합건물의 구분소유자들이 공용부분변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고, 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우, 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에게 공용부분변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다.”고 판시하였습니다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570).
이는 입주자대표회의가 실질적으로 공동주택의 관리주체로 기능하는 현실과 관리단이 구분소유자들의 실체적 권리를 행사할 수 있는 법적 지위를 가졌다는 점을 합리적으로 조화하여 양자의 권한을 결합한 판결이라고 볼 수 있습니다.
5. 관리주체
관리주체는 입주자 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리소장, 주택관리업자, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말합니다(주택법 제2조 제12호, 공동주택관리법 제2조 제10호).
관리주체는 공동주택의 관리에 관한 집행기구적 성격을 갖는 것으로서 주택법 시행령 제55조, 공동주택관리법 제63조 소정의 각 업무(공용부분 유지 및 보수, 관리비의 징수와 공과금 납부대행 등) 및 하자보수청구를 할 권한을 가지고 있습니다.
6. 공공임대주택의 임차인 또는 입차인대표회의
2017년 공동주택관리법 제37조 제1항 제5호는 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의도 하자보수청구권을 갖고 있다고 새롭게 규정하였습니다. 분양전환이전에는 임차인은 사업주체에 대하여 손해배상청구는 하지 못합니다(공동주택관리법 제36조 제2항).
Ⅲ. 하자담보책임자
주택법 제46조는 하자보수의무가 있는 사업주체로 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축자와 공동주택을 건축한 시공자로 규정하고 있습니다.
2016년 공동주택관리법 제36조는 사업주체로서 건축주와 시공자 이외에 리모델링공사를 수행한 시공자를 포함시켰습니다. 제37조 제1항은 건설산업기본법 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자만이 공동주택관리법상의 담보책임을 부담하도록 새로 규정하였습니다. 이런 경우에는 건축주가 아예 책임을 지지 않으나, 건축주는 공동주택관리법상 책임을 면할 뿐이고, 집합건물상 분양자로서의 책임은 면하지 못합니다.
Ⅳ. 하자보수절차
주택법 시행령 제59조 내지 제62조, 공동주택관리법 시행령 제36조 내지 제45조)는 공동주택의 하자보수에 관하여 세분화된 하자보수기간, 하자보수청권자의 특정, 하자보수보증금제도 등 특별한 규정을 두고 있습니다.
입주자, 입주자대표회의, 관리주체는 주택법 시행령(공동주택관리법 시행령)상 정한 기간 내에 하자가 발생한 때에는 사업주체에 대하여 하자의 보수를 요구할 수 있고, 사업주체는 3일(공동주택관리법 시행령에 의하면 15일) 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 합니다.
입주자대표회의 등이 요구한 하자에 대하여 이의가 있는 사업주체는 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단, 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령상의 건축분야 안전진단전문기관 등 전문기관의 판정을 의뢰할 수 있고, 입주자대효회의 등은 사업주체가 하자보수계획을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있습니다.
하자의 발생 없이 하자보수기간이 경과하면 주택법 시행령(공동주택관리법 시행령)상의 하자보수책임은 소멸합니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/223
공동주택하자에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
