[건설전문변호사] 하자보수보증금
1. 하자보수보증금의 처리절차
주택법 시행령 제60조, 공동주택관리법 시행령 제41조는 하자보수보증금에 관하여 특별한 절차를 규정하고 있습니다.
사업주체는 공동주택이 완공되면 사용검사 신청시 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자 명의로 하자보수보증금을 예치한 예치증서를 제출하여야 하며, 공동주택관리법에 의할 때에는 사용검사권자 또는 사용승인권자 명의로 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하여, 사용검사 신청 시 그 예치증서나 보증서를 함께 제출하여야 합니다.
위 예치증서는 현금 또는 은행의 지급보증서, 보증보험증권, 건설공제조합 등이 발행하는 보증서로 예치합니다. 또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 지체 없이 하자보수보증금의 권리자 명의를 입주자대표회의로 변경합니다.
보증금은 경우에 따라 다르지만 총 건축비의 100분의3(=3%) 정도에 해당하는 금액이 됩니다. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체는 사업주체가 하자보수계획을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있습니다. 입주자대표회의는 하자보수기간 내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 합니다.
공동주택관리법에 의할 때에는 입주자대표회의는 하자보수보증금을 법원의 판결이나 하자분쟁조정위원회의 조정서 등에 따라 정해진 하자보수비용으로만 사용하여야 하며 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 시장, 군수, 구청장 등에게 신고하여야 합니다.
2. 청구권자와 상대방
하자보수보증금의 청구권자는 입주자대표회의가 됩니다. 입주자나 관리주체도 2013년 주택법 시행령 제59조의2, 공동주택관리법 제38조 제2항에 의하여 하자보수보증금을 사용할 수 있으나, 하자보수보증금의 권리자는 입주자대표회의 또는 관리단에 한정되므로(주택법 시행령 제60조 제2항, 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항에 의할 경우 권리자는 입주자대표회의에 한정) 청구권자는 입주자대표회의나 관리단에 한정됩니다.
상대방은 하자보수보증계약을 체결한 자가 되는데 보통 건설공제조합과 주택도시보증공사가 이를 행하고 있습니다. 건설공제조합은 건설산업기본법 제54조에 의하여, 주택도시보증공사(종전 대한주택보증주식회사, 주택사업공제조합)는 주택도시기금법 제17조에 의하여 각 설립된 법인입니다.
3. 보증의 대상과 보증기간
1) 입주자대표회의 등이 하자보수보증인에게 하자보수보증금을 청구하려면 하자가 주택법 시행령(공동주택관리법 시행령)상의 하자보수기간 내에 발생한 사실을 증명하여야 합니다(주택법 시행령 제59조 제3항, 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항).
위 법령 이외에도 보증계약상 하자보수 보증약관에 보증대상을 “사용검사 받은 후 하자담보기간 내에 발생한 하자”로 규정하는 예가 대부분입니다.
위 기간은 하자의 발생기간을 의미합니다. 일반인이 외부에서 통상적인 방법과 주의 정도로 하자를 인식할 수 있을 정도에 이르면, 하자가 발생하였다고 보아야 합니다.
2) 따라서 ① 사용검사 이후에 비로소 발생한 하자, ② 사용검사 이전에 이미 하자의 원인이 존재하고 있었다고 하더라도 그로 인한 균열, 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후 나타난 경우는 하자발생기간 내에 발생한 하자로 인정함에 있어 큰 무리가 없습니다.
하지만 ③ 미시공, 변경시공, 부실시공 등 사용검사 이전에 이미 나타난 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한 경우도 이에 포함되는지가 문제됩니다.
대법원은 “보증대상이 되는 하자는 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로 공사상 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안정상 지장을 초래하는 균열 등이 사용검사 후에 비로소 나타나야만 한다 할 것이고 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되었다 하더라도 보증대상이 되지 못한다.”고 판시하였습니다(대법원 2002. 3. 26. 선고 99다52268 판결).
따라서 재판실무상 하자의 발생시점이 매우 중요한 쟁점이 됩니다.
3) 하자보증계약상 보증기간을 주택법 시행령 또는 공동주택관리법 시행령상의 하자보수기간과 달리 정한 경우에 대법원은 “보증대상이 되는 하자는 공동주택관리령 및 관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다고 보아야 할 것이다.”라고 하여 주택법 시행령 또는 공동주택관리령상의 기간이 우선함을 명백히 하고 있습니다.
4) 각 하자보증기간이 3년 및 10년인 보증계약이 병존하는 경우에 각 보증계약상 대상이 되는 하자의 범위는 다음과 같습니다.
특별히 보증계약으로 보증하고자 하는 하자의 내용을 정하지 않고 단지 보증기간만을 따로 정하는 경우에는 각 보증계약이 보증하는 하자는 그 보증기간 내에 발생한 것이 해당되고, 따라서 장기인 보증계약은 단기인 다른 보증계약의 보증기간을 제외한 나머지 기간 중의 하자만 보증하는 것이 아니라 모든 하자를 보증하게 됩니다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008다76020 판결).
한편 보증대상인 하자를 일정 부위로 특정하여 하자보수보증계약을 체결하는 것도 가능하고 이 경우 특정한 하자만이 보증대상이 됩니다. 이때 보증기간이나 보증대상이 중복되는 것을 배제하기로 하는 특약이 없는 한, 하나의 하자가 2개 이상의 하자보수보증계약의 보증대상에 중복적으로 해당하는 경우도 발생할 수 있습니다(대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다27356 판결).
주택법 시행령상 1년 내지 4년차 하자는 모두 공사의 성질(토공사, 석축공사, 미장공사 등)을 기초로 분류하고 있는 반면에, 5년 및 10년차 하자는 공사의 성질이 아니라 하자의 발생부위(바닥, 지붕, 내력벽 등)를 기초로 분류하고 있어서 양자 사이에 하자의 내용들이 중복될 가능성이 있습니다.
4. 하자보수보증금의 전용
하자보증계약을 각 단위공정별로 체결하는 경우가 있습니다. 미장・타일공사를 보증기간 1년으로, 토공・조적・전기공사를 보증기간 2년, 주요구조부 철근콘크리트공사를 보증기간 10년으로 하여 각각 보증계약을 체결하는 것이 그 예입니다.
이 경우 개별 보증계약상 보증한도액을 초과하는 하자가 발생한 경우에 다른 보증계약상의 보증금액을 전용할 수 있는지가 문제됩니다. 주택법 시행령상 단위 공사에 따라 담보책임기간을 달리하였고 보증계약을 따로 체결한 당사자의 의사가 별도 처리하기로 하였다고 보아야 하므로, 개별하자보증금의 전용은 허용되지 않는다고 보아야 합니다.
5. 하자보수보증금의 몰취 여부
하자가 발생하였는데 사업주체가 이를 이행하지 아니할 때 하자보수보증금의 지급은 실손해에 한정되는지, 아니면 실손해를 가리지 않고 보증금 전체의 지급의무가 발생하는지 문제됩니다.
특별한 약정이 없다면 하자보수보증금은 하자로 인하여 도급인이 입는 손해를 전보해 주는 손해담보약정에 해당하는 것으로 지급의무는 실손해에 한정됩니다.
하자보수보증인은 실손해만 책임지는 것이 당연하고 주택법 시행령에서 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하도록 되어 있는 것도 실손해에 한정된다는 근거로 작용합니다.
만약 보증약정상 “하자보수보증금은 도급인에게 귀속한다”는 조항이 있는 경우에는 이는 위약금에 해당되어 위약벌 또는 손해배상액의 예정으로 볼 수 있습니다. 위약벌 또는 손해배상액의 예정 중 어느 경우에 해당하는지 여부는 구체적인 계약해석의 문제이지만, 민법 제398조 제4항에 의하여 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 특별한 약정이 없다면 일단 손해배상액의 예정으로 보아야 합니다.
따라서 도급인이 하자보수보증금이 위약벌이라고 주장하는 경우에는 이에 관한 증명책임을 부담합니다.
대법원은 “공사도급계약서 또는 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인이 하자담보책임 기간 중 도급인으로부터 하자보수요구를 받고 이에 불응한 경우 하자보수보증금은 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 하자보수보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로 볼 것이고, 다만 하자보수보증금의 특성상 실손해가 하자보수보증금을 초과하는 경우에는 그 초과액의 손해배상을 구할 수 있다는 명시 규정이 없다고 하더라도 도급인은 수급인의 하자보수의무 불이행을 이유로 하자보수보증금의 몰취 외에 그 실손해액을 입증하여 수급인으로부터 그 초과액 상당의 손해배상을 받을 수도 있는 특수한 손해배상액의 예정으로 봄이 상당하다.”고 판시하습니다(2002. 7. 12. 선고 2000다17810 판결).
따라서 하자보수보증인에 대하여는 당연히 보증금액을 초과하는 손해배상을 구할 수 없으나, 수급인에 대하여는 위 보증금액을 초과하는 실손해액에 대해서 그 손해배상을 구할 수 있습니다.
6. 하자보수보증금채권의 소멸시효
하자보수보증금채권의 소멸시효와 기산일은 그 채권이 발생할 당시에 시행되던 법령에 따라 정하여지는 것이고, 법률불소급의 원칙상 그 후 개정된 법령이 적용될 수 없습니다.
특별한 법령이나 당사자 사이의 약정이 없다면 하자보수보증채권의 소멸시효기간은 상법에 따라 5년이 됩니다. 보증금청구권은 보증사고가 발생할 때 구체적인 권리로 확정되어 그때부터 권리를 행사할 수 있게 되므로 보증금청구권의 소멸시효는 보증사고가 발생한 때부터 진행한다고 해석하여야 합니다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005다59383, 56390 판결).
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