공동주택하자에 대한 입주자대표회의의 손해배상청구권
1. 주택법상 손해배상청구권
2013년 주택법(2013. 6. 19. - 2016. 8. 11.)
제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.
1. 입주자
2. 입주자대표회의
3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
1) 주택법 제46조 제1항에 의한 손해배상책임
사업주체가 주택법(2013년) 제46조 제1항에 의한 하자보수의무를 불이행한 경우에 입주자대표회의 등이 사업주체에게 손해배상청구를 할 수 있는지에 대한 논의가 있었습니다.
주택법상 하자담보책임의 법적 성격과 관련된 문제로서 2005년 주택법 및 당시의 집합건물법 부칙 제6조 단서에 의하면 공동주택의 하자담보책임에 관하여 주택법이 우선하는 것으로 규정되어 있음에도 손해배상책임에 관한 규정이 없어서 논란이 되었습니다.
하자보수책임이 법률상 인정되는 이상, 이를 불이행하면 특별한 규정이 없더라도 당연히 의무 불이행으로 인한 손해배상책임이 인정되어야 한다는 견해가 있었습니다.
하지만 ① 주택법 제46조 제3항과 달리 제46조 제1항에는 문언상 손해배상청구권이 명백히 빠져 있는 점, ② 하자보수의 경우에는 공동주택의 안전을 위하여 그 권리를 신속하게 일괄적으로 행사할 필요가 있는 점, ③ 손해배상청구의 경우는 일괄적으로 신속하게 행사할 필요가 적으며, 사업주체와 아무런 실체법적 관련성을 갖지 아니한 입주자대표회의나 관리주체 등에게 금전채권인 손해배상청구권을 귀속시키기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 하자보수의무 불이행에 관한 손해배상의 책임의무를 부정해야 한다는 견해도 있었습니다.
2) 주택법 제46조 제3항에 의한 손해배상청구권
주택법 제46조 제3항, 시행령 제59조 제1항 별표7에 의하면, ‘내력구조부의 결함으로 공동주택이 무너졌거나, 안전진단실시 결과 무너질 우려가 있다고 판정된 경우’에 한하여 손해배상책임을 인정하도록 되어 있습니다. 공동주택의 안전에 위험을 초래할 정도의 하자에 대하여는 손해배상까지 인정하여 신속하게 건물의 안전조치를 취하게 하자는 데에 그 취지가 있었습니다.
그런데 법문상 내력구조부 하자가 위와 같은 정도에 이루지 않은 경우 및 내력구조부가 아닌 다른 부분에 발생한 하자에 대하여 손해배상책임을 인정할 것인지를 두고 하급심 입장이 갈리고 있었습니다.
2. 2017년 공동주택관리법상 손해배상청구권
2017년 공동주택관리법 제37조 제2항은 “사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 민법 제667조를 준용한다.”라고 규정하여, ‘내력구조부’에 발생한 ‘중대한’하자 외에 일반적 하자에 대해서도 사업주체에게 손해배상책임을 인정하고 있습니다.
이에 따라 입주자나 입주자대표회의, 관리주체, 임차인, 임차인대표회의가 시행자나 시공사를 상대로 하여 하자보수를 청구하고(제1항), 분양자는 분양에 따른 담보책임을, 시공자는 수급인의 담보책임을 부담하여야 합니다(제36조 제1항).
3. 시공자의 손해배상의무
대법원은 2003년 주택법이 적용되는 사건에서 “주택법 제46조 제1항은 시공자를 포함한 사업주체의 ‘하자보수의무’만을 규정하고 같은 조 제3항은 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우 시공자를 포함한 사업주체의 손해배상의무를 규정하고 있으며 한편 집합건물법 제9조는 ‘공동주택을 건축하여 분양한 자’의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로 위 각 조항을 근거로 시공자에게도 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 있다고 보기 어렵다.”고 판시하였습니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결).
그러나 2017년 공동주택관리법 제36조 제1항 제3호 및 제37조 제2항에 의하면 시공자는 사업주체로서 모든 하자에 대하여 수급인의 담보책임을 지고 손해배상책임도 부담하는 것으로 변경되었습니다.
현행 공동주택관리법
제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 "사업주체"라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.
1. 「주택법」 제2조 제10호 각 목에 따른 자
2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주
3. 제35조 제1항 제2호에 따른 행위를 한 시공자
4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자
제37조(하자보수 등)
② 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.
따라서 입주자대표회의 등은 하자발생기간에 발생한 모든 하자에 관하여 시공자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/225
공동주택하자에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
