하자담보책임에 관한 집합건물법과 주택법(공동주택관리법)
1. 2017. 4. 18. 개정 공동주택관리법 시행(2017. 10. 19.) 이전
하자담보책임에 관한 집합건물법과 주택법(공동주택관리법)의 관계에 대해 크게는 ① 공동주택에 관하여는 집합건물법 제9조 적용이 배제되고 주택법 제46조(공동주택관리법 제36조)이 전면 적용된다는 주택법(공동주택관리법) 전면 적용설과 ② 집합건물법 제9조과 주택법 제46조(공동주택관리법 제36조)는 각각 독립적으로 적용되어 병존적으로 성립하며, 주택법령의 규정이 집합건물법에 제한을 가하지 않는다는 별개 적용설이 대립하고 있습니다.
이에 대해 대법원은 “2005. 5. 26. 각 개정된 집합건물법 제9조와 주택법 제46조는 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 그 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 ‘독립적’으로 행사할 수 있다고 할 것이다.
다만 위에서 본 바와 같이 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서가 ‘공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다.”고 판시하였습니다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결).
위 판결은 하자담보추급권의 근거는 집합건물법 제9조로서 주택법 제46조와 독립적으로 성립하되, 주택법 제46조의 ‘하자발생기간’을 추가하여 요건으로 삼아야 한다는 것으로 이해됩니다.
2. 2017. 4. 18. 개정 공동주택관리법 시행(2017. 10. 19.) 이후
공동주택관리법 제37조 제2항은 “사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.”고 규정하고 있습니다.
개정 전 공동주택관리법 제37조 제2항은 사업주체는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에만 손해를 배상하도록 되어 있었습니다. 이는 주택법 이전부터 인정되었던 행정적 차원의 예외적인 긴급 손해배상청구권으로 이해되었습니다.
개정 공동주택관리법은 내력구조부 하자를 넘어서 모든 하자에 대한 손해배상책임을 인정하고 있으며, 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조를 준용하고 있어, 법률의 문언상으로는 집합건물법의 규정과 동일하게 규정되어 있습니다.
3. 개별 계약상 하자담보책임약정의 효력
사적 자치의 원칙상 집합건물에 관한 개별적인 공사계약이나 분양계약상 하자담보책임에 관한 약정이 법령보다 우선함은 당연합니다. 집합건물법 제9조 제4항에 의하면 민법상 규정보다 수분양자를 유리하게 하는 약정은 얼마든지 가능합니다.
국토교통부고시로 제정된 민간건설공사 표준도급계약서에는 공종에 따라 각각 세분된 하자담보책임기간을 정하도록 되어 있는 등 모든 공사나 분양계약서에는 하자담보책임을 중요한 사항으로 기재하도록 되어 있습니다.
따라서 이러한 약정이 없는 경우나 약정이 있어도 내용이 불분명한 경우에만 개별 법령상 하자담보책임규정이 적용됩니다.
4. 하자감정 시 표본조사
아파트의 세대수가 상당히 많을 경우 전유부분을 일일이 조사한다면 시간과 비용이 지나치게 확대될 우려가 있습니다. 공동주택의 특성상 전유부분의 하자는 유사한 경우가 많으므로 하자감정 시 적정한 비율로 표본세대를 특정하여 표본조사상 드러난 하자가 전체 건물에 동일한 정도로 분포한다고 합의한다면 효율적인 감정이 될 수 있습니다.
https://brunch.co.kr/@jdglaw1/226
공동주택하자에 대해 더 궁금하신 점이 있으시거나 관련 소송을 진행하고자 하신다면 정동근 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
법무법인 조율 정동근 변호사
부동산 전문변호사 (대한변호사협회)
(06606)서울시 서초구 서초대로 301, 19층(서초동, 동익성봉빌딩)
직통전화 : 02-533-5558, 팩스 : 02-597-9810
E-Mail : jdglaw1@hanmail.net
