[부동산전문변호사] 부동산신탁의 법률관계
1. 토지신탁의 경우
토지신탁의 경우 수탁자인 신탁회사가 사업시행의 주체로서 모든 계약의 당사자가 됩니다. 발주자로서 시공사 등과 공사도급계약 등 각종용역계약을 체결한 신탁회사는 계약 및 관계 법령이 정한 바에 따라 발주자로서의 권리와 의무를 가지므로, 시공사 등 용역회사는 신탁회사를 상대로 공사대금등 용역대금을 청구할 수 있습니다. 다만, 시공사는 다른 사업 당사자들과 함께 ‘사업약정’을 체결하고 거기에서 시공사의 공사대금 청구권에 관하여 별도로 규율하기도 하므로, 시공사의 공사대금청구권은 사업약정에 따른 제약이 있을 수도 있습니다.
또한 수분양자와 분양계약을 체결한 신탁회사는 계약 및 관계 법령이 정한 바에 따라 분양자로서의 권리의무를 가지므로, 수분양자는 신탁회사를 상대로 분양계약의 이행을 청구하거나 채무불이행책임을 물을 수 있습니다.
즉, 토지신탁으로 진행하는 사업에 있어서 수탁자인 신탁회사는 발주자 또는 분양자가 되는 것입니다.
2. 담보신탁의 경우
담보신탁의 경우 수탁자인 신탁회사는 사업시행의 주체로 되지 않고, 사업에 직접 관여하지 않습니다.
신탁회사는 시공사 등과 공사도급계약 등 용역계약을 체결하거나, 수분양자와 분양계약을 체결하지 않으므로, 발주자 또는 분양자로서의 책임을 부담하지 않습니다.
신탁회사가 앞서 본 ‘자금관리 및 대리사무계약’까지 체결하는 경우에는 그 계약에 따라 신탁회사가 시공사 등에게 용역대금을 직접 지급하는 경우가 있는데, 이를 기화로 시공사 등 용역회사가 신탁회사를 상대로 용역대금의 지접 지급을 구하는 소송을 제기하는 경우가 실무상 종종 있습니다.
그러나 신탁회사가 대리사무계약 등에서 시공사 등에게 용역대금의 직접 지급책임을 부담하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 공사도급계약 등 용역계약의 당사자가 아닌 신탁회사가 용역대금의 지급책임을 부담한다고 볼 수 없습니다(서울중앙지방법원 2013. 5. 23. 선고 2012가합75906 판결).
또한 신탁회사가 대리사무계약까지 체결하는 경우, 시행사가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 수분양자가 신탁회사 명의의 계좌로 곧바로 분양대금을 입금하기로 약정하게 되는데, 그 후에 시행사의 부도 등으로 분양계약의 정상적인 이행이 어려워지면 수분양자는 분양계약을 해제하고 기지급 분양대금의 반환을 구합니다.
그런데 시행사가 이를 반환할 능력이 없을 때 수분양자는 신탁회사 명의의 계좌로 분양대금을 입금하였다는 사정 등을 이유로 신탁회사를 상대로 기지급 분양대금의 반환을 구하는 소송을 제기하는 경우가 실무상 종종 있습니다.
그러나 신탁회사가 대리사무계약이나 분양계약에서 수분양자에게 분양대금 지급책임을 부담하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양계약의 당사자가 아닌 신탁회사가 분양계약이 해제(취소)되었다는 사정만으로 분양대금의 반환이나 부당이득반환책임을 부담한다고 볼 수 없습니다.
대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결
갑 주식회사가 을 등과 상가 분양계약을 체결할 당시 병 주식회사와 체결한 분양관리신탁계약 및 대리사무계약에 따라 분양대금채권을 병 회사에 양도하였고, 을 등이 이를 승낙하여 분양대금을 전부 병 회사의 계좌로 납입하였는데, 그 후 을 등이 갑 회사와 병 회사를 상대로 분양계약 해제로 인한 원상회복 또는 분양계약 취소로 인한 부당이득반환으로 을 등이 납부한 분양대금 등의 지급을 구한 사안에서, 을 등이 병 회사를 상대로 원상회복청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다
즉, 담보신탁으로 진행하는 사업에 있어서 신탁회사는 발주자나 분양자가 아니므로, 신탁회사를 상대로 공사대금의 지급을 청구하거나 분양대금의 반환을 청구하기는 어렵습니다.
다만 건축물의 분양에 관한 법률에 의거하여 체결되는 분양관리신탁계약의 경우, 이 법률 시행령 제3조 제1항 제3호는 신탁을 정산할 때에 수분양자가 납부한 분양대금은 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하도록 하고 있으므로, 분양관리신탁계약에서는 수분양자를 우선적으로 보호하는 내용을 포함하고 있습니다. 따라서 분양관리신탁이 체결된 사업장의 경우 수분양자는 위 법령 및 분양관리신탁에 따라 보호받을 수 있습니다.
건축물분양법 제4조(분양 시기 등) ① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후
건축물분양법 시행령 제3조 (신탁계약 및 대리사무계약 등) ① 법 제4조 제1항 제1호에 따른 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 분양받은 자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항
2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항
3. 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항
② 법 제4조 제1항 제1호에 따른 대리사무계약(이하 "대리사무계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 분양받은 자를 보호하기 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항
2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 같다)에게 양도하여야 한다는 사항
3. 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항
4. 그 밖에 신탁계약의 목적을 달성하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 사항
서울중앙지방법원 2013. 8. 14. 선고 2012나46537 판결
위 부동산담보신탁약정과 대리사무 약정의 관계를 살피건대, ① 위 부동산담보신탁계약은 소외 회사의 우선 수익자에 대한 채무의 이행을 보장하기 위하여 피고가 신탁부동산을 보전·관리하는 한편 소외 회사가 채무를 불이행하는 경우에는 피고가 그 처분주체로서 신탁부동산을 환가·처분하여 우선 수익자의 채권을 만족하게 하는 것을 주된 목적(채권담보의 목적)으로 하지만, 이 사건 대리사무 약정은 소외 회사가 그 분양주체로서 이 사건 상가건물을 분양하는 것을 전제로 소외 회사가 대출금융기관으로부터 대출받은 금원이나 위 상가건물의 분양수입금 등을 피고가 관리하는 것을 주된 목적(제3자에 의한 재원관리의 목적)으로 하고, ② 부동산담보신탁계약의 당사자는 소외 회사와 피고이고 대리사무 약정의 당사자는 소외 회사와 피고, 대출금융기관, 시공사여서 양 계약은 계약 주체를 달리하며, ③ 담보신탁계약상 신탁재산은 대내외적으로 완전히 수탁자의 소유로 환가대금 채권도 수탁자에게 직접 귀속이 되나 대리사무 약정상 분양대금 채권은 직접적으로 본인인 위탁자에게 귀속됨은 앞서 본 바와 같고, ④ 더구나 대리사무 약정은 소외 회사가 종전의 대출금융기관 중 일부로부터 추가 대출을 받아 종전 대출금을 상환한 후 미분양분에 대해 재분양을 하기 위하여 새로이 체결한 사실을 인정할 수 있어, 양 계약은 그 계약 체결의 목적이나 규율내용이 전혀 다른 별개의 계약으로 보아야 한다.
위와 같이 위 부동산담보신탁계약과 대리사무 약정은 목적과 내용을 달리하는 별개의 계약이고, 다음과 같은 사정 즉, ① 대리사무 약정에 따라 피고가 관리하는 분양수입금은 수탁자인 피고가 우선 수익자에게 담보로 제공된 신탁재산을 처분하여 받은 대금이 아니라 수분양자들과 분양계약을 체결한 소외 회사가 받은 소외 회사의 자금을 피고가 대신 관리하고 있는 것이며 소외 회사와 수분양자들 사이에 분양계약이 체결되고 분양대금이 납부되더라도 우선 수익자들에게 담보로 제공된 이 사건 상가건물에 관한 부동산담보신탁계약이 해지되는 않는 한 위 상가건물은 신탁재산으로 그대로 유지되고 있는 점, ② 소외 회사가 수분양자로부터 분양대금을 완납받은 경우 소외 회사는 위 분양대금을 확인한 우선 수익자 등의 동의를 얻어 해당 상가에 대한 부동산담보신탁계약의 해지를 요청하며 그에 따라 소유권을 이전받은 소외 회사는 수분양자에게로 다시 소유권을 이전하여 주는 구조인 점 등에 비추어 보면, 위 대리사무 약정에 따라 피고가 관리하는 분양수입금은 애초부터 위 부동산담보신탁계약 제4조에서 정하고 있는 ‘신탁부동산의 처분대금이나 이에 준하는 것’에 해당한다고 볼 수 없는바, 피고가 이 사건 분양계약으로 부동산담보신탁계약상 신탁 원본에 편입되는 위 분양대금을 취득하였음을 전제로 피고의 위 분양대금 취득은 이 사건 분양계약 해제로 법률상 원인이 없으므로 소외 회사는 피고에게 위 분양대금반환 청구를 할 수 있다는 원고의 위 주장은 이유 없다.
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