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by 정동근 변호사 May 28. 2022

[부동산전문변호사] 부동산신탁

Ⅰ. 건설사업과 부동산신탁의 활용

아파트, 리조트, 오피스 빌딩 등을 건축하여 분양하는 대규모 부동산개발사업의 시행에서 부동산신탁제도를 이용하는 경우가 많습니다. 부동산개발사업의 시행사에게 대규모 사업자금을 대출하여 주는 대출금융기관의 담보확보 편이성, 시행사의 도산으로 인한 사업 중단의 위험 방지, 시행사에 대한 다른 채권자들의 권리행사로부터의 차단 필요성, 부동산신탁회사의 부동산개발사업 시행업무에 관한 전문성 활용 등의 이유로 부동산신탁이 넓게 이용되고 있습니다.

부동산신탁에 의한 부동산개발사업의 경우에는 수탁자인 부동산신탁회사가 주요 당사자로 등장하며, 건설도급계약의 체결을 전후하여 여러 가지 특수한 법률관계가 형성되므로 이에 대한 이해가 필수적입니다.

Ⅱ. 부동산신탁의 의의 및 유형

1. 부동산신탁의 의의

신탁이란 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조).

부동산신탁이란 신탁의 한 유형으로서, 위탁자(부동산 소유자)가 수탁자(부동산신탁회사)와 신탁계약을 체결하고 그 소유 부동산을 수탁자에게 이전(소유권이전등기 및 신탁등기 경료)하고, 수탁자는 신탁계약에서 정한 목적 달성을 위하여 신탁부동산을 개발・관리・처분한 다음 신탁 종료 시에 신탁재산을 수익자에게 교부하는 제도입니다.

부동산신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와 수탁자 사이의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아닙니다.

이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담하게 됩니다.

2. 부동산신탁의 유형

현재 국내 신탁회사들이 취급하는 부동산신탁은 크게 토지신탁, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁 등으로 구분할 수 있습니다.

1) 토지신탁

토지소유자(위탁자)가 토지개발사업에 전문성을 가진 신탁회사(수탁자)에게 토지를 신탁하고, 수탁자가 개발계획의 수립, 건설자금의 조달, 공사관리, 건축물의 분양 및 임대 등 개발사업의 전 과정을 수행하고 발생한 신탁수익을 토지소유자(위탁자 또는 수익자)에게 환급하는 신탁방식입니다.

2) 담보신탁

부동산 소유자가 대출금융기관 등으로부터 자금을 대출받으면서 그 대출금채무에 대한 담보로써 수탁자에게 부동산을 신탁하면 수탁자는 담보의 목적을 위하여 신탁부동산을 관리하는 신탁 방식입니다.

3) 관리신탁

수탁자가 위탁자를 대신하여 신탁부동산의 소유권만을 관리하거나 소유권은 물론 임대차관리, 시설관리, 세무관리 등 일체의 업무를 수행한 다음 신탁수익을 수익자에게 교부하는 신탁방식입니다.

4) 처분신탁

부동산의 처분을 목적으로 수탁자에게 소유권을 이전하고 수탁자가 그 부동산을 처분하여 그 처분대금(신탁수익)을 수익자에게 교부하는 신탁방식입니다.

5) 분양관리신탁

건축물의 분양에 관한 법률에 기하여 분양사업의 시행자가 선분양을 하고자 할 때 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하고 분양대금을 보전・관리하도록 하여 수분양자를 보호하기 위한 목적의 신탁방식입니다.

Ⅲ. 부동산신탁의 법적 구조

부동산개발사업에서는 앞서 본 토지신탁이나 담보신탁을 활용하는 경우가 많습니다. 이에 토지신탁과 담보신탁을 활용하는 구조의 법률관계는 다음과 같습니다.

1. 토지신탁

토지신탁은 사업자금을 위탁자가 조달하는 ‘관리형 토지신탁’, 사업자금을 수탁자가 조달하는 ‘차입형 토지신탁’, 양자를 혼합한 ‘혼합형 토지신탁’ 등이 있습니다. 이하에서는 가장 많이 활용되고 있는 ‘관리형 토지신탁’에 대해 설명 드리겠습니다.

부동산개발사업에는 시행사, 시공사, 대출금융기관, 신탁회사 등 사업 당사자들이 대출약정, 사업약정, 부동산신탁 등의 계약을 체결하면서 복잡한 법률관계를 형성합니다.

우선 시행사는 대출금융기관과 대출약정을 체결하고 필요한 사업자금을 대출을 받는데, 이때 시공사는 책임준공(분양)의무, 병존적 채무인수, 지급보증등 다양한 형태로 시행사에게 신용을 공여합니다.

사업의 진행방식이나 구조, 사업당사자들의 권리의무 및 업무의 내용 등에 대해서는 사업약정에서 규정하고 있습니다. 대출금융기관은 대출금채권을, 시공사는 공사대금채권을 각각 담보하기 위하여 시행사와 신탁회사가 체결한 토지신탁계약상의 우선수익권을 취득하거나 시행사(위탁자)의 수익권에 관하여 질권을 취득하게 됩니다.

사업약정에서 토지신탁방식으로 사업을 진행하기로 한 경우, 이는 신탁회사(수탁자)가 사업시행의 주체가 되어 시행사로서 사업을 이끌어간다는 것을 뜻합니다.

이에 신탁회사는 사업진행에 필요한 각종 인허가를 그 명의로 취득하거나 기존 시행사인 위탁자로부터 이를 승계하고, 설계계약・공사도급계약 등 용역계약을 그 명의로 체결하거나 기존 계약을 승계할 뿐만 아니라, 분양자로서 수분양자와 분양계약을 체결합니다.

그리고 신탁회사는 사업약정에 기하여 분양수입금 등을 관리하면서 거기서 정한 방식과 순위에 따라 사업비를 지출합니다.

2. 담보신탁

시행사는 대출금융기관으로부터 대출약정을 체결하고 필요한 사업자금을 대출받는데, 시공사는 여기에서 책임준공(분양)의무, 병존적 채무인수, 지급보증 등 다양한 형태로 시행사에게 신용을 공여합니다. 담보신탁방식으로 사업을 진행하기로 한 경우, 대출금융기관은 대출금채권을, 시공사는 공사대금 채권을 각각 담보하기 위하여 시행사가 신탁회사가 체결한 담보신탁계약상의 우선수익권을 취득하게 됩니다.