취득세중과3(별장·골프장·고급주택·고급오락장 취득)
3. 별장·골프장·고급주택·고급오락장 취득
별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장의 경우에는 일종의 사치성재산으로 보아 취득세율은 표준세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 것이 됩니다. 예를 들면 매매로 인한 유상취득의 경우 12%(= 4% + 2% × 400/100)가 됩니다. 이들 건축물을 취득하거나 증축·개축 또는 개수하여 사치성재산으로 변경하는 경우에는 최초의 취득에 대하여 소급하여 중과세율을 적용하며, 취득일로부터 5년이 경과하여 증·개축 또는 개수하여 사치성재산이 된 경우에는 증가되는 건축물가액에 대해서만 중과세율을 적용합니다.
별장·골프장·고급주택·고급오락장을 2명 이상이 구분하여 취득하거나 1명 또는 여러 명이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우도 중과세대상이 됩니다. 중과세되는 범위는 건축물과 그 부속토지입니다. 부속토지의 경계가 명확하지 않을 때에는 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봅니다.
가. 별장
별장이란 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말합니다.
별장의 요건을 보면 첫째, 주거용 건축물이어야 합니다. 주거용이 되기 위해서는 주거용 침실 및 취사시설을 필수적으로 갖추어야 할 것입니다. 별장용 건축물이라 하더라도 사무실 등의 업무용으로 사용하는 건축물은 별장으로 볼 수 없습니다. 둘째, 사실상의 현황에 의하여 그 사용주체가 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하여야 합니다. 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것으로 하고, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것이어야 합니다.
별장에 대한 장소적 제한은 없으므로 산간·해변 등의 휴양지뿐만 아니라 위의 요건만 갖추면 일반 도심지의 건축물도 별장이 될 수 있습니다. 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물 역시 별장이 도리 수 있으므로 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용되고 있음이 확인되지 않으면 이를 별장으로 봅니다.
한편 별장에 관한 규정을 엄격히 적용하면 도시인이 취득하는 시골의 농어촌주택은 모두 별장으로 분류될 수 있어 농어촌주택의 거래를 위축시킬 수 있습니다. 농어촌 경제의 활성화를 위하여 다음의 요건을 갖춘 농어촌주택은 별장으로 보지 않습니다(지방세법 시행령 제28조 제2항).
1. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
2. 건축물의 가액이 6천500만원 이내일 것
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것
가. 광역시에 소속된 군지역 또는 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권지역. 다만, 「접경지역지원법」 제2조제1호에 따른 접경지역과 「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정자치부령으로 정하는 지역은 제외한다.
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역
다. 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 지정하는 지정지역(「소득세법」 제104조의2 제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역)
라. 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역(「조세특례제한법」 제99조의4 제1항 제1호 가목 4)에 따라 정하는 지역)
나. 골프장
중과세되는 대상인 골프장은 회원제 골프장용 부동산으로서 체육시설의 설치·이용에 관한 법률의 규정에 다라 구분등록대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지상의 입목입니다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함합니다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 않았더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용합니다. 가령, 과세대상이 되는 급·배수시설 등 시설물이 골프장 용도에 직접 사용되는 경우에는 구분등록 되었는지에 상관없이 중과세율이 적용되는 골프장용 건축물에 해당합니다.
중과세는 체육시설로 등록하는 때에 적용되는 것이므로 기존의 골프장을 취득하는 경우에는 적용되지 않습니다. 동일한 시설물이 회원제골프장과 일반골프장에 공동으로 사용되는 경우에는 실제용도에 따라 안분합니다.
다. 고급주택
고급주택은 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 일정한 기준을 초과하거나 해당 건축물에 풀장 등의 부대시설을 설치한 건축물과 그 부속토지입니다. 주택만이 그 대상이 되므로 주거용과 타용도와 겸용하여 사용할 때에는 주거용으로 사용되는 부분만을 기준하여 해당 여부를 결정합니다. 취득 당시에는 고급주택이라 하더라도 취득한 날로부터 30일(상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월, 납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월) 이내에 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경에 착공하면 고급주택으로 보지 않습니다.
‘고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경에 착공하는 경우‘라고 함은 단순히 건축물의 용도변경신고를 하거나 사업계획승인신청을 한 것만으로는 부족하고 구체적으로 용도변경에 착공한 것으로 볼 수 있을만한 건축행위가 이루어진 시점을 의미합니다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2004다58901 판결).
구체적으로 고급주택은 다음의 기준들 중 하나를 충족시키는 것이 해당되며, 주택의 시가표준액이 6억원을 초과하는 것(다만 에스컬레이터 및 수영장이 설치된 경우는 제외)에 한합니다(지방세법 시행령 제28조 제4항).
1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2. 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)
4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
고급주택의 판정은 위의 기준에 따르는 것이므로 2인 이상이 구분하여 소유하거나 공유하더라도 개인별 소유면적이 아닌 주택 전체의 면적으로 판단합니다. 부속토지는 해당 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 뜻하는 것이므로 1필지 토지임을 요하지 아니하고 수필지로 이루어진 경우 소유자가 동일할 필요는 없습니다. 구체적인 면적계산은 건축관계법령에 의한 면적이 아닌 취득 당시의 현황에 따라 지방세법령에 의하여 독자적으로 판단되는데, 가령 건축법에 의한 다락방도 주거용 건축물의 연면적에 포함됩니다.
라. 고급오락장
중과세대상인 고급오락장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말합니다(지방세법 시행령 제28조 제5항).
1. 당사자 상호간에 재물을 걸고 우연한 결과에 따라 재물의 득실을 결정하는 카지노장(「관광진흥법」에 따라 허가된 외국인전용 카지노장은 제외한다)
2. 사행행위 또는 도박행위에 제공될 수 있도록 자동도박기[파친코, 슬롯머신(slot machine), 아케이드 이퀴프먼트(arcade equipment) 등을 말한다]를 설치한 장소
3. 머리와 얼굴에 대한 미용시설 외에 욕실 등을 부설한 장소로서 그 설비를 이용하기 위하여 정해진 요금을 지급하도록 시설된 미용실
4. 「식품위생법」 제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100㎡를 초과하는 것만 해당한다)
가. 손님이 춤을 출 수 있도록 객석과 구분된 무도장을 설치한 영업장소(카바레·나이트클럽·디스코클럽 등을 말한다)
나. 유흥접객원(임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정 등을 말한다)
고급오락장이 되면 건축물과 그 부속토지는 중과세됩니다. 고급오락장이 건축물의 일부에 시설된 경우 여기에는 공용면적도 포함됩니다. 따라서 고급오락장과 타 용도로 전용 사용되는 부분의 면적 비율로 전체 공용면적을 고급오락장 과세면적으로 안분 산정하여야 하며, 이 때 건물 전체 공용면적의 범위는 고급오락장의 위치, 구조와 건물의 사용실태 등을 종합하여 고급오락장과 타 용도에 공용으로 이용되는 공용면적만을 의미합니다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97누7851 판결).
부속토지면적은 해당 건축물에 부속된 토지 중 그 건축물의 연면적에 대한 고급오락작용 건축물 건축물의 연면적 비율에 해당하는 토지를 고급 오락장의 부속토지로 봅니다. 취득 당시에는 고급오락장이라 하더라도 취득한 날로부터 30일 이내에 다른 용도로 사용하거나 다른 용도로 사용하기 위하여 용도변경고사에 착공하는 경우에는 중과세대상에서 제외됩니다.
취득세의 납세의무자는 취득자이며 고급오락장으로 이용되는 것은 그 취득자가 직접 설치하는 경우는 물론이고 그로부터 사용승낙을 받은 제3자가 설치하는 경우까지 포함됩니다. 임차인이 무단으로 고급오락장을 설치하는 경우까지 취득자에게 중과세를 부과하지는 않습니다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92누13271 판결).
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