지역주택조합 조합원 지위 상실, 가입계약의 무효, 해제
1. 지역주택조합의 조합원 자격 상실
1) 조합원 자격 요건
주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. <개정 2019. 10. 22.>
1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람
가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.
주택법상 지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 ① 조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택자이거나 주택을 소유하더라도 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있을 것 ② 조합설립인가신청일 기준 6개월 이상 해당 지역에 거주할 것 ③ 본인 또는 배우자가 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것을 요건으로 합니다.
2) 자격요건 미충족 시 조합원 지위 자동상실 여부
대법원은 “지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다.”라고 판시하며(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100판결), 조합원 자격 요건을 갖추지 못하게 되었다면, 계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원의 자격이나 지위가 유지될 수 없다고 보았습니다.
즉, 자격요건 중 하나라도 갖추지 못하게 된 경우, 당연히 조합원의 지위가 상실되며 이는 당사자들의 합의로도 배제할 수 없습니다.
3) 환급금
보통 조합가입계약서 내지 조합규약에 따라 환급금이 정해지는데, 대다수의 경우 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급하기로 규정되어 있어, 실제로 환급받는 비용은 적거나 없을 수 있습니다.
2. 조합가입계약의 무효
1) 약관규제법 위반
가) 약관에 해당하는지 여부
(1) 조합가입계약
① 가입계약서는 지역주택조합에 가입하고자 하는 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 미리 마련한 것이라는 점 ② 개별적인 계약 조항에 관하여 상대방과 별도의 교섭과정을 거치지 아니하고 동일한 내용으로 일괄하여 체결한다는 점에 비추어 약관규제법의 적용을 받는 약관에 해당하는 경우가 대부분입니다.
(2) 조합규약
규약은 자치법규이라는 점을 볼 때, 약관법의 적용 대상인 약관이라고 볼 수는 없다고 보는 경우가 대부분입니다.
나) 사안별 위배되지 않았다고 보는 근거
(1) 약관규제법에 위배되지 않는다는 공통적 사유
① 주택건설 사업을 추진하기 위하여 설립되었으므로 상당한 자금의 확보가 필요하고, 토지매수, 자금조달, 인허가 절차의 진행, 시공사 선정 등 추진과정을 모두 거쳐 사업을 완료할 때까지 여러 변수가 발생할 수 있다는 점
② 사업이 진행되는 도중 조합원의 탈퇴가 자유롭고 그 분담금 등의 반환에 제한이 없다면, 조합원의 감소와 조합 재원의 유출로 인하여 사업추진이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 남아 있는 조합원들에게 피해를 줄 수 있다는 점
(2) 임의탈퇴를 금지한 경우
① 조합원들도 지역주택조합 또는 추진위원회의 채무불이행 등 법정해제권 발생요건을 갖춘 경우 얼마든지 계약을 해제할 수 있는 점
(3) 반환금 공제한 경우
① 조합가입계약이 탈퇴하고자 하는 조합원에 대하여 총 분담금의 10% 및 업무대행비를 제외한 금액을 환불하게 한 것은 자금공백을 방지하기 위한 합리적인 수단으로 보이고 거래상 일반적인 점
② 유상계약을 체결하면서 전체 대금의 10%를 계약금으로 정하여 계약 체결 시 이를 수수하고 채무불이행 시 이를 몰취하거나 해약금으로 정하는 것은 경험칙상 일반적이므로 이를 두고 고객이 예상하기 어려운 불리한 조항이라고 할 수 없는 점
(4) 반환시기를 제한한 경우
① 환불시기 제한규정은 지역주택조합의 분담금 반환의무 자체를 면제하거나 부당하게 경감하는 내용이 아니라 그 범위와 반환시기만을 제한하고 있고, 조합원의 귀책사유로 조합원이 그 자격을 상실하거나 제명 또는 임의로 탈퇴하는 경우에만 적용된다는 점
② 지역주택조합사업에 필요한 비용이 증가하거나 사업이 실패하면, 조합에 가입한 조합원들이 그에 따른 손실을 공동으로 부담하여야 하는 점을 고려할 때, 일부 조합원이 탈퇴를 이유로 분담금의 반환을 청구하는 경우, 잔존 조합원들에게 분담금 반환을 위한 추가 재원 마련의 부담을 부가하지 않으면서 탈퇴자를 대체하는 조합원 또는 일반분양자가 모집될 때까지 분담금의 반환을 보류하는 것은 관련 당사자들의 적절한 이익의 조정에 해당한다는 점
2) 업무의 포괄적 위임에 따른 민법 제62조에 위반
비법인사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법 규정 가운데 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인데, 민법 제62조의 규정에 비추어 보면 비법인사단의 대표자는 정관 또는 총회의 결의로 금지하지 아니한 사항에 한하여 타인으로 하여금 특정한 행위를 대리하게 할 수 있을 뿐 비법인사단의 제반 업무처리를 포괄적으로 위임할 수는 없으므로 비법인사단 대표자가 행한 타인에 대한 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 민법 제62조의 규정에 위반된 것이어서 비법인사단에 대하여 그 효력이 미치지 아니한다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2008다15438 판결).
사안별로 실질에 따라 판단하나, 대부분 민법 제62조 위반은 인정되지 않습니다.
3. 사정변경에 따른 해지 및 이행불능, 이행지체, 이행거절에 따른 해제
대법원은 “사정변경으로 인한 계약해제는 계약성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라 할 것이다. 또한, 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수도 없다 할 것이다”라고 판시하였습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결).
또한 대법원은 “주택법상 지역주택조합사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다. 따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리·의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리·의무의 변경이 당사자가 예측 가능한 범위를 초과하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수 없다”라고 판시하였습니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결).
위와 같은 대법원의 입장에 따라, 사안별로 실질에 따라 해제·해지 여부가 판단되고 있습니다.
해제가 인정되는 경우, 민법 제548조의 원상회복 법리가 적용되므로, 대부분 조합이 분담금을 지급받은 날부터 이자 및 지연손해금을 더하여 반환하여야 합니다.
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