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by 정동근 변호사 Nov 14. 2022

[부동산전문변호사] 지역주택조합사업 절차

주택조합의 주택건설사업 시행은 조합원이 토지매입자금과 건축비 등을 부담하고, 주택법령에 의한 시공능력이 있는 주택건설사업자를 시공사(건설사)로 하여 공동주택과 상가 등 복리시설을 건립하는 것이 중요한 사항으로, 이 경우 조합과 시공자인 주택건설사업자를 공동사업주체로 합니다.

주택조합은 공동사업주체인 시공사와 별도로 정하는 약정에 따라 잔여주택 등을 분양하여 상환하거나 대물로 지급할 것 등을 조건으로 시공사에게 소요 사업비의 일부를 직접 조달 가능하나, 대부분의 시공사는 대물조건 수용이 어려우므로 시공사(건설사)와 협약 체결하여 건설하는 공동주택은 조합원에게 우선 공급하며, 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 주택법령에 따라 일반에게 분양할 수 있도록 하고 있습니다.

1. 조합원 모집신고(주택법 제11조의3)

주택법 제11조의3 제1항 및 제2항에 의하면 지역주택조합이 설립인가나 인가변경을 위해 조합원을 모집하려면 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여 공개모집의 방법으로 조합원을 모집해야 합니다.

주택법 시행규칙 제7조의3(조합원 모집 신고) ① 법 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집 신고를 하려는 자는 별지 제11호의2 서식의 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.
1. 조합 발기인 명단 등 조합원 모집 주체에 관한 자료
1의2. 주택조합 발기인이 영 제24조의3제1항에 따른 자격이 있음을 증명하는 자료
2. 주택건설예정지의 지번ㆍ지목ㆍ등기명의자 및 도시ㆍ군관리계획상의 용도
2의2. 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류
3. 다음 각 목의 사항이 모두 포함된 조합원 모집공고안
가. 주택 건설ㆍ공급 계획 등이 포함된 사업의 개요
나. 토지의 사용권원 또는 소유권의 확보 현황(확보면적 및 확보비율 등을 말한다) 및 계획
다. 조합 자금관리의 주체 및 계획
4. 조합가입 신청서 및 계약서의 서식
5. 업무대행자를 선정한 경우에는 다음 각 목의 서류
가. 영 제24조의2에 따른 자본금 또는 자산평가액을 보유하고 있음을 증명하는 서류(자산평가액의 경우에는 자산평가서를 포함한다)
나. 업무대행계약서

모집주체는 제11조의3 제8항 각 호의 사항(① 주택조합의 사업개요, ② 조합원의 자격기준, ③ 분담금 등 각종 비용의 납부예정금액, 납부시기 및 납부방법, ④ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 면적 및 비율, ⑤ 조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차 등)을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 합니다(주택법 제11조의4 제1항).

또한 모집주체는 주택조합의 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우에는 ① “지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고”라는 문구, ② 조합원의 자격기준에 관한 내용, ③ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율 등에 관한 내용을 포함하여야 합니다(주택법 제11조의5 제1항).

2. 조합의 설립인가(주택법 제11조, 시행령 제20조)

지역주택조합은 주택건설예정세대수의 1/2이상 및 20인 이상의 조합원이 설립인가신청서, 해당주택건설대지의 80% 이상의 토지에 대하 토지사용승낙서와 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받음으로써 설립됩니다.

지역주택조합은 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부하여 관할 시장⋅군수⋅구청장의 인가를 받아야 하나, 실제는 해당 토지의 일부에 대해서만 매입한 후 모집된 조합원의 조합비를 활용하여 사업의 진행 또는 나머지 토입을 매입하는 형태로 이루어지고 있습니다.

주택법 제11조(주택조합의 설립 등)
① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.
② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.>
1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것
2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것

지역주택조합 설립인가신청 서류 및 조건은 다음과 같습니다.

• 창립총회 회의록 및 조합장 선출 동의서

• 조합원 전원이 연명한 조합규약

• 조합원 명부

• 사업계획서

• 고용자가 확인하는 근무확인서(직장주택조합에 한함）

• 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

• 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서 확보

• 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류

• 사업계획서상의 주택건설예정세대수의 50%이상 조합원으로 구성(최소 20인 이상, 시행령 제20조 제7항 제2호）

3. 시행방법

지역주택사업을 시행하려는 자는 주택조합의 설립 인가 시 제출하였던 주택규약에 따라 사업을 시행합니다. 주택규약에는 조합의 명칭 및 소재지, 조합원의 자격에 관한 사항, 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수․지급방법 및 지급절차, 조합원의 비용부담 시기․ 절차 및 조합의 회계, 사업의 시행시기 및 시행방법 등이 포함되어야 합니다.

4. 사업계획승인(주택법 제15조)

지역주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청하여야 합니다(｢주택법 시행령｣ 제23조).

사업계획 승인신청은 주택조합과 등록업자가 공동사업 주체로 신청하고 사업계획승인권자는 시장․군수․구청장입니다. 사업계획 승인절차는 일반주택의 사업계획 승인절차와 동일합니다. 사용검사(주택법 제49조)의 경우에도 역시 일반주택의 사용검사 절차와 동일합니다.

사업계획승인을 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있어야 하는데, 지역주택조합이 주택법상 등록사업자와 공동으로 사업시행 및 사업계획을 신청하는 경우 해당 대지면적의 100분의 95이상의 소유권을 확보하여야 합니다.

이에 따라 오늘날 지역주택조합사업은 조합 내부의 비리, 조합 인가 후 사업시행인가 또는 착공 불능에 따른 사업의 지연 및 사업의 리스크 증가 등 많은 문제점이 나타나고 있습니다.

주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
4. 제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우

② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>

5. 매도청구권(주택법 제22조, 제21조)

확보하지 못한 대지는 주택법 제22조에 따라 매도청구가 가능합니다. 매도청구는 해당 대지의 소유자에게 시가(市價)로 청구하여야 하며, 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 합니다.

사업계획 승인을 받은 해당 주택건설대지에 매도청구의 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 소유자가 매도에 대한 합의를 하거나 매도청구에 대한 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있습니다(주택법 제21조 제2항). 또한 이러한 주택이 건설되는 대지의 소유권 확보 또는 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결을 받은 경우 등의 경우에 입주자를 모집할 수 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항).

사업계획승인을 받은 지역주택조합은 5년 이내에 공사를 시작하여야 하며, 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다(주택법 제16조 제1항).

주택법 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.>
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
4. 제66조제2항에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 제22조제2항에 따라 매도청구를 하는 경우

② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>

제22조(매도청구 등) ① 제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다. <개정 2020. 1. 23.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

6. 공사완료

지역주택조합은 공사가 완료되면 승인된 사업계획의 내용에 적합한지 여부를 시장․군수․구청장의 사용검사를 받아야 합니다. 각 조합원들에 게 귀속되는 건물은 각 조합원 명의로 소유권보존등기를 하고, 대지는 지역주택조합이 각 조합원에게 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 합니다.

일반 공급되는 건물 부분은 지역주택조합명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤, 일반분양자에게 소유권이전등기를 합니다. 주택조합의 해산은 사용검사를 완료하고 입주 및 등기절차가 완료된 후 주택조합의 해산절차를 밟아야 합니다.

7. 요약

앞서 살펴본 바와 같이 주택법에 따르면 지역주택조합은 조합설립인가를 위한 조합원 모집 시 조합원 모집신고를 해당 지자체장에게 해야 하고，주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서 및 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권 등을 확보(소유권확보가 아님, 토지소유자가 매매하지 않을 수 있음)하여 조합설립인가를 해당 지자체장로부터 얻게 하고 있습니다.

지역주택조합은 조합설립인가를 받은 후에 사업계획승인을 신청합니다. 지역주택조합이 위 사업계획승인을 받으려면 주택건설대지 95%이상의 소유권을 확보해야 하고, 이 요건이 갖춰져야만 나머지 토지 소유자에게 그 대지를 시가로 매도 청구할 수 있습니다.