[부동산전문변호사] 지역주택조합사업의 시행자 및 조합원
Ⅰ. 지역주택조합사업의 시행자
지역주택조합사업은 해당 지역주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행할 수 있습니다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 보고 있는 바, 주택법상 등록사업자와 공동으로 사업시행 및 주택을 건설하려는 경우 토지소유자와 등록사업자간의 대지 및 주택의 사용⋅처분, 사업비의 부담, 공사기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약이 체결되어 있어야 합니다(주택법시행령 제12조 제4호).
이에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있습니다.
다만, 지역주택조합이 설립인가를 받기 전 단계에서 시공사와 공사도급가계약 등을 체결하면서, 지역주택조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하기 위하여 시공사가 지원⋅협조하기로 한 경우에는 지역주택조합과 시공사는 주택법상 공동사업주체에 해당하지 않아 공동책임을 지지 아니합니다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결).
Ⅱ. 지역주택조합의 조합원 자격
1. 조합원 자격
조합원의 자격은 주택법 시행령 제21조에 규정하고 있습니다. 이에 의하면 지역주택조합은 조합설립인가 신청 일부터 입주가능 일까지 무주택세대주 및 진용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주나 조합설립인가 신청일 현재 당해 지역에 6개월 이상 거주한 자이어야 합니다.
주택법 시행령 제20조(주택조합의 설립인가 등) ① 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. <개정 2019. 10. 22., 2020. 7. 24.>
1. 설립인가신청: 다음 각 목의 구분에 따른 서류
가. 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우
1) 창립총회 회의록
2) 조합장선출동의서
3) 조합원 전원이 자필로 연명(連名)한 조합규약
4) 조합원 명부
5) 사업계획서
6) 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류7) 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류
8) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. <개정 2019. 10. 22.>
1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람
가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것
1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것
2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
조합설립인가신청일 이후 조합원의 거주지 변경에 대한 제한은 별도의 제한이 없으므로 타 지역으로 이전하여도 조합원 자격에 영향이 없고. 기숙사, 고시원, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당되지 아니하므로, 소유하고 있는 수량에 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 아니함으로 조합원의 가입을 할 수 있습니다.
2. 조합원자격 판정기준
조합원이 되기 위해서는 주거전용면적 85제곱미터 1채 소유자이거나 무주택자가 되어야하는 바 주택소유 여부에 대한 판정기준은 시장․군수․구청장이 주택공급에 관한 규칙 제52조에 따른 국토교통부의 주택전산망 검색에 의하되, 구체적인 판정기준은 같은 규칙 제53조에 따르도록 하고 있습니다.
그리고 이러한 판정은 조합설립인가 시, 사업계획승인 시, 사용검사 또는 임시사용승인 시 반드시 주택전산망 검색을 실시하여 조합원 자격을 확인하도록 하고 있습니다(주택공급에 관한 규칙 제8조 제3항).
참고로 외국인, 이민자, 외국시민권자 등은 주민등록법 상 세대주자격을 갖출 수 없으므로 조합원은 될 수 없습니다.
실무에 있어서는 조합원 모집은 업무대행사가 부동산 중개업자를 통하여 조합원 모집이 주로 이루어지므로 이와 관련하여 부동산 중개사의 모집과실이 주로 문제가 됩니다. 판례는 업무대행사의 직원이 부동산중개업자 또는 중개보조원의 중개로 ○○아파트 건설을 추진하던 丙지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 ○○아파트건축이 불가능하게 되자, 중개업자 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 중개업자등이 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 판시한 사례가 있습니다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결).
3. 조합원의 추가모집
지역주택조합은 그 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없습니다. 다만, 조합원수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장⋅군수⋅구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 또는 주택법 시행령 제22조 제1항 2호중 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원 가능하도록 하고 있습니다.
주택법 시행령 제22조(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) ① 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다. <개정 2019. 10. 22.>
1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우
가. 조합원의 사망
나. 법 제15조에 따른 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 제16조제2항제2호 단서에 따라 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 아니하고 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 경우에는 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설대지가 저당권등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권등의 말소를 포함한다)을 확보한 이후를 말한다]에 입주자로 선정된 지위(해당 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격 또는 지위 등을 말한다)가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우. 다만, 법 제64조제1항제1호에 따라 전매가 금지되는 경우는 제외한다.
다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우
라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우
마. 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우
4. 조합원 지위의 양도, 탈퇴, 자격상실, 제명
조합원이 권리를 양도할 때에는 관계법령에 적합하여야 하며, 관할 시․군․구청에서 양도계약서에 검인을 받아 조합에서 권리의무승계계약서를 작성하고 양도 즉시 검인 및 권리의무승계계약서를 작성하지 않아서 발생한 불이익에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없습니다.
조합은 검인받은 양도계약서 사본을 제출받아 권리의무승계계약서에 첨부하여 보관하고 조속히 조합설립인가권자에게 조합원변경인가를 신청하여야 합니다. 양도자는 변경인가를 받을 때까지 조합원 자격을 유지하여야 하며, 양수자는 변경인가를 받아야 조합원이 될 수 있습니다. 그리고 양도계약서 및 권리의무승계계약서에는 인감도장으로 날인하여야 하고, 인감증명서를 첨부하여야 합니다.
또한, 조합원의 개인적 사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많으므로 원칙적으로 임의탈퇴는 불허하며 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정해야 합니다.
반면에, 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실하며 조합원이 (1) 부담금 등을 지정일까지 2회이상 계속 납부하지 않을 경우, (2) 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래한 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 않아서 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있고 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 간주합니다.
탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있습니다.
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