[부동산전문변호사] 주택의 시장가치와 감정평가
주택을 보유하면 보유세라 하여 재산세와 종합부동산세를 부담 하게 됩니다. 재산세와 종합부동산세를 부과 할 때, 과세표준이 되는 것이 바로 공시가격입니다. 재산세 과세표준은 공시가격을 기준으로 하여 공정시장가액비율을 고려해서 산출한 시가표준액으로 합니다. 기초자료는 공시가격에서 출발 하게 됩니다. 기본이 되는 공시가격은 최근 이루어진 거래가격을 반영하게 됩니다. 이 과정에서 공시가격이 산출되는 과정과 방법은 공표되지 못하고 있는 실정입니다.
공시가격 산출방법이 공표되지 않고, 표준지 주택가격과 비교하여 개별 주택공시가격이 고지됩니다. 그리고 이것을 과세 표준으로 사용하면서 개념의 혼동이 발생하는 것입니다. 최근 거래된 주택가격은 개별적인 사안의 가격입니다. 주택인근지역을 대표하는 시장가치(時價)와는 다른 의미입니다. 최근 여기서 거래된 가격이 인근 주택을 모두 대표하는 시장가치와 일치 할 수 있는가 하는 문제가 발생합니다. 실제로 거래된 것이 아닌, 주택보유상태에서 최근 고가로 거래된 유사거래를 참고로 공시가격을 상승시키면 미실현이익이 발생 할 수밖에 없습니다. 미실현이익에 부과 되는 조세는 재산권침해와 거주 이전의 자유를 제한시킬 수 있습니다.
1. 주택의 특징과 거래가격
주택거래가격이 결정되는 과정을 보기 위해서는 주택이 갖는 특성을 먼저 살펴야 합니다. 기본생활 요건인 의식주는 누구나 필요로 합니다. 특히 주택은 개인의 안전 및 가족구성원의 휴식공간으로 매우 중요합니다. 또한 사회활동의 근거지로 사용되는 주택은 재산적가치가 높은 중요한 재화이기도 합니다. 수도권 및 대도시지역은 주택이 양적･질적으로 충분하지 않아 개별 주택가격이 다양한 형태로 나타나고 있습니다. 같은 서울지역에서도 미분양과 공실이 발생하면서 한편에서는 매우 높은 가격에 거래되는 모습을 보이기도 합니다.
주택가격 구성을 크게 두 부분으로 나누어 생각 해 볼 수 있습니다. ① 주택가격은 물리적 형태의 주택과 주변에 있는 생활환경 등이 결합되어 그 가치가 결정되며, ② 거래당사자들 개별적인 사정이 반영되어 거래가 이루어지게 됩니다. 주택가격은 물리적인 주택과 환경 및 거래당사자들의 개별사안이 함께 어우러져 거래가격이 형성된다는 것입니다.
비교적 객관적으로 판단 가능한 부분은 주택과 인근 근생 시설 및 교통, 학군, 의료시설 등 주변생활환경이 주택가격에 주는 요소들입니다. 그리고 거래당사자들의 개별적인 거래 동기는 외관상에서 파악하기 힘든 부분입니다. 여기서는 객관적으로 나타날 수 있는 주택의 물리적 특성을 중심으로 살펴보면 다음과 같습니다.
주택은 가용 토지위에 건축되는 것으로, 주택의 물리적 특성은 토지 특성과 비교하여 상대적 개념으로 파악 됩니다.
① 주택은 물리적 시설물로 존재합니다. 거주자에게 은신처 제공, 토지이용과 각 가구에게 필요한 사회공공 서비스가 요구되는 물리적 단위입니다. 토지는 움직이지 못하는 부동성(不動性)이 큰 특징입니다. 주택은 바로 토지위에 정착하게 됩니다. 토지는 영구적으로 사용가능하나 주택은 시간의 경과에 따라 물리적인 감가와 노후화가 발생됩니다. 토지는 생산이 불가능하지만 용도의 전환을 통해 공급을 증가시킬 수 있으며, 주택은 생산이 가능한 재화입니다.
② 주택은 경제적 재화 특성을 갖습니다. 수도권 및 대도시지역에서 주택은 일반적으로 개인 소득에 비하여 고가(高價)의 내구재 상품입니다. 생활의 편리성과 교통, 학군이 잘 갖추어진 곳은 많은 사람들이 선호 하는 지역으로 더욱더 높은 거래가격이 형성되기도 합니다.
③ 주택은 사회재 또는 집합체라 할 수 있습니다. 기본생활에 꼭 필요한 주택은 누구나 가져야 하는 공공재의 성격도 있습니다. 현실적으로 공공재를 모두 사용 할 수는 없는 상황입니다.
④ 주택은 다양한 서비스의 집합체입니다. 주택을 기초로 한 공공시설(학교, 병원, 교통, 상가 등)이 있어야 가치를 발휘합니다. 주택은 독자적 가치와 주변시설의 활용이 함께 어우러져야 그 기능을 높일 수 있습니다.
⑤ 국가경제에서 주택건설산업은 매우 중요하며, 금융기관의 주택담보대출 등은 현실적으로 중요한 자본재입니다. 개인의 재산가치가 높은 것처럼 국가 사회에서도 높은 가치를 인정받고 있습니다.
⑥ 주택은 생활에서 기본이 되는 재화로 과세대상으로 인식되기 전에 개인의 재산권의 대상이 됩니다. 정부는 지불능력이 있는 소득계층의 주택시장에서 재산세와 종합부동산세 등을 부과하여 재정수입을 확대하기도 합니다.
주택은 토지와 함께 공급되며, 지역의 대표적인 사례가 거래되는 것도 아니기 때문에 최고 고가로 주택이 거래 되었다고 지역 전체를 최고가격으로 판단하는 것 자체가 문제를 발생 시킬 수 있습니다. 한 주택이 최고가격 혹은 최하가격으로 거래되어, 지역 전체를 동일하게 평가하는 것은 그 자체가 많은 부작용을 가져 올 수 있습니다. 주택은 동일한 것이 거의 없기 때문에 다양한 가격으로 거래를 할 수 밖에 없습니다.
2. 시장가치 개념
주택의 시장가치는 단순히 시가(時價)라고도 합니다. 일반적으로 특정지역의 객관적인 준거에 의한 가격을 의미합니다. 특정 지역에 있는 개별주택의 거래가격과 똑같은 의미는 아닙니다. 주택과 토지를 평가할 때 시장가치(이하 時價)를 참고해 보면 시가를 접근하기 쉽습니다. 주택의 시장가치는‘매도자와 매수자가 어느 누구도 부당한 압력을 받지 않은 것으로 가정되는, 공정한 매매가 성립되기 위한 필수적인 모든 조건이 충족된 경쟁시장에서 합리적인 시간 동안 노출된 후, 특정한 부동산권익(specified property rights)에 대하여 매도될 가능성이 가장 많은 가격을 특정일을 기준으로 현금, 현금등가, 또는 기타 세밀히 명시된 조건이 부과된 상태로 표시한 것’이라 할 수 있습니다.
시장가치를 평가할 때 쟁점사항은 다음과 같습니다.
① 시장가치는 ‘무엇을 기준으로 측정’해야 하는가 하는 문제
- 100% 현금가치(現金價値, all cash value)를 기준으로 해야 하는가, 또는 다른 어떤 것을 측정 기준으로 인정하느냐 하는 문제
② 시장가치는 부동산의 ‘무엇에 관한 평가’를 기준으로 해야 하느냐 하는 문제
- 대상부동산의 물리적 가치(物理的 實體, physical entity) 그 자체를 평가대상으로 삼아야 하는가, 또는 결부된 부동산권익(不動産權益, property interests)을 대상으로 삼아야 하는가 하는 문제
③ 시장가치란 대상부동산에 대해 성립될 수 있는‘가격’인가, 또는‘최고가격’인가, 그렇지 않으면‘가장 가능성이 많은 가격’인가 하는 문제
④ 만약 현재의 시장이 균형에서 벗어나고 있다고 하면, 부동산 평가는 시장이 균형을 회복했을 때 성립될 것으로 생각되는 균형가치(均衡價値)를 기준으로 해야 되느냐, 또는 현재시장에서 객관적으로 확인 될 수 있는 시장가치(市場價値)를 기준으로 해야 되느냐 하는 문제
3. 감정평가에 관한 규칙과 시장가치
‘감정평가에 관한 규칙’에서 시장가치와 관련한 용어를 정의 해 두고 있습니다. 여기서 중요한 원칙을 제시하고 있습니다. 시장가치 기준 원칙은‘대상물건에 대한 평가액은 시장가치’를 기준으로 결정 한다고 보는 것입니다. 감정평가에 관한 규칙에서 사용하는 정의에 따라 용어를 살펴보면 다음과 같습니다.
① "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 토지 등(이하 "대상물건")이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개 된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립 될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말합니다.
② "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말합니다. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말합니다.
③ "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
④ "공시지가기준법"이란 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상 토지")와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지")의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
⑤ "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상 부동산")이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말합니다.
⑥ "유사지역"이란 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말합니다.
⑦ "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함합니다.
시장가치는 개별부동산 거래 가격과는 많은 차이를 나타내고 있습니다. 시장가치란 대상 부동산에 대해 성립될 수 있는‘가격’인가, 또는‘최고가격’인가, 그렇지 않으면‘가장 가능성이 많은 가격’인가 하는 문제입니다. 실제 거래된 가격과의 편차를 측정하기가 어려운 것이 현실입니다.
결국 시장가치는 몇 가지 조건을 갖고 성립하는데, ① 매매 당사자는 자신의 이익을 위하여 행동하고 ② 충분한 시간을 갖고 사려 깊게 생각하고 ③ 특정일(기준시점)을 기준으로 ④ 현금 등에 의하여 거래 될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)이 시장가치로 성립하게 됩니다.
시장가치 조건을 고려하면 개인의 특수한 사정은 반영되지 않습니다. 주택구입시기에 학군과 교통의 편리성을 우선으로 하여 구입하는 사람과 다른 요소를 우선순위에 두는 경우 시장가치 개념과는 차이가 발생 할 수 있습니다.
주택의 시장가치는 과거에 거래된 가격이 아니라, 미래가치를 현실화 하여 시장에서 거래 될 가능성이 높은 가격을 측정하는 것입니다. 현재 공시가격은 지난 과거 가격이 미래에도 같게 된다는 큰 오류로 시장가치를 접근하게 됩니다.
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