[부동산전문변호사] 주택공시가격-공시지가, 표준주택가격
1. 공시가격 의의
부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’)에서 정한 목적과 표준지공시지가의 역할을 파악하면 공시가격의 기능을 명확히 알 수 있습니다. 주택을 보유한 경우 주택가격은 해마다 변화하고 있는데 어떤 기준으로 객관적으로 측정 할 것인가가 중요사항이 됩니다. 주택은 재산적 가치가 크고 조세부담의 기초가 되는 부분으로 객관성을 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다.
부동산공시법에서 정한 목적은 다음과 같습니다. 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장･동향의 조사･관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세 부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.
주택가격이 과도하게 평가되어 개인의 소비에 영향을 주고, 국민경제 발전을 어렵게 만든다면 공시가격 제도에 문제가 발생할 수 있습니다.
부동산공시법에서 사용하는 기본용어를 살펴보면, ① 표준지공시지가는 부동산공시법 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다. ② 적정가격이란 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미합니다. 부동산공시법에서도 표준지 공시지가는 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립 될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 표현하고 있습니다. 그러면서 부동산가격의 공시효력을 함께 명시하고 있습니다.
① 표준지 공시지가의 공시
국토교통부장관은 토지이용 상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 합니다(부동산공시법 제3조). 표준지 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 기관이 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 기준이 됩니다(부동산공시법 제9조).
② 표준 주택가격의 공시(단독주택, 공동주택 가격 공시)
국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 유사한 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 합니다. 시장·군수, 구청장은 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 개별주택의 가격을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 합니다(부동산공시법 제16조). 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 합니다.
③ 주택가격 공시의 효력
공시에 의한 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 됩니다(부동산공시법 제19조). 결국, 공시가격은 적정한 가격형성과 국민경제 발전에 이바지 하도록 해야 하며, 개별주택 및 공동주택의 가격은 과세 등의 업무에 기준이 됩니다. 주택공시가격은 표준지 주택가격을 기준으로 하여 토지가격과 건물가격을 산정하여 비준표에 의거한 개별주택가격을 산출하게 됩니다.
주택
표준주택가격 → 토지가격 → 토지특성 → 토지 비준표 → 개별주택가격 → 건물가격 → 건물특성 → 건물비준표
공동주택
전수조사 → 개별공동주택가격
하지만 표준지 선정과 비준표를 어떻게 선정하고 있으며 그 내용이 무엇인지 알 수 없게 되어 있습니다. 국민의 재산권을 보호한다는 측면에서 그 절차와 내용은 알려야 할 것이나 개별 주택 가격을 산정 하는 절차는 비공개로 알 수 없습니다.
2. 부동산 공시가격의 활용 범위
부동산 공시가격이 국가･지방단체 등 기관 업무와 관련하여 기준으로 사용되고 있으며, 과세의 기초자료로 활용되고 있습니다. 부동산 공시가격의 활용범위는 매우 다양하게 이루어지고 있습니다.
① 복지분야
기초노령연금 대상자 판단기준, 공공임대주택 입주자 선정 및 신혼부부 전세 임대주택 입주대상자 선정 등 8곳에 활용되고 있습니다.
② 부담금산정기준
개발부담금 산정, 재건축부담금 산정기준, 농지보전부담금 부과액산정, 개발제한구역 보전부담금 등 4곳에 활용되고 있습니다.
③ 조세분야
지방세(재산세, 취득세), 양도소득세, 종합부동산세, 증여와 상속세 등에 기준이 되고 있습니다.
④ 행정복지복야
국공유지 대부 및 사용료 산정, 도로점용료 산정기준 등 19개 분야에서 활용되고 있습니다. 그 외에도 보상평가, 경매평가, 공동주택분양가격 산정 등 많은 분양에서 활용되고 있는 실정입니다.
주택공시가격은 많은 복지와 경제분야에서 광범위하게 사용되고 있는 현실을 파악하여 그 중요성을 알고 있어야 합니다. 주택 공시가격의 급격한 현실화는 조세뿐만 아니라 복지와 부담금 산정 등에 많은 영향을 주게 됩니다.
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