[부동산전문변호사] 부동산 시가와 보유세
1. 세법상 재산의 시가평가 규정
개별 주택 실지 거래가격은 다양하게 나타나지만, 추상적으로 단일의 정의를 하는 세법은 각 세목마다 시가 평가규정을 달리하고 있습니다. 국세인 증여세와 상속세, 양도소득세는 거래가 이루어진 상태에서 시가를 확인합니다.
① 상속･증여세법
시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립되는 가액이라 합니다. 시가의 범위는 원칙적으로 해당재산의 매매가액을 의미합니다. 매매가액을 확인 할 수 없을 때 기준시가를 보충적으로 사용합니다.
② 법인세법
건전한 사회통념 및 상관행과 특수 관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 말합니다. 시가의 범위는 매매사례가액을 원칙으로 적용합니다. 예외적으로 시가가 불분명한 경우에 감정가액, 상속･증여세법을 보충적으로 사용합니다.
③ 소득세법
소득세법은 상속･증여세법을 준용하도록 하고 있다. 양도소득세 계산도 양도일을 기준으로 실지거래가액을 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 실거래가액을 확인 할 수 없을 때 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 보충적으로 적용합니다.
주택공시가격은 국토교통부에서 발표하며, 기준시가는 국세청에서 국세 산출을 할 때 기준으로 사용되고 있습니다. 행정자치부는 지방세 산출을 위해 시가표준액을 사용합니다.
시가표준액은 주택공시가격을 기초로 하여 지방세 부과에서 기초 자료로 활용하고 있습니다. 취득세, 재산세, 종합토지세 등의 과세 자료로 활용되는 것이 시가표준액입니다. 각각의 세목별 과세표준을 정하는 기준이 다른 상황입니다.
2. 주택보유 시 과세표준 규정
주택을 소유하면 크게 재산세와 종합부동산를 부과합니다. 통상 재산세와 종합부동산세를 주택 보유세라 칭합니다.
주택 재산세는 건물분과 토지분으로 구분됩니다. 건물분 재산세는 원칙적으로 시가표준액에 공정가액비율을 반영하여 결정하게 됩니다. 이는 주택공시가격을 기준으로 과세표준액을 적용하여 산출한 시가표준액을 적용하는 것으로 결국 주택공시가격을 기초로 산정하게 됩니다. 시가표준액은 경제상황 및 지방의 사정을 반영하는 것으로 주택시장과 밀접한 관련이 있습니다.
(1) 지방재정 확보
재산세의 중요성은 지방재정 확보입니다. 재산세는 재산의 소유사실에 대하여 그 재산가액(토지와 건물 등)을 과세표준으로 하여 과세하는 지방세입니다. 재산세는 동･서양을 막론하고 역사적으로 그 뿌리가 깊고 농업이 국가경제에 있어서 기본적 요소이었던 시대는 통치권자를 위한 재정수입의 주원(主源)이었습니다.
(2) 재산세의 과세 징수
① 납세지 : 재산세의 납세지는 과세대상 물건의 소재지이다. 즉 과세대상의 물건의 소재지인 시･군･구에서 재산세를 부과합니다.
② 과세기준일 및 납기: 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 하고, 납기는 7월 16일부터 7월 31일까지입니다.
(3) 미실현이익에 대한 과세
주택을 보유하고 있으면서 부과되는 재산세를 흔히 보유세라 합니다. 부동산 거래가 이루어진 경우가 아니라 과세 표준을 정하는 것이 매우 어려운 상황입니다. 재산세는 부동산 가격이 상승하는 시기에 소유자가 아직 판매하지 않은 상태 즉, 미실현이익에 과세를 해야 합니다.
과세기준일에 주택을 소유하고 있으면 공시가격을 현실화시켜 납세자의 불이익을 최소화시키겠다고 시행된 정부의 정책이 산정기준을 명확히 공개하지 않아 재산세 과세근거의 투명성이 담보되지 않고 있습니다. 불투명한 근거는 오히려 형평성을 저해 할 수 있습니다. 공시가격 상승으로 보유세 부담이 늘어나게 되자 토지 소유자의 민원도 크게 증가하고 있습니다.
3. 부동산 보유세 현황과 문제점
재산세부과에서 가장 큰 문제점은 과세표준 결정에 있습니다. 시가표준액을 기준으로 하는 재산세는 적정한가 하는 것입니다. 최근 1 ~ 2년 동안 주택시장에서 개별주택가격이 급상승하자 과거 거래가격을 곧 시장가치로 받아들이고 있습니다.
실제 거래된 가격과 시장가치는 개념 차이가 분명하게 존재합니다. 시장가치는 충분한 시간을 두고 거래 될 수 있는 적정한 가격을 의미하므로, 현재 공시가격은 과거 이미 거래된 가격을 시장가치로 받아들이고, 이를 기초로 하여 주택공시가격을 산정하는 것에는 큰 문제점이 있습니다.
재산세의 문제점은 ① 적정가격이 아닌 과거 개별주택가격을 시장가치로 보고 시가표준액을 산정한 점, ② 주택공시가격 기준일과 과세기준일이 서로 달라 경제변화로 인한 차이를 반영하지 못하고 있는 점, ③ 표준주택변동률과 개별주택변동률이 차이가 발생하고, 자치구별로 변동률 차이가 큰 점, ④ 주택공시가격 산출과정과 근거를 알 수 없는 점 등입니다.
(1) 재산세 과세표준인 시가표준액이 높아진 주택 공시가격을 기초로 하여 재산세 과세표준도 높아지고 있습니다. 또 각 지방마다 시가반영률과 공정가액비율을 반영하여 지방마다 재산세 상승률이 다르게 나타납니다. 지역마다 다른 상승률은 형평성을 해칠 우려가 있습니다. 즉, 지역 간의 상이한 변동률과 개별거래에서 급격하게 변동된 거래 가격수준을 반영하는 것에는 문제가 있습니다.
주택을 소유한 1주택자는 본인의 의사와는 무관하게 재산세를 많이 부과 받게 될 수 있기 때문입니다.
(2) 과세기준일과 주택공시가격 산출 기준일의 시점 차이도 문제가 될 수 있습니다(과세기준일과 상이한 기준시점). 급변하는 경제환경에서 주택공시가격을 적정가격으로 받아들이기 어려운 경우가 있습니다.
주택공시가격은 1월 1일을 기준으로 발표하며, 재산세는 6월 1일을 기준으로 부과 하고 있습니다. 1월 1일 이후 실거래 된 가격이 하락한 경우 과세 기준일에는 반영 할 수 없는 구조적 문제점이 있습니다.
(3) 시가반영률과 표준주택 변동률 등이 급등하여 과도한 주택가액 상승으로 이어 질 수 있습니다. 상이한 기준일과 급등한 과세표준은 납세자에게 매우 민감하고 중요한 부분입니다.
① 서울시 내에서도 자치구별로 개별주택 변동률이 다르게 나타납니다. 지역마다 다른 개별주택 공시가격과 평균 주택변동률의 지역별 차이는 심각한 문제점으로 지적되고 있습니다. 같은 서울시내에서도 자치구별로 개별주택 변동률 차이도 큽니다. 국토교통부에서 표준주택 변동률을 공표한 것과도 차이가 있는 상황입니다. 주택시장에서 적정가격을 기준으로 주택공시가격을 산정하였다면 변동률에서 차이가 있어서 안 되는데, 개별 주택거래가격을 시장가치로 일반화하는데서 근본적인 문제가 발생하고 있습니다.
② 재산세의 또 하나의 문제점은 표준주택상승률과 개별주택가격 상승률이 다른 것과 연계되어 지역별 재산세액과 재산세의 비중이 다르게 나타나고 있습니다.
(4) 국토교통부에서 발표하는 표준주택변동률과 자치구에서 발표하는 개별주택변동률을 검증 할 수가 없습니다. 즉, 주택공시가격의 산출방법과 과정을 확인 할 방법이 필요합니다.
4. 종합부동산세의 현황과 문제점
주택보유와 관련하여 재산세를 납부하고, 추가적으로 공시가격 일정금액이상 주택은 종합부동산세 과세대상이 됩니다. 동일물건에 대하여 이중과세를 하는 구조입니다. 종합부동산세의 공제금액은 1세대 1주택자는 9억원을 공제하고, 다주택자는 6억원을 공제합니다. 경제변화를 고려하지 못한 상황에서 공시가격 9억원과 6억원으로 분류하는 기준점의 검토가 있어야 합니다.
종합부동산세의 목적은 ‘고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다’고 정하고 있습니다. 종합부동산세를 부과함으로써 주택가격이 안정되고, 지방 재정자립이 균형을 이루고 있는지 살펴보아야 한다. 재산세는 지방세로 분류하고, 종합부동산세는 국세로 분류되어 종합부동산세가 각 지방 재정자립도에 얼마나 기여했는지 직접적으로 확인하기는 어렵습니다.
조세보다는 이자율이 부동산시장에 미치는 영향이 크다는 점을 고려했을 때, 부동산가격 안정이라는 정책적 차원에서 종합부동산세는 효과적이지 않습니다. 종합부동산세가 주택가격을 안정시키는 효과는 일시적입니다. 새로운 조세를 도입하는 초기에는 주택가격상승률이 낮아졌지만, 도입 이후에는 시장에 큰 의미를 주지 못합니다.
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